重慶市辦公樓市場周期波動研究.pdf

1、重慶市辦公樓市場周期波動研究重慶大學碩士學位論文（學術學位）學生姓名：王夢楠指導教師：張仕廉教授專業(yè)：管理科學與工程學科門類：工學重慶大學建設管理與房地產學院二O一二年十一月重慶大學碩士學位論文中文摘要I摘要房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中的地位舉足輕重，然而房地產業(yè)總是在波動中前行，不僅表現(xiàn)在整個房地產市場冷熱交替出現(xiàn)，而且房地產各物業(yè)類型在發(fā)展過程中也表現(xiàn)出發(fā)展不平衡，甚至互相干擾的情況。對重慶市辦公樓市場周期波動的研究，首先豐富了房地產周

2、期波動的理論研究，其次可以為宏觀調控政策的制定提供參考。通過分析辦公樓周期的定義及其周期波動的特點，選取了四個反映辦公樓市場特征的指標：辦公樓投資完成額、新開工面積、銷售面積、平均銷售價格。搜集了重慶市1999年2010年相關指標的數(shù)據，采用時序全局主成分分析方法進行分析，得到了辦公樓市場周期波動的綜合指數(shù)和周期波動時序圖，結果表明：辦公樓市場確實存在明顯的周期波動，并且分別在2006年和2008年兩次跌入波谷，2006年以前，其波長較

3、長、波幅較大，2006年以后波動比較緩和。接下來又對辦公樓的影響因素進行了分類，并闡述了波動的傳導機制，然后通過定性分析和定量描述相結合的方法，找出了影響辦公樓市場波動最大的因素，即第三產業(yè)GDP。其次是對辦公樓租賃市場、住宅、商業(yè)營業(yè)用房同辦公樓市場進行了互動研究，其中，辦公樓租金和空置率主要影響了辦公樓的平均價格，住宅通過銷售面積和平均價格對辦公樓的影響較大，商業(yè)營業(yè)用房對辦公樓影響不明顯。相反，辦公樓市場對商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積和