農(nóng)村集體土地出租涉及到的法律問題

1、農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析近年來，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象，很多村組以村民委員會(huì)或村民小組的名義擅自將農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租給第三方，用于建設(shè)廠房或門面房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。隨著城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)展，當(dāng)政府對(duì)這些農(nóng)村集體土地依法進(jìn)行征收時(shí)，往往面臨著解除土地租賃合同所引發(fā)的高額賠償問題，不僅給征地拆遷工作帶來了極大的困難，也直接影響了城市的建設(shè)與發(fā)展。針對(duì)此問題，我們就農(nóng)村集體土地使用權(quán)

2、租賃合同的效力、合同的解除、合同主體資格的認(rèn)定以及此類事件的處置、預(yù)防等進(jìn)行了相關(guān)的法律分析，以求對(duì)妥善解決農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租問題有所幫助。一、關(guān)于合同效力的法律分析（一）合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定《合同法》第七條規(guī)定，“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”

3、?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定，“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。（二）集體土地租賃合同的效力1、《土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人”。依據(jù)以上規(guī)定，由于目前農(nóng)村集體土

4、地租賃合同大多應(yīng)屬無效合同，當(dāng)解除合同時(shí)，當(dāng)事雙方有互相返還的義務(wù)。也就是說，村、組一方向承租土地的第三方返還出租土地所取得的收益（多數(shù)為租金），承租土地的第三方向村、組返還所取得的集體土地使用權(quán)，自行拆除地上建筑物，恢復(fù)土地原狀。至于過錯(cuò)賠償損失，則要根據(jù)具體的租賃合同進(jìn)行過錯(cuò)分析。租賃雙方對(duì)過錯(cuò)賠償數(shù)額有爭議的，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以共同委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。人民法院也可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變

5、賣工作的若干規(guī)定》組織評(píng)估，最終依法確定一方承擔(dān)還是雙方分擔(dān)過錯(cuò)賠償數(shù)額。合同有效的情況下：《合同法》第一百零七條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”；第一百一十三條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或