基于模糊綜合評判的市場比較法在土地評估中的應用.pdf

1、由于我國房地產業(yè)起步較晚，土地市場上的評估思想和評估方法還不成熟，估價結果可信度較低<'[1,2]>，土地市場面臨著急需探求一種科學、有效的評估方法的難題。GB《房地產估價規(guī)范》5.1.4：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。 本文正是以上述問題的解決為目標，對現(xiàn)行市場比較法做了徹底剖析，認為其在實際運用中存在著一個主要問題：主觀化，即過度依賴于價格評估人員的主觀經驗，這不僅使估價結果顯得不可靠，更有

2、可能引發(fā)道德風險，不利于整個土地市場的規(guī)范與發(fā)展。因此，本文基于模糊綜合評判思想建立了市場法估價定量分析模型：首先，認為對某土地市場價格影響的因素是多而復雜的，建立了客觀合理的價格評估指標體系；其次，采用層次分析法(Analytic Hierarchy Process)對評估類型地產的各個影響因素權重進行合理的確定；再次，采用模糊綜合評判(FuzzyComprehensive Evaluation)對各個可比實例進行科學評判；最后，采用