城市商務(wù)辦公樓租金特征與空間分布研究——以重慶市為例.pdf

1、信息產(chǎn)業(yè)推動(dòng)了城市的發(fā)展與更新，促進(jìn)了商務(wù)經(jīng)濟(jì)的活躍，商務(wù)辦公已成為城市的核心功能和城市空間結(jié)構(gòu)重要的組成部分。商務(wù)辦公作為城市新經(jīng)濟(jì)的載體，在客觀上勢(shì)必會(huì)引發(fā)城市空間結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，而商務(wù)辦公市場(chǎng)的供需雙方同樣潛在地推動(dòng)著城市空間的重塑。目前實(shí)證研究中，缺乏對(duì)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀特征的定量分析，忽視其價(jià)格對(duì)城市空間規(guī)劃的推動(dòng)作用，針對(duì)城市商務(wù)辦公市場(chǎng)的專題研究是城市持續(xù)發(fā)展不可回避的課題。為此，本文以城市商務(wù)辦公樓租金為研究對(duì)象，分

2、析租金特征因素與特征價(jià)格及其租金在城市空間上的分布規(guī)律是值得探索和拓展的領(lǐng)域。
　　 本文研究以重慶為例，基于重慶市目前發(fā)展戰(zhàn)略方向的調(diào)整，為營(yíng)建商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心提供屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)成果；另一方面，重慶是多中心、組團(tuán)式城市，城市結(jié)構(gòu)極具特征性，以其為實(shí)證背景具有一定的代表性和現(xiàn)實(shí)意義。
　　 在實(shí)證研究中，以重慶市商務(wù)辦公樓租賃市場(chǎng)為切入點(diǎn)，進(jìn)行租金特征與空間分布的研究。首先，依據(jù)重慶市商務(wù)辦公樓租賃交易數(shù)據(jù)(包括對(duì)調(diào)查數(shù)

3、據(jù)的整合)，對(duì)特征變量(影響租金的微觀因素)進(jìn)行選取與量化，建立了商務(wù)辦公樓租金特征價(jià)格模型，從微觀層面探索了商務(wù)辦公樓租賃交易的內(nèi)在動(dòng)力特征因素和需求偏好；其二，通過特征模型對(duì)現(xiàn)有觀測(cè)樣點(diǎn)(商務(wù)辦公樓)進(jìn)行租金數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，采用Kriging空間插值方法對(duì)未采樣點(diǎn)的區(qū)域化變量取值進(jìn)行空間局部估計(jì)，建立商務(wù)辦公樓數(shù)字租金空間模型，利用該模型提供的專題圖，對(duì)租金空間分布結(jié)構(gòu)及其規(guī)律進(jìn)行研究與分析。
　　 本文以重慶市商務(wù)辦公樓為實(shí)證

4、對(duì)象，研究可分為兩大部分：
　　 ①建立商務(wù)辦公樓租金特征價(jià)格模型(Hedonic Price Model，簡(jiǎn)稱HPM)，對(duì)租金的特征影響因素、特征價(jià)格等進(jìn)行研究。
　　 ②建立商務(wù)辦公樓數(shù)字租金空間模型(Digital Office Rent Model，簡(jiǎn)稱DORM)，對(duì)租金的空間分布結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究。
　　 圍繞上述兩方面研究?jī)?nèi)容，主要完成的工作如下：
　　 首先，在明確研究目的、背景和意義的前提下，通

5、過文獻(xiàn)檢索和調(diào)查研究，提出了研究的問題：從微觀方面研究城市商務(wù)辦公樓租金特征，利用空間技術(shù)與方法進(jìn)行租金空間結(jié)構(gòu)分析。
　　 其次，總結(jié)有關(guān)文獻(xiàn)和實(shí)證研究成果，提出研究的兩個(gè)視角：經(jīng)濟(jì)學(xué)和地理學(xué)，即以經(jīng)濟(jì)學(xué)——新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)為本文理論基礎(chǔ)，利用基于此理論的“特征價(jià)格模型”作為租金特征價(jià)格研究的方法；同時(shí)借助于地理學(xué)——地統(tǒng)計(jì)學(xué)原理與方法，在地理信息系統(tǒng)(GIS)的支持下進(jìn)行商務(wù)辦公樓租金空間結(jié)構(gòu)分布的研究，以此構(gòu)建具有創(chuàng)新性的技術(shù)

6、路線設(shè)計(jì)。
　　 第三，對(duì)影響租金的特征變量進(jìn)行文獻(xiàn)總結(jié)，并根據(jù)重慶市場(chǎng)具體情況結(jié)合訪談?wù){(diào)查的結(jié)果，提出了本文選用的模型變量(18個(gè)自變量)；對(duì)模型的自變量量化準(zhǔn)則進(jìn)行了詳細(xì)的闡述；對(duì)因變量租金的掛牌價(jià)格和成交價(jià)格進(jìn)行了線性回歸，得到兩者之間的轉(zhuǎn)換公式。
　　 第四，從統(tǒng)一市場(chǎng)和細(xì)分市場(chǎng)兩個(gè)板塊分別構(gòu)建重慶市商務(wù)辦公樓租金的特征價(jià)格模型(HPM)，并加以分析和比較。在模型的構(gòu)建中，試用線性和半對(duì)數(shù)的函數(shù)形式建立模型，分別

7、對(duì)樣本進(jìn)行擬合度分析，從中優(yōu)選最佳模型。通過模型估計(jì)出商務(wù)辦公樓租金特征價(jià)格或邊際價(jià)格，確定相應(yīng)的特征價(jià)格函數(shù)式，對(duì)進(jìn)入模型的特征變量進(jìn)行了分析和影響程度的排序。
　　 第五，根據(jù)租金特征價(jià)格模型提供的數(shù)據(jù)(樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)租金值)，通過地統(tǒng)計(jì)學(xué)Kriging插值，在ArcGIS軟件支撐下，建立了重慶市商務(wù)樓數(shù)字租金模型(DORM)，為研究租金的空間分布規(guī)律提供分析圖件。
　　 第六，在數(shù)字租金空間模型(DORM)提供的租金空間

8、分布專題圖的基礎(chǔ)上，從空間角度研究來重慶市商務(wù)辦公樓租金的空間分布特征與規(guī)律，其中涉及到租金空間分布統(tǒng)計(jì)、租金三維空間模型結(jié)構(gòu)、租金等值線分布、租金剖面形態(tài)、租金梯度變化、租金地形特征和商務(wù)用地等級(jí)劃分等分析過程。在研究成果的基礎(chǔ)上提出對(duì)重慶市商務(wù)區(qū)規(guī)劃的建議。
　　 總之，通過商務(wù)辦公樓租金特征價(jià)格模型(HPM)的建立，剖析租金的特征價(jià)格，反映出各特征因素對(duì)租金的影響程度，進(jìn)而揭示租賃交易的核心動(dòng)力和內(nèi)在機(jī)理，為房地產(chǎn)業(yè)健康有