城市軌道交通與房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)運(yùn)行機(jī)制研究.pdf

1、當(dāng)前城市軌道交通發(fā)展需求十分迫切,而政府有限的財政力量限制了城市軌道交通的快速發(fā)展,因此,解決建設(shè)、運(yùn)營資金短缺的問題成為軌道交通發(fā)展中的關(guān)鍵。注意到軌道交通正外部效應(yīng)十分突出的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,本文提出了聯(lián)合開發(fā)模式,旨在內(nèi)部化軌道交通的正外部效應(yīng),解決軌道交通發(fā)展中的建設(shè)、資金短缺問題。
　　本文圍繞軌道交通正外部效應(yīng)內(nèi)部化主題,主要開展了以下幾個方面的研究工作:
　　(1)軌道交通沿線房地產(chǎn)增值計算理論方法研究。運(yùn)用廊道效應(yīng)原

2、理將軌道交通沿線房地產(chǎn)價值影響研究維度分為價值影響作用范圍和價值影響強(qiáng)度兩個方面。在提出價值影響通過“人”發(fā)生作用的觀點(diǎn)基礎(chǔ)上，首次構(gòu)建了軌道交通價值影響作用范圍logistic模型,解釋城市軌道交通對周邊房地產(chǎn)項目產(chǎn)生價值影響的作用范圍。運(yùn)用HMP法構(gòu)建了特征價值模型,解釋軌道交通對周邊房地產(chǎn)項目產(chǎn)生價值影響強(qiáng)度變化的規(guī)律。在價值影響作用范圍、價值影響強(qiáng)度研究的基礎(chǔ)上，首次構(gòu)建了軌道交通沿線房地產(chǎn)價值增值計算模型組。
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3、構(gòu)建了正外部效應(yīng)內(nèi)部化目標(biāo)的計量模型。進(jìn)行了外部效應(yīng)交互性、制度的外部性的論述,提出了按照年度全部運(yùn)營成本減去初始客票收入、新增客票收入、軌道交通附屬資源運(yùn)營收入之和后的余值為外部效應(yīng)內(nèi)部化目標(biāo)的思路。首次構(gòu)建了基于軌道交通價值影響作用范圍的初始客票收益和新增客票收益計算模型。
　　(3)進(jìn)行了聯(lián)合開發(fā)模式的構(gòu)建和條件研究。以探尋實現(xiàn)軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化的路徑為目標(biāo),首先進(jìn)行了相關(guān)的軌道交通發(fā)展模式研究,為聯(lián)合開發(fā)模式的提出確定

4、理論方向,在此基礎(chǔ)上提出了聯(lián)合開發(fā)模式并論述其內(nèi)涵。為了保證聯(lián)合開發(fā)模式具有可操作性,開展了軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化的條件研究,在此基礎(chǔ)上提出了聯(lián)合開發(fā)模式所必需的職能。進(jìn)行了聯(lián)合開發(fā)的實施路徑方面進(jìn)行了論述。最后從法規(guī)、政策、組織架構(gòu)方面探討了聯(lián)合開發(fā)模式的條件和運(yùn)作機(jī)制,確保軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化具有外部環(huán)境的可行性。
　　(4)進(jìn)行了聯(lián)合開發(fā)模式下的軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化的計算工作。首先通過調(diào)研獲取了北京市民選乘軌道交通的影響

5、因素的數(shù)據(jù),回歸分析得到軌道交通價值影響作用范圍的logistic模型;之后通過對北京市地鐵4號線周邊的房地產(chǎn)項目調(diào)研所獲的數(shù)據(jù)回歸分析得到軌道交通價值影響強(qiáng)度的hedonic模型;運(yùn)用logistic模型、hedonic模型得到軌道沿線房地產(chǎn)增值計量模型的取值范圍和計算模型的關(guān)鍵參數(shù),并計算了4號線一個站點(diǎn)對周邊房地產(chǎn)價值產(chǎn)生增值。在考慮實踐中的利益博弈問題,對外部效應(yīng)內(nèi)部化計量模型進(jìn)行了修正,得到更為貼近實際的計量模型。運(yùn)用客票收益