物業(yè)稅制優(yōu)化設(shè)計(jì)與均衡檢驗(yàn)研究.pdf

1、2005年底，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在“中國(guó)財(cái)稅論壇2005”表示“十一五”期間，我國(guó)將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)，物業(yè)稅的開(kāi)征由此進(jìn)入稅制改革軌道。物業(yè)稅的開(kāi)征已經(jīng)不可避免，我國(guó)已有十個(gè)城市在進(jìn)行物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)，然而這些空轉(zhuǎn)城市的物業(yè)稅制要素設(shè)計(jì)并未明確，國(guó)家遲遲沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)稅具體政策，關(guān)于物業(yè)稅的基本模式的爭(zhēng)論一直沒(méi)有定論。并且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和土地資源破壞問(wèn)題的升

2、級(jí)，從2006年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從供不應(yīng)求到2008年供過(guò)于求，充分驗(yàn)證了我國(guó)房地產(chǎn)存在著很大問(wèn)題。稅收政策作為國(guó)家宏觀調(diào)控市場(chǎng)的重要力量，物業(yè)稅制能否使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得以有效規(guī)范，物業(yè)稅制能否成為彌補(bǔ)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的重要工具?面對(duì)美國(guó)由房地產(chǎn)次貸危機(jī)所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我們能否從中吸取教訓(xùn)，通過(guò)物業(yè)稅制的優(yōu)化設(shè)計(jì)來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩?基于以上的問(wèn)題，如何設(shè)計(jì)我國(guó)的物業(yè)稅制，使其成為一種優(yōu)化稅制，從而成為有力的宏觀調(diào)控工具，實(shí)現(xiàn)

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)各方博弈者的博弈行為優(yōu)化，達(dá)到優(yōu)化的博弈均衡，這成為本文的主要研究目的和意義。 從物業(yè)稅制研究現(xiàn)狀來(lái)看，國(guó)內(nèi)外許多專家、學(xué)者都對(duì)物業(yè)稅制進(jìn)行了研究和探討。從國(guó)外研究現(xiàn)狀看，對(duì)于物業(yè)稅開(kāi)征的理論依據(jù)主要有公共經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。公共經(jīng)濟(jì)學(xué)者主要關(guān)注房地產(chǎn)稅的財(cái)政收入功能和社會(huì)財(cái)富的公平分配功能。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者更多地關(guān)注了房地產(chǎn)稅收的資源配置功能。在實(shí)踐方面，許多國(guó)家都已經(jīng)把物業(yè)稅作為地方政府財(cái)政收入的

4、主要來(lái)源，同為亞洲國(guó)家的日本和韓國(guó)亦是如此。當(dāng)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，它們通常利用物業(yè)稅這一政策工具來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。 從國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀來(lái)看，對(duì)于物業(yè)稅開(kāi)征的可行依據(jù)研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要從現(xiàn)行租稅費(fèi)制度的復(fù)雜性，地方政府追求短期財(cái)政收入，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為嚴(yán)重，貧富差距加大等方面進(jìn)行分析闡述。對(duì)于物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)國(guó)外物業(yè)稅制進(jìn)行研究，提煉出借鑒經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而對(duì)物業(yè)稅制進(jìn)行設(shè)計(jì)，并針對(duì)一些

5、要素設(shè)計(jì)提出了自己的觀點(diǎn)，并且大多數(shù)是站在我國(guó)的政策要求，以及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)借鑒的角度來(lái)提出自己觀點(diǎn)的。在我國(guó)關(guān)于物業(yè)稅的研究雖然不少，但仍存在很多的不足，如物業(yè)稅概念未被科學(xué)界定，對(duì)稅制要素的研究停留在理論的層面上或僅有指導(dǎo)意見(jiàn)等，因此我國(guó)物業(yè)稅的研究仍然任重道遠(yuǎn)。 本文通過(guò)學(xué)習(xí)和吸收借鑒的基礎(chǔ)上，提出了物業(yè)稅的內(nèi)涵，并從稅制優(yōu)化理論中分析總結(jié)出對(duì)于物業(yè)稅制優(yōu)化設(shè)計(jì)的啟示。然后對(duì)大陸與其他國(guó)家地區(qū)的物業(yè)稅制模式進(jìn)行對(duì)比，得出我國(guó)改

6、革現(xiàn)行稅制實(shí)行新的物業(yè)稅制的結(jié)論。再進(jìn)一步通過(guò)物業(yè)稅制優(yōu)化的理論與標(biāo)準(zhǔn)分析，結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，設(shè)計(jì)出我國(guó)的物業(yè)稅制。最后對(duì)新方案進(jìn)行局部均衡和博弈均衡檢驗(yàn)，看其是否是優(yōu)化的稅制。筆者希望本文提出的一些理念和方法，能夠?qū)ξ覈?guó)物業(yè)稅設(shè)立和開(kāi)征起到一定的借鑒作用，為學(xué)界和業(yè)界提供一條探討物業(yè)稅的路徑。 首先從稅制優(yōu)化理論進(jìn)行分析研究。通過(guò)對(duì)稅制優(yōu)化理論的分析，得出對(duì)物業(yè)稅制優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的啟示。一個(gè)優(yōu)化的物業(yè)稅制，需要滿足哪些基本條件

7、，通過(guò)對(duì)稅制優(yōu)化理論各個(gè)學(xué)派的分析總結(jié)，得出了此答案。 然后對(duì)物業(yè)稅制模式進(jìn)行對(duì)比分析。比較我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)租稅費(fèi)制與國(guó)外及地區(qū)的物業(yè)稅制的不同，分析我國(guó)租稅費(fèi)制的不合理性，從實(shí)踐上得出應(yīng)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行租稅費(fèi)制進(jìn)行改革，實(shí)行新的物業(yè)稅制結(jié)論。 接著對(duì)物業(yè)稅制優(yōu)化的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行闡釋分析。我國(guó)實(shí)行物業(yè)稅制，從理論上是否可行。就目前而言，物業(yè)稅收理論依據(jù)總體上分作公共經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)，這從理論上論證了物業(yè)稅的可行性。另

8、外，就是從物業(yè)稅改革成功的日本和韓國(guó)來(lái)看，物業(yè)稅制改革也是具有可行性的。然后，根據(jù)稅制優(yōu)化理論和各國(guó)物業(yè)稅制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)借鑒，總結(jié)出我國(guó)物業(yè)稅制優(yōu)化設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)。 重點(diǎn)是物業(yè)稅制的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。從物業(yè)稅制對(duì)現(xiàn)行稅制的整合，以及物業(yè)稅制的各個(gè)要素的設(shè)計(jì)，包括納稅人、征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、稅收收入歸屬等，本文均提出自己的方案以及執(zhí)行原因，并對(duì)稅率等需量化的要素進(jìn)行實(shí)證研究，從納稅人角度進(jìn)行實(shí)證測(cè)算，得出物業(yè)稅稅率水平。

9、 最后，對(duì)新方案進(jìn)行均衡檢驗(yàn)。一方面通過(guò)局部均衡檢驗(yàn)方法，對(duì)新方案下的物業(yè)稅制供求均衡影響進(jìn)行分析，看是否提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，減少了無(wú)效供給，穩(wěn)定了房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面通過(guò)博弈均衡檢驗(yàn)方法，對(duì)新舊方案下的博弈均衡進(jìn)行對(duì)比分析，看是否新方案實(shí)現(xiàn)的博弈均衡優(yōu)于現(xiàn)行稅制下的博弈均衡。 本文的研究方法主要是規(guī)范分析與實(shí)證分析的結(jié)合方法。首先，主要通過(guò)稅制優(yōu)化理論進(jìn)行分析，得出物業(yè)稅制優(yōu)化方案的基本要素特征。然后，運(yùn)用實(shí)證分析

10、方法，對(duì)我國(guó)以及其他國(guó)家地區(qū)的現(xiàn)行物業(yè)稅制進(jìn)行對(duì)比分析，得出我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)稅制及相關(guān)房地產(chǎn)稅制與其他國(guó)家地區(qū)的差異，并且通過(guò)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的不合理性，提出物業(yè)稅制方案改革的觀點(diǎn)。接著通過(guò)規(guī)范分析與實(shí)證分析相結(jié)合的方法，分析出物業(yè)稅制優(yōu)化的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。然后，運(yùn)用規(guī)范和實(shí)證相結(jié)合的方法，對(duì)我國(guó)物業(yè)稅制進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。對(duì)于規(guī)范性要素設(shè)計(jì)，主要運(yùn)用規(guī)范分析方法，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情得出要素設(shè)計(jì)方案。對(duì)于可量化性指標(biāo)，例如物業(yè)稅稅率的設(shè)計(jì)，進(jìn)行實(shí)證

11、統(tǒng)計(jì)測(cè)算，得出稅率水平。最后，運(yùn)用局部均衡與博弈均衡以及對(duì)比分析相結(jié)合的方法，對(duì)新方案前后的各方博弈策略行為進(jìn)行分析檢驗(yàn)，得出現(xiàn)行租稅費(fèi)制下博弈均衡的非優(yōu)化，新方案下博弈均衡將實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的結(jié)論。 本文的創(chuàng)新探索主要在于：首先，從稅制優(yōu)化理論角度，總結(jié)歸納出物業(yè)稅制優(yōu)化設(shè)計(jì)的遵循準(zhǔn)則；其次，從博弈均衡角度，對(duì)新方案的優(yōu)化性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而論證了房地產(chǎn)租稅費(fèi)制下博弈均衡的非優(yōu)性和新物業(yè)稅制下博弈均衡的優(yōu)化；再次，從局部均衡角度分析物業(yè)稅