房地產(chǎn)稅收政策對住宅市場的影響：理論分析與實證研究.pdf

1、當前我國商品住宅價格上漲過快，在國家加強和改善宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策正處于不斷調(diào)整和改進中。房地產(chǎn)稅收是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動、促進房地產(chǎn)市場均衡的一種重要的經(jīng)濟政策工具，在引導(dǎo)不動產(chǎn)資源合理配置和有效利用以及公平分配社會財富等方面具有獨特的功能。在土地、金融等政策組合實施之后，利用稅收手段進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和控制正在成為宏觀調(diào)控的趨勢。為此，有必要針對房地產(chǎn)稅收對住宅市場產(chǎn)生的影響作系統(tǒng)分析，從而理清房

2、地產(chǎn)稅收的調(diào)控機理，為利用稅收完善我國房地產(chǎn)市場調(diào)控體系提供理論依據(jù)。 本文首先探究了房地產(chǎn)稅收對住宅市場產(chǎn)生影響的作用機理，并將作用過程分解為五個環(huán)節(jié)，即稅收政策的制定、交易主體收入的變化、決策行為的變化、市場供需的變化和政策目標的最終實現(xiàn)。作者認為正是通過這樣一種傳導(dǎo)過程，房地產(chǎn)稅收首先是在總量和結(jié)構(gòu)上引導(dǎo)市場供求狀況，而不是直接參與微觀價格的形成，住房價格的形成最終仍由市場供求決定。此外，還結(jié)合國際房地產(chǎn)稅收實踐經(jīng)驗，對典

3、型的房地產(chǎn)稅種及其稅收效應(yīng)進行了總結(jié)和分析。 在對稅收作用機理進行探究之后，本研究結(jié)合我國房地產(chǎn)稅收實踐，從兩個層面對房地產(chǎn)稅收的影響展開了實證研究。第一個層面是研究房地產(chǎn)稅收對住宅市場總交易量的影響。應(yīng)用2001-2003年我國31個省份的數(shù)據(jù)考察了銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅三項主要房地產(chǎn)稅收對住宅交易量的實際影響，分析結(jié)果表明我國現(xiàn)行的土地增值稅對住宅市場的活躍程度有顯著影響。 第二個層面是以住宅

4、供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)作為研究對象，來考察房地產(chǎn)稅收對市場結(jié)構(gòu)的影響。通過揭示我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計本身和實際執(zhí)行情況的之間的差異，探尋了房地產(chǎn)稅收在調(diào)控住宅需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)上的實際效應(yīng)。研究表明，對于需求結(jié)構(gòu)的調(diào)控而言，寬泛的優(yōu)惠措施、實際操作的限制及征管漏洞實際上降低了購房者的稅收負擔，從而無形中鼓勵了投機和投資購房行為的發(fā)生，弱化了對需求結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)作用；而對于供給結(jié)構(gòu)的調(diào)控，雖然對普通住宅和高檔住宅實行有差別的契稅政策，但是長久以來我國