我國(guó)中小房地產(chǎn)商的發(fā)展戰(zhàn)略研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有的地位越來(lái)越重要，僅僅從該行業(yè)對(duì)國(guó)家GDP的貢獻(xiàn)就能夠看出來(lái)。中國(guó)有上萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其中80％以上是中小型的開(kāi)發(fā)企業(yè)，隨著改革開(kāi)放的發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步深入，這些企業(yè)面臨嚴(yán)峻的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。從整個(gè)人類發(fā)展歷史來(lái)看，人類己經(jīng)告別20世紀(jì)，進(jìn)入21世紀(jì)，然而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)組織形式并沒(méi)有完全像19世紀(jì)末20世紀(jì)初古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家所預(yù)言的那樣，自然競(jìng)爭(zhēng)必然走向集中，集中又必然走向壟斷。在發(fā)達(dá)國(guó)家，早期的小型民營(yíng)企業(yè)早已

2、通過(guò)上百年的原始積累與發(fā)展，成為世界經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，而在發(fā)展中國(guó)家，特別是中國(guó)，中小企業(yè)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最為活躍的因素，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和繁榮穩(wěn)定的重要條件。世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展表明，中小企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)相當(dāng)大的比重，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)和技術(shù)創(chuàng)新成果，促進(jìn)了外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。正如美國(guó)著名未來(lái)學(xué)家約翰·奈斯比特指出：全球經(jīng)濟(jì)的規(guī)模越大，中小企業(yè)的作用愈強(qiáng)。以日本、美國(guó)為例：1993年，日本有648萬(wàn)家中小企業(yè)，占全日

3、本企業(yè)總數(shù)的99.1％，從業(yè)人數(shù)為3721萬(wàn)人，占全國(guó)就業(yè)總?cè)藬?shù)的88.4％。美國(guó)在世界上科技創(chuàng)新的領(lǐng)先地位是以大量高新技術(shù)小企業(yè)為先導(dǎo)的，在2100萬(wàn)家企業(yè)中，99％為中小企業(yè)，1993年，美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的40％，產(chǎn)品銷售額的54％來(lái)自中小企業(yè)，同時(shí)，美國(guó)中小企業(yè)的雇員總數(shù)占全部勞動(dòng)人數(shù)的60％，克林頓總統(tǒng)上臺(tái)以來(lái)新增就業(yè)機(jī)會(huì)中2/3是中小企業(yè)創(chuàng)造的。進(jìn)入20世紀(jì)80年代以來(lái)，大約70％的創(chuàng)新是由中小企業(yè)完成的，中小企業(yè)的人均發(fā)明是

4、大企業(yè)的兩倍。1991年，小企業(yè)出口額占美國(guó)總出口額的32.5％。英國(guó)學(xué)者認(rèn)為，英國(guó)之所以二戰(zhàn)后在經(jīng)濟(jì)上失去了日不落帝國(guó)的雄風(fēng)，與它長(zhǎng)期以來(lái)不重視小企業(yè)以及小企業(yè)發(fā)展的政策搖擺不定有一定關(guān)系。 近幾年來(lái)，很多人預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的變革即將到來(lái)，而變革的重點(diǎn)便是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)被洗牌。的確，由于目前國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)尚處在資本密集型的階段，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資本實(shí)力較弱，技術(shù)底子較差，在開(kāi)發(fā)的很多環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)力都不如國(guó)內(nèi)的幾家企業(yè)，那么中小房地產(chǎn)

5、開(kāi)發(fā)企業(yè)能否在競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)呢? 本文正是從宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀金融理論的角度出發(fā)，排除導(dǎo)論，第二章首先對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從企業(yè)的性質(zhì)上做了一個(gè)界定。本文著眼于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么對(duì)這個(gè)“中小”就必須進(jìn)行一個(gè)界定。A股市場(chǎng)有不少上市的房地產(chǎn)公司，大到萬(wàn)科，保利等市值數(shù)百上千億，小到綠景地產(chǎn)，廣宇發(fā)展等市值不足十億，但顯然以此來(lái)量化“大中小”，不太科學(xué)，畢竟有不少未上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，例如龍湖地產(chǎn)等，規(guī)模驚人，而更大量存在于市場(chǎng)上的，

6、是一些在生存線上掙扎的，沒(méi)有融資渠道，資金不足的中小房地產(chǎn)商。鑒于以上這些原因，我試圖從房地產(chǎn)業(yè)出發(fā)以定性的方式來(lái)定義“中小”這個(gè)概念，并分析中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)。并由此根據(jù)這個(gè)界定的基礎(chǔ)上分析了他們的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，給出了本文的一個(gè)觀點(diǎn)：中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的劣勢(shì)與優(yōu)勢(shì)是個(gè)辯證的整體。 接著在第三章從理論和現(xiàn)實(shí)角度分析了當(dāng)前中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在的原因，利用了不完全競(jìng)爭(zhēng)理論，規(guī)模經(jīng)濟(jì)論，經(jīng)濟(jì)進(jìn)化論和生產(chǎn)力本位論等經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論分別闡述

7、論證了中小房地產(chǎn)商存在的必然性與價(jià)值。 本文的第四章從宏觀經(jīng)濟(jì)理論的角度分析了影響中小房地產(chǎn)商生存與發(fā)展的各個(gè)因素，具體來(lái)說(shuō)，運(yùn)用了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供需理論，房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論，宏觀調(diào)控的財(cái)政和貨幣政策，并輔助以社會(huì)因素和技術(shù)因素，在每個(gè)影響因素的作用下分析中小房地產(chǎn)商面對(duì)現(xiàn)狀所具有的優(yōu)劣勢(shì)，并利用了競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的波特五力模型理論，分析了市場(chǎng)進(jìn)入者的威脅，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，替代品的威脅，產(chǎn)品購(gòu)買者的議價(jià)能力以及供應(yīng)商的議價(jià)能力，在最后做出

8、一個(gè)總的小結(jié)。 第五章在考慮了第四章的宏觀經(jīng)濟(jì)理論的基礎(chǔ)上，再?gòu)奈⒂^金融理論入手，首先運(yùn)用了資本結(jié)構(gòu)理論，具體從成長(zhǎng)性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)模這三者與中小房地產(chǎn)商的生存發(fā)展關(guān)系入手，逐一進(jìn)行了分析。其次運(yùn)用了融資順序理論，分析中小房地產(chǎn)商如何利用內(nèi)源融資，股權(quán)融資，銀行貸款融資等不同的融資手段應(yīng)對(duì)當(dāng)前資金不足的窘境。最后利用了金融成長(zhǎng)周期理論，分析金融市場(chǎng)，資本市場(chǎng)和信用制度的改革，給中小房地產(chǎn)商帶來(lái)的不同成長(zhǎng)周期的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。