房地產(chǎn)泡沫演化機(jī)理及政策仿真研究.pdf

1、在宏觀政策引導(dǎo)下，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)化進(jìn)程中，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。然而一些地區(qū)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱現(xiàn)象，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較混亂等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象日益突出。政府相關(guān)部門(mén)雖給予房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以高度關(guān)注，但房地產(chǎn)價(jià)格卻在政策力度不斷加大的情況下居高不下，甚至反向飆升，有些城市的房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離了它的基礎(chǔ)價(jià)格。并且日本經(jīng)濟(jì)衰退、東南亞金融危機(jī)、香港房地產(chǎn)泡沫破裂

2、、美國(guó)次貸危機(jī)等現(xiàn)象的發(fā)生所帶來(lái)的嚴(yán)重后果也給我國(guó)敲響了警鐘。為保障房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，研究房地產(chǎn)泡沫復(fù)雜系統(tǒng)的演化機(jī)理及政策的宏觀調(diào)控問(wèn)題具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。
　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，如果宏觀調(diào)控不當(dāng)，就有可能演變?yōu)榕菽?jīng)濟(jì)，這會(huì)使整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系遭受?chē)?yán)重的打擊。正是基于上述思想，本文通過(guò)研究歷史上發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)泡沫事件，采用穆迪次序分析方法對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)外因重要度進(jìn)行排序，以便在泡沫演化的過(guò)程中能夠重點(diǎn)控

3、制敏感性因素，有利于政策的宏觀調(diào)控。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度揭示了房地產(chǎn)泡沫演化過(guò)程中的形成機(jī)理、發(fā)展擴(kuò)散機(jī)理和破裂機(jī)理，建立了房地產(chǎn)泡沫生命周期演化的概念模型和數(shù)理模型。結(jié)果表明：房地產(chǎn)價(jià)格的基本解取決于信息集，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最重要的原因就是信貸資金的過(guò)渡支持以及人們基于正反饋交易機(jī)制的非理性預(yù)期和過(guò)度投機(jī)行為。正反饋交易機(jī)制是泡沫演變的內(nèi)在動(dòng)力，投機(jī)價(jià)格機(jī)制和自我膨脹機(jī)制是泡沫演變的外在機(jī)制，投資乘數(shù)動(dòng)力機(jī)制是房地產(chǎn)泡沫崩潰的加速器，其中離不

4、開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的過(guò)渡支持。指出在泡沫演化過(guò)程中應(yīng)及時(shí)測(cè)度泡沫的大小，以利于泡沫的預(yù)警和宏觀調(diào)控政策的制定。
　　在評(píng)價(jià)和借鑒國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度理論、方法與實(shí)證分析研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合前文對(duì)于泡沫的定性分析，綜合考慮城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、個(gè)人住房貸款利率、居民收入、竣工房屋成本、投機(jī)五類(lèi)影響房?jī)r(jià)的因素，構(gòu)建了房地產(chǎn)泡沫度測(cè)定的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，并對(duì)全國(guó)和房?jī)r(jià)漲幅較快的北京、上海、深圳三個(gè)區(qū)域的商品住宅市場(chǎng)的泡沫度進(jìn)行檢驗(yàn)與測(cè)度。泡沫

5、度分析結(jié)果表明：全國(guó)范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)大的泡沫，三個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的泡沫度大小依次為北京、深圳、上海。原因在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍廣，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不平衡，房地產(chǎn)價(jià)格差異較大，但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在發(fā)展過(guò)熱的趨勢(shì)。而受到泡沫較嚴(yán)重沖擊三個(gè)一線(xiàn)城市，應(yīng)采取強(qiáng)有力的調(diào)控政策使泡沫能夠縮小到安全區(qū)內(nèi)，防止泡沫進(jìn)一步演化。
　　為進(jìn)一步研究政策調(diào)控對(duì)泡沫演化控制的有效性，針對(duì)北京商品住宅市場(chǎng)的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)用系統(tǒng)分析方法將城市商品住宅泡沫系統(tǒng)劃

6、分為住宅用地、住宅需求、住宅供給和住宅價(jià)格—泡沫四個(gè)子系統(tǒng)，選取49個(gè)主要變量，構(gòu)建了北京商品住宅泡沫系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，并應(yīng)用VensimPLE軟件進(jìn)行仿真實(shí)驗(yàn)?zāi)M及檢驗(yàn)，對(duì)商品住宅泡沫及房?jī)r(jià)的走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。系統(tǒng)檢驗(yàn)結(jié)果表明偏差在合理范圍之內(nèi)，系統(tǒng)是有效的。從仿真結(jié)果來(lái)看，北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的理性上升后，目前處于房地產(chǎn)泡沫生命周期演化的第二個(gè)階段——泡沫形成階段。通過(guò)敏感性分析得知，此系統(tǒng)對(duì)于土地、人口、金融以及批準(zhǔn)預(yù)售政策都是