成都商品住宅價(jià)格影響因素分析與房價(jià)預(yù)測.pdf

1、近幾年，成都商品住宅價(jià)格增長較快，購房困難和透支購買力的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，商品住宅價(jià)格問題引起了普遍關(guān)注。是什么因素導(dǎo)致了商品住宅價(jià)格持續(xù)、快速增長，本文就這個(gè)問題進(jìn)行了定性和定量分析，并對成都商品住宅價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測。目的在于對成都商品住宅價(jià)格影響因素有全面、客觀、正確的認(rèn)識(shí)，為商品住宅市場的各個(gè)參與者的決策提供參考。 首先，運(yùn)用供求的原理，參考現(xiàn)有研究成果，對影響成都商品住宅價(jià)格的需求和供給因素進(jìn)行定性分析。需求因素有人均收入水平

2、的提高、城市化進(jìn)程、家庭戶數(shù)增加、城市拆遷改造、信貸支持、住宅投資和投機(jī)、部分居民購房消費(fèi)觀不合理和住房保障制度軟弱八個(gè)方面。供給因素有成本增加、開發(fā)商壟斷性定價(jià)和所供給的商品住宅大戶型居多、中小戶型偏少。文中認(rèn)為城市化、城市改造、人均收入提高、信貸政策、成本上升、壟斷性定價(jià)和供求結(jié)構(gòu)矛盾是影響房價(jià)持續(xù)上漲的關(guān)鍵因素，供求矛盾突出是成都商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲的根源。由于影響房價(jià)的因素非常多，文中分析的因素是最具有代表性的因素，但不求面面俱

3、到。其原因在于，所有因素對商品住宅價(jià)格的影響，都是通過影響供求，供求變化再影響商品住宅價(jià)格。 然后，對成都商品住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行定量分析。運(yùn)用1997年～2005年的相關(guān)數(shù)據(jù)，以成都商品住宅價(jià)格為因變量，以成都市GDP、成都市區(qū)人均可支配收入、成都非農(nóng)業(yè)人口、商品住宅投資額、施工面積、竣工面積等指標(biāo)為自變量，通過多元回歸建立單方程模型，并對模型進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)意義分析。通過分析單方程模型(即函數(shù)關(guān)系式)得出：1997年～20

4、05年影響成都商品住宅價(jià)格最重要的需求因素是成都市非農(nóng)業(yè)人口的增長，而反應(yīng)供給情況的指標(biāo)，比如施工面積和竣工面積對商品住宅價(jià)格影響不大。文中認(rèn)為，強(qiáng)勁需求造成的供求缺口和開發(fā)商壟斷性定價(jià)是施工面積和竣工面積等變量被排除模型的原因。運(yùn)用所建模型進(jìn)行定量分析：將模型兩邊分別對人口求偏導(dǎo)，分析非農(nóng)業(yè)人口增加時(shí)對商品住宅價(jià)格的影響，得出的結(jié)論是，非農(nóng)業(yè)人口每增加1萬人，商品住宅價(jià)格增加3.926元/平方米。在該結(jié)論基礎(chǔ)上，提出了兩條平抑房價(jià)的政