中國城市化進程中土地轉(zhuǎn)換的經(jīng)濟分析.pdf

1、在中國，從產(chǎn)權(quán)意義上，土地一般可分為兩類：一是國有土地，二是農(nóng)民集體所有的土地。從用途角度來說，土地可分為：基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、商業(yè)用地等等。法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地只能用于農(nóng)業(yè)用途或農(nóng)村宅基地等，如果轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，必須先征為國有。政府稱之為“征地”。隨著中國城市化進程的加快，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換”和“用途轉(zhuǎn)換”交織作用下的“土地轉(zhuǎn)換”問題錯綜復(fù)雜，成為影響城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟活動的核心問題之一。 論文從問題入手，探討中國快速城

2、市化背景下土地轉(zhuǎn)換問題，指出城市化快速發(fā)展必然帶來“土地轉(zhuǎn)換”問題，并且分析了在中國土地轉(zhuǎn)換的動力機制。在此基礎(chǔ)上，論文從效應(yīng)、價值和政府行為三個視角對中國的土地轉(zhuǎn)換進行了剖析。 土地轉(zhuǎn)換對于城市的發(fā)展有著三種影響效應(yīng)，分別為：拓展效應(yīng)，指通過土地轉(zhuǎn)換直接帶來的城市空間、經(jīng)濟規(guī)模的擴大；置換效應(yīng)，表現(xiàn)為土地轉(zhuǎn)換帶來的原有城市土地利用強度的升級帶來的城市空間結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟增長的變化；財政效應(yīng)，則表現(xiàn)為“土地財政”帶來的財政額外投入引

3、起的城市的發(fā)展。 土地轉(zhuǎn)換的價值分析指土地轉(zhuǎn)換過程中的土地的價格與價值背離分析與回歸分析。短期情況下往往出現(xiàn)“價值與價格背離”現(xiàn)象，即工業(yè)用地土地價格小于價值、商住用地土地價格一定程度上大于價值。這種短期行為一方面導(dǎo)致工業(yè)用地的低價帶來的城市競爭力增強，另一方面商住用地的高價以及由此帶來的整個營商成本的提高，導(dǎo)致城市吸引力的下降。從長期來看，價值與價格之間必然出現(xiàn)回歸，在長期低工業(yè)用地贏取的城市競爭力提升的空間將越來越小。