畢業(yè)論文---房地產(chǎn)項目可行性研究

1、<p><b>　　網(wǎng)絡(luò)教育學院</b></p><p>　　本 科 生 畢 業(yè) 論 文（設(shè) 計）</p><p>　　題 目：某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究</p><p>　　學習中心：XXXX奧鵬學習中心[2]VIP </p><p>　　層 次： ?？破瘘c本科 </p&g

2、t;<p>　　專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 </p><p>　　年 級： 2010年秋季 </p><p>　　學 號： 101115419471 </p><p>　　學 生： XX </p><p>　　指導教師：

3、 XXX </p><p>　　完成日期： 2012年7月28日 </p><p><b>　　內(nèi)容摘要</b></p><p>　　房地產(chǎn)可行性研究是分析、計算和評價投資項目的技術(shù)方案、開發(fā)方案、經(jīng)營方案的經(jīng)濟效果，研究項目的必要性和可行性，進行開發(fā)方案選擇與投資方案決策的科學分析方法。</

4、p><p>　　本文采用定性與定量分析相結(jié)合的方法對西安的一個房地產(chǎn)項目進行全面、系統(tǒng)的可行性研究分析。研究研究的主要內(nèi)容有項目概況、市場分析和項目財務(wù)分析。在宏觀上對項目市場區(qū)位特征、投資環(huán)境等進行分析，微觀上對項目財務(wù)狀況、項目風險進行詳細的分析。通過對項目進行系統(tǒng)的分析及研究，綜合評價，得出了項目開發(fā)各方面的評價指標值，從而確定了項目開發(fā)的可行度，避免了項目開發(fā)的盲目性。其為項目的成功開發(fā)提供可靠性依據(jù)的同時，

5、也為項目開發(fā)指引了方向。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；可行性研究；市場分析；財務(wù)評價</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　內(nèi)容摘要I</b></p><p><b>　　引 言1</b></p>

6、<p><b>　　1 項目概況3</b></p><p>　　1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況3</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況3</p><p>　　2 項目投資環(huán)境分析4</p><p>　　2.1 自然地理環(huán)境4</p><p>　　2.2

7、 經(jīng)濟環(huán)境4</p><p>　　2.3 政策環(huán)境5</p><p>　　2.4 社會環(huán)境6</p><p>　　3 市場供給與需求分析7</p><p>　　3.1 市場供給分析7</p><p>　　3.2 市場需求分析7</p><p>　　3.3 市場供求關(guān)系預(yù)測

8、8</p><p>　　4 項目具體區(qū)位條件和競爭分析9</p><p>　　4.1 項目具體區(qū)位條件分析9</p><p>　　4.2 項目競爭分析9</p><p>　　5 項目STP策劃10</p><p>　　4.1 項目市場細分10</p><p>　　4.2

9、項目目標市場選擇11</p><p>　　4.3 項目市場定位11</p><p>　　4.3.1 項目檔次定位11</p><p>　　4.3.2 項目主題定位12</p><p>　　4.3.3 項目功能定位12</p><p>　　4.3.4 項目產(chǎn)品定位12</p><

10、p>　　6 項目規(guī)劃設(shè)計14</p><p>　　6.1 項目設(shè)計方案14</p><p>　　6.2 項目總平面布置14</p><p>　　6.3 項目環(huán)境景觀設(shè)計15</p><p>　　7 建設(shè)方式及進度安排16</p><p>　　7.1 項目建設(shè)方式16</p>

11、<p>　　7.2 項目進度安排16</p><p>　　8 投資收入估算與資金籌措17</p><p>　　8.1 項目投資估算與資金使用計劃17</p><p>　　8.2 項目收入估算與資金籌措20</p><p>　　9 項目財務(wù)評價21</p><p>　　9.1 項目盈利能力

12、評價21</p><p>　　9.2 項目清償能力評價21</p><p>　　9.2 項目資金平衡能力評價22</p><p>　　9.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力分析22</p><p>　　9.2.2 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力23</p><p>　　9.2.3 現(xiàn)金流量表（自有資

13、金）與動態(tài)盈利能力23</p><p>　　10 項目不確定性分析25</p><p>　　10.1 臨界點分析25</p><p>　　10.2 敏感性分析25</p><p>　　11 結(jié)論與建議28</p><p><b>　　參考文獻30</b></p>

14、<p><b>　　引 言</b></p><p>　　房地產(chǎn)投資具有資金投入量大、回收期長，經(jīng)營風險高的特點，項目決策一旦失誤不但浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負擔，給開發(fā)商帶來致命性打擊，而且還會導致銀行貸款沉淀，甚至影響城市合理性開發(fā)進程。然而，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場觀念中，存在盲目撈“幾桶金”的思想，有些“爛尾工程”開發(fā)商在項

15、目前期決策時，根本就不作深入的市場調(diào)研和全面的可行性分析，雖然有些項目具備“完整”的可行性研究報告，但“它們”大多是一堆用于爭取政府審批立項的 “文字游戲”和“數(shù)字游戲”，鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴格的空子，結(jié)果在這場“游戲”中，開發(fā)商往往“套牢”了自己。因此，注重并加強項目可行性研究工作顯得甚為重要和緊迫。</p><p>　　對房地產(chǎn)項目進行可行性研究意義在于，選擇最佳投資方案，提高投資效益，避免投資決策失誤。首

16、先，任何擬建項目，客觀上總是存在多種可供選擇的方案，若單憑主觀判斷，簡單選擇難以達到滿意結(jié)果。建設(shè)項目的要求是多種多樣的。比如，經(jīng)濟上要求投資少，見效快，取得較高的經(jīng)濟效益；社會效果方面要符合國家的政策法規(guī)，增加就業(yè)機會，</p><p>　　專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系QQ：1227258276</p><p&g

17、t;　　改善勞動條件，減少環(huán)境污染，促進生態(tài)平衡。面對如此紛繁復(fù)雜的要求，如果僅僅片面強調(diào)任何單方面的要求，均有可能造成決策的失誤。因此需要進行認真的可行性研究，綜合權(quán)衡各方面得失，優(yōu)選投資方案，從而有效地避免投資決策失誤。其次，要取得較高的投資收益，必須在眾多的備選方案中選擇出最佳方案。這包括選出有利的投資方向和最佳的建設(shè)方案等。所有這些都必須進行廣泛深入的調(diào)查研究和系統(tǒng)全面的分析論證，才能從眾多的可行方案中選出最佳方案。最后，從投資

18、主體的角度分析，房地產(chǎn)項目投資的經(jīng)濟性要求盈利最大化，風險最小化以及競爭實力的不斷增強?？尚行匝芯康慕Y(jié)論往往成為項目能否投資的關(guān)鍵。只有論證擬建項目建設(shè)是必要的，產(chǎn)品價格具有競爭力，并能獲得巨大的投資利潤時，投資主體才肯投資，銀行才肯貸款，項目才能興建。因此，在投資項目管理的全過程中，投資前期的決策工作非常關(guān)鍵，而決策的依據(jù)是可行性研究。因此，可行性研究對于房地產(chǎn)投資項目的成功，具有十分重要的意義。</p><p&g

19、t;　　本文基于西安市雁塔區(qū)某房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性研究，系統(tǒng)地描述了可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的必要性。本文研究的目的在于完成該項目的可研部分，進而對其論證是否可行，同時也對其他的房地產(chǎn)開發(fā)項目具有一定的借鑒作用。</p><p>　　本文首先緒論部分提出了本文研究的意義及目的，第二章對該項目的各項投資環(huán)境進行了詳細的分析，第三章到第九章系統(tǒng)闡述了對擬開發(fā)項目的研究，包括項目概況、具體市場分析以及詳細的財務(wù)指

20、標評價，最后是本文的結(jié)論與建議部分，得出此項目是可行的。</p><p><b>　　1 項目概況</b></p><p>　　1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況</p><p>　　本項目名稱為“建賞?高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛娣e為62468m2，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。

21、該處離市中心不遠，區(qū)位適中，交通便捷。</p><p>　　該項目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學校、銀行、商場等生活設(shè)施配套齊全。</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況</p><p>　?。?）公司基本情況簡介</p><p>　　西安城投房地產(chǎn)有限公司成立于

22、1997年12月9日，具有完全民事行為能力的獨立法人資格，經(jīng)濟性質(zhì)為民營企業(yè)，公司已成立黨支部7年。具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本5100萬。公司自成立以來，始終堅持以住宅開發(fā)建設(shè)為主，經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，以“建設(shè)新重慶，打造新民居”為己任，秉承“與時俱進、求實創(chuàng)新，誠信奉獻”的經(jīng)營理念，以 “創(chuàng)公司品牌，辦一流企業(yè)”為目標，經(jīng)過近十年的奮斗，公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)1.5億元、從業(yè)人員100余人左右，集房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷

23、售和物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。</p><p><b>　?。?）公司規(guī)模簡介</b></p><p>　　截止2012專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　年1月，公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額16297萬元，其中：流動資金10687萬元；

24、負債總額3736萬元；所有者權(quán)益總額12560萬元，其中：實收資本5100萬元，資本公積3765萬元，累計未分配利潤3695萬元。</p><p><b>　?。?）公司業(yè)績簡介</b></p><p>　　公司成立以來，建造了7萬m2和5萬余m2儲備土地。公司內(nèi)部機構(gòu)管理健全，具有較強的經(jīng)營、管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)后勁較強。</p><p

25、>　?。?）公司人員及組織結(jié)構(gòu)</p><p>　　公司現(xiàn)有員工106人，其中管理層人員58人，具有中高級專業(yè)技術(shù)職稱的人員26人，平均年齡43歲，整個公司人才濟濟，具有良好的技術(shù)資質(zhì)。</p><p>　　2 項目投資環(huán)境分析</p><p>　　投資環(huán)境分析主要對擬開發(fā)項目所在城市自然地理環(huán)境、政策法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境等進行分析，以確定外部投資環(huán)

26、境為擬開發(fā)項目帶來哪些機會，哪些威脅。</p><p>　　2.1 自然地理環(huán)境</p><p>　　本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎(chǔ)。</p><p>　　洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等

27、大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。</p><p><b>　　2.2 經(jīng)濟環(huán)境</b></p><p>　　（1）西安市生產(chǎn)總值</p><p>　　2006年西安市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持良好運行態(tài)勢。經(jīng)陜西省統(tǒng)計局評估，2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1450.02億元，比上年同期增長13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值70.

28、73億元，增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值615.26億元，增長14.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值764.03億元，增長12.4%。</p><p><b>　?。?）房地產(chǎn)投資</b></p><p>　　西安市2006年房地產(chǎn)完成投資285.76億元，增長26.9%；商品房銷售面積621.50萬m2，增長25.0%；商品房銷售額206.15億元，增長20.3%。</p&

29、gt;<p>　?。?）西安市人均收入</p><p>　　從西安市2006年各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免

30、去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴重。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點區(qū)域。整體來看西安市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而西安市快速發(fā)

31、展的經(jīng)濟和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。</p><p><b>　　2.3 政策環(huán)境</b></p><p>　　從宏觀政策的角度看，2006年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調(diào)控， “國六條”及十五條意見等政策的相繼出臺，在很大程度上影響著中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展：</p>

32、<p>　　首先，“國六條”中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整——“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求?！苯又?，針對這一要求，十五條意見又進行了進一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 m2以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這一規(guī)定，無疑將會使整個

33、房地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會引起大房型住宅由于稀缺而價格上升。同時，要達到70%這一指標，對于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過50%的中低價商品房和經(jīng)濟適用房，在很大程度上加重了政府的財政負擔。</p><p>　　其次還表現(xiàn)在以下幾個方面：</p><p>　?。?）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合

34、同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。</p><p>　　（2）住宅分戶驗收：開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。</p><p>　?。?）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供

35、的服務(wù)平臺進行辦公。業(yè)主可隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。</p><p>　?。?） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務(wù)機關(guān)申報辦理減免稅手續(xù)。</p><p>　?。?）大戶預(yù)征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號內(nèi)戶（單套房間）平均建筑面積超過140 m2以上的，一律按0.5%的預(yù)征率征收土地增值稅，對于140 m2（

36、含）以下的不予預(yù)征土地增值稅。</p><p>　?。?）房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。</p><p>　　從上述分析可以看到，政府對控制房地產(chǎn)價格上漲的決心，而

37、且，政府的調(diào)控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認為，今天全國整體的房價還是會穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價格走勢來看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。</p><p><b>　　2.4 社會環(huán)境</b></p><p>　　西安是一座歷史文化悠久的城市，是我國六大古都之一，下轄八區(qū)六縣，

38、全市行政區(qū)域總面積9983平方公里，其中市區(qū)面積約227平方公里，中心市區(qū)面積（三環(huán)以內(nèi)）158.8平方公里，全市總?cè)丝诩s690萬人。</p><p>　　西安是一座商貿(mào)活躍、經(jīng)濟繁榮、城市建設(shè)日新月異、正在迅速騰飛的區(qū)域中心城市。伴隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，西北五省橋頭堡的戰(zhàn)略地位，使西安成為我國西北地區(qū)最重要的現(xiàn)代化國際都市，房地產(chǎn)市場亦具有顯著的輻射性。</p><p>　　西安

39、市房地產(chǎn)市場起步于1992年，且經(jīng)過了長達7年的初始發(fā)展階段。在本階段，綜合水平低，產(chǎn)品設(shè)計較為原始和落后。</p><p>　　自1998年起，在西部大開發(fā)政策傾斜和住房貨幣化政策深度實施兩大宏觀利好因素的刺激下，市場開始呈現(xiàn)加速發(fā)展的局面，進入房地產(chǎn)開發(fā)的資金量較之前明顯增加，至2000年前，西安市房地產(chǎn)市場一直處于這一加速發(fā)展階段。</p><p>　　經(jīng)過幾年的摸索和積累，西安市房

40、地產(chǎn)市場2000年開始全面發(fā)力，市場呈現(xiàn)出前所未有的生機和活力，開發(fā)量和銷售量均快速增長，總體開發(fā)水平迅速提高，專業(yè)化分工現(xiàn)象日益明顯，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和營銷策劃水平發(fā)生質(zhì)的飛躍，與北京、上海、深圳等經(jīng)濟發(fā)達城市專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　比較，西安算是經(jīng)歷了“創(chuàng)新地產(chǎn)”、“郊居地產(chǎn)”、“智

41、能地產(chǎn)”、“網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)”、“教育地產(chǎn)”、“生態(tài)地產(chǎn)”、“人文地產(chǎn)”激烈角逐后的后起之秀，但與之相比仍存在觀念意識上的差距。西安房地產(chǎn)市場也自此完全邁進買方時代。</p><p>　　2002年西安提前迎來了房地產(chǎn)大盤時代，在“紫薇田園都市”成功入市之后，占地上千畝的大盤已紛紛上馬，且呈現(xiàn)東南西北四面開花的嶄新格局。</p><p>　　3 市場供給與需求分析</p><

42、p>　　3.1 市場供給分析</p><p>　　本項目所在地隸屬西安市雁塔區(qū)，為西安市房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)意義上的城南板塊。城南板塊一直是西安市民的居家首選區(qū)域、開發(fā)企業(yè)爭奪重地、開發(fā)量、成交量均穩(wěn)居全市各板塊之首，同時該板塊內(nèi)開發(fā)用地成本也在全市各大板塊中位居前列，因售價基數(shù)較高，投資升值空間亦相對較小。</p><p>　　3.2 市場需求分析</p><p&

43、gt;　　項目雖地處××鎮(zhèn)，目標客戶應(yīng)包括當?shù)?、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個更大的市場，這個市場只能是A。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關(guān)注。</p><p>　　通過對相關(guān)市場需求問卷調(diào)查，我們得到本項目的市場需求分析報告如下。</p><p>　?。?）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析（略）</p>

44、<p><b>　?。?）數(shù)據(jù)分析結(jié)論</b></p><p>　　從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標市場定位及產(chǎn)品設(shè)計的參考，如：</p><p>　　1）年輕的購房者占的比重大，項目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費群體的生活習慣與需要，如果適當增加休閑娛樂設(shè)施與運動設(shè)施。</p><p>　　2）購

45、房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極”型消費者，為他們設(shè)計住宅產(chǎn)品時，可沿用集團過往項目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。</p><p>　　3）郊區(qū)購房者中外地到穗發(fā)展的人口比重較大，沒有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對這一群體做營銷時應(yīng)盡量少使用方言等。</p>&l

46、t;p>　　4）企業(yè)管理人員購房比例高，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項目推出初期就配備。</p><p>　　5）在目前郊區(qū)住宅消費市場來看，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進行產(chǎn)品設(shè)計時，應(yīng)以自買家自用為

47、基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。</p><p>　　6）用作“休閑度假”的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時推出的項目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。但如果貴集團擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進一步的研究。</p><p>　　7）從“影響購買因素”統(tǒng)計結(jié)果反映消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)

48、了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點。建議項目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進行，這樣利于盡早取得購房者的認同。</p><p>　　8）“對樓盤主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項目自然風貌很契合。建議在項目開發(fā)中，盡可能保護大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。同時，購房者對“江景”、“湖景”和“運動”的喜好度也很高，正可充分利用項目臨近東江的獨特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運動，將“水”的

49、主題與“動”的元素有機結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項目品味。</p><p>　　3.3 市場供求關(guān)系預(yù)測</p><p>　　城南板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展與西安市基本同步。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施成熟完善，文化教育氣息和生活氣息濃厚，明德門片區(qū)已形成西安市最大的居住生活區(qū)，區(qū)內(nèi)無房地產(chǎn)項目（尖端產(chǎn)品除外）始終處于供求兩旺的狀態(tài)。</p><p>　　受可開發(fā)土地資源的

50、局限，區(qū)內(nèi)上規(guī)模新項目的開發(fā)現(xiàn)主要分布于電視塔以西、丈八路以南、西萬路以西區(qū)域，其均已被各類型開發(fā)商在丈八路和繞城高速未建成通車之前圈定，因此土地成本相對較低，如開發(fā)商對利潤抱平常心態(tài)，保持性價比優(yōu)勢，預(yù)計未來2-3年內(nèi)，項目所在區(qū)域市場仍將保持供求兩旺的良好勢頭。</p><p>　　4 項目具體區(qū)位條件和競爭分析</p><p>　　4.1 項目具體區(qū)位條件分析</p>

51、<p>　　（1）該項目周邊配套設(shè)施有：</p><p>　　1）交通：交通便利，游7、14路、201 路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達門口，出行方便快捷。</p><p>　　2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配套完備。</p><p>　　3）金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性

52、銀行。</p><p>　　4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 </p><p>　　5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學院。</p><p>　?。?）項目建設(shè)的市政配套條件</p><p>　　據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；</p><p>　　

53、1）供、排水：接市政供、排水。</p><p>　　2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。</p><p>　　3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團結(jié)南路。</p><p>　　4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計后期由市電信局配合設(shè)計實施。同時，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會相對較完善。</p><p>　　5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計后期

54、由煤氣公司配合設(shè)計實施。</p><p>　　4.2 項目競爭分析</p><p>　　區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党牵晃挥谠龀切绿伶?zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。另據(jù)悉香江集團、雅居樂集團和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取

55、大片土地，積極入市，其中香江集團開發(fā)的廣園東錦繡香江項目預(yù)計年底上市，供應(yīng)量在可預(yù)見的未來將進一步放大。同質(zhì)樓盤供應(yīng)量大，價格競爭將不可避免。由于新塘與本項目距離近，可以認為項目的投建受此影響最大。</p><p>　　5 項目STP策劃</p><p>　　市場細分、目標市場選擇及市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的核心內(nèi)容。通過市場細分、目標市場選擇與市場定位，從而真正做到依據(jù)市場需求解決

56、為誰建、建什么的問題。</p><p>　　4.1 項目市場細分</p><p>　　房地產(chǎn)市場細分如下：</p><p>　　（1）國家與社會管理者階層：在城市中的比例為1%-5%；在城鄉(xiāng)的比例大約為0.5%。</p><p>　?。?）經(jīng)理階層：指大中型企業(yè)中非業(yè)主身份的中高層管理人員。目前社會階層結(jié)構(gòu)中所占的比例約為1.5%。<

57、/p><p>　?。?）私營企業(yè)主階層：就全國而言，私營企業(yè)階層在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為0.6%，在私營經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，比例可達3%，在私營經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，比例在0.3%以下。</p><p>　?。?）專業(yè)技術(shù)人員階層</p><p>　　目前，專業(yè)技術(shù)人員在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為5.1%。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的大中城市中，所占比例為10%-20%，而在城鄉(xiāng)合一的

58、縣（市），其比例僅為1.5%-3%。 </p><p>　　（4）辦事人員階層：目前在中國社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例大約為4.8%。在城市中，其比例約為10%-15%；而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），其比例在2%~6%之間。</p><p>　　（6）個體工商戶階層</p><p>　　目前，個體工商戶階層在整個社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例為4.2%。社會階層的細分法 </p&

59、gt;<p>　?。?）商業(yè)服務(wù)員工階層：目前，商業(yè)服務(wù)員工階層在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為12%。</p><p>　?。?）產(chǎn)業(yè)工人階層：目前，整個產(chǎn)業(yè)工人階層在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為22.6%。</p><p>　?。?）農(nóng)業(yè)勞動者階層： 這是目前中國規(guī)模最大的一個階層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。</p><p

60、>　　（10）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層：目前，這一階層在整個社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為3.1%。</p><p>　　4.2 項目目標市場選擇</p><p><b>　　定位的原則：</b></p><p>　?。?）對項目所在區(qū)域認同感比較強，對高新區(qū)樓盤接受能力較強的客戶；</p><p>　?。?）收

61、入中等或中等偏上的消費者，對精神生活向往比較高的客戶；</p><p>　?。?）收入中高等，對高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對較高性價的客戶。</p><p>　　由于本項目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項目的目標客戶定位如下：</p><p>　?。?）項目附近的中高收入家庭；</p><p>　?。?）西安

62、市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；</p><p>　?。?）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；</p><p>　?。?）有意對房地產(chǎn)進行保值、增值的投資商人；</p><p>　?。?）有意在高新區(qū)進行二次置業(yè)的高收入者。</p><p>　?。?）政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時擁有少量的灰色收入，個人私生活不喜歡

63、被別人打擾。</p><p>　　（7）外地來西安經(jīng)商的個體商戶。該項目臨近西部電子商城等商業(yè)機構(gòu)，里面擁有大量外來的個體商戶，這部分人群在經(jīng)濟實力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時為子女提供良好的教育環(huán)境。</p><p>　　4.3 項目市場定位</p><p>　　在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風

64、格；人車分流，動靜結(jié)合。</p><p>　　在建筑設(shè)計上專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。</p><p>　　在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結(jié)合

65、市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。</p><p>　　在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。</p><p>　　4.3.1 項目檔次定位</p><p>　　項目的核心競爭價值依據(jù)。核心競爭優(yōu)勢最能體現(xiàn)項目的特色，同時也直接區(qū)別或凌駕于競爭產(chǎn)品，通過對西安房地產(chǎn)項目的市場研究，結(jié)合項目各項綜合優(yōu)勢，以確定本項目的核

66、心競爭優(yōu)勢。該項目的內(nèi)在優(yōu)勢是：擁有當?shù)鬲氁粺o二的山水資源；處于太白樓-漁梁壩旅游一條線上；有較好的歙硯加工經(jīng)營市場基礎(chǔ)。該項目的外在優(yōu)勢是：當?shù)亟?jīng)營戶對此地塊作為文房四寶或文化一條街的認同度高；與政務(wù)新區(qū)、西安古城景區(qū)、汽車站隔岸相望；附近有披云山莊、正在建設(shè)的黃龍國際友好飯店作配套。</p><p>　　4.3.2 項目主題定位</p><p>　　本項目是新建項目，周邊在建的同類型

67、住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個 “現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。</p><p>　　4.3.3 項目功能定位</p><p>　　住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當?shù)奶岣吡诵粜停?0 m2以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在80--130 m2的最受消費者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以80--

68、100的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計中，考慮到了消費者的這種消費偏好，適當?shù)脑O(shè)計了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費者的消費愛好。在規(guī)劃設(shè)計時，充分考慮市場需求，戶型主要設(shè)計成面積在80 m2至130 m2的兩室二廳和三室二廳的中戶型。</p><p>　　4.3.4 項目產(chǎn)品定位</p>&l

69、t;p>　　根據(jù)以上對潛在消費者的分析，項目規(guī)劃方案應(yīng)做到：</p><p>　?。?）小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，綠化水平高，配套設(shè)施完備。項目建成后應(yīng)為該片區(qū)的標志性小區(qū)。</p><p>　?。?）戶型分布廣，戶型合理，可利用率高，套內(nèi)面積應(yīng)從80~160m，，以滿足不同消費者的需求。</p><p>　?。?）在保證滿足規(guī)劃管理部門要求的建筑密度、綠化率和容積率的

70、情況下，充分和規(guī)劃部門接觸，盡量提高土地的利用率。</p><p>　?。?）根據(jù)不同的潛在消費者，合理建設(shè)各種不同的戶型數(shù)量。</p><p>　　目前在項目附近，主要在建的和己經(jīng)建成正在銷售的樓盤主要包括：夢澤園、新秀佳園、康美花園等項目，以下是這些樓盤的開發(fā)規(guī)模，戶型基本結(jié)構(gòu)及銷售情況如表所示。</p><p>　　從以上的分析可以看到，由于目前項目所在的區(qū)域

71、房價相對較低，升值空間大，并且隨著西鄉(xiāng)塘區(qū)改造的完成及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，，該區(qū)域的商品房開發(fā)必將進入一輪熱潮。</p><p>　　在該區(qū)域目前銷售較好的項目有以下的特點：</p><p>　?、賾粜头植紡V，從小戶型的60 m2到大戶型的160 m2。</p><p><b>　　②小區(qū)規(guī)劃環(huán)境好。</b></p><p>

72、;<b>　　③配套設(shè)施齊全。</b></p><p>　?、茼椖康纳悼臻g大，租售前景較好。</p><p><b>　　6 項目規(guī)劃設(shè)計</b></p><p>　　項目規(guī)劃設(shè)計主要內(nèi)容包括確定項目設(shè)計方案、對項目進行平面布置、對項目進行環(huán)境景觀設(shè)計等。</p><p>　　6.1 項目設(shè)計

73、方案</p><p>　　本項目工程總建筑面積66012 m2。沿城市道路布置三棟30層塔式高層，臨東北面道路布置1，2號樓，1，2號樓群樓相連，臨西北面道路布置3號樓，帶獨立群樓口2，3號樓問，城市道路交匯處設(shè)600 m2公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。建筑布局以點線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯動與高度的變化形成錯落有序變化豐富的建筑空間格局和開闊的視線通

74、廊口城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。</p><p>　　1，2號樓負一層平街設(shè)小商鋪，一，二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；3號樓一，二層為商業(yè)專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　用房，三層以上為住宅;小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫。</p>

75、;<p>　　住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于2，3號樓問，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨立封閉。</p><p>　　住宅均為點式平面，1，3號樓每層六戶，2號樓每層八戶，戶型以套內(nèi)建筑面積50-90m2左右二室一廳為主，輔以少量的一室一廳和三室一廳，本設(shè)計強調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對視問題及穿堂風

76、的形成，各戶均爭取良好的景觀視線和采光通風。</p><p>　　6.2 項目總平面布置</p><p>　　該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層在小區(qū)的最北邊設(shè)計了三棟點式高層，其層高為26層在三棟點式高層中間又建有兩棟層高為18層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北

77、朝南；小區(qū)的中央是一個公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風和欣賞景觀條件。小區(qū)整個平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來一種高樓聳立的壓抑感。小區(qū)內(nèi)還建有會所，為客戶提供方便的娛樂活動場所。</p><p>　　6.3 項目環(huán)境景觀

78、設(shè)計</p><p>　?。?）本小區(qū)景觀設(shè)計著重強調(diào)生活味，旨在為小區(qū)居民提供一個可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場所，而不一味追求氣勢。</p><p>　　（2）小區(qū)景觀強調(diào)實用、自然園林風格。結(jié)合城市公共空間的要求，小區(qū)景觀由外到內(nèi)，自然過渡。</p><p>　?。?）強調(diào)山勢的利用。合理利用高差，將高差化整為零，分別形成立體景觀。但設(shè)計中強調(diào)意到而形薄。避免形成

79、過高的堡坎，一方面造價高，一方面對人形成壓迫感。合理形成商業(yè)廣場，與商業(yè)內(nèi)街形成一體。</p><p>　?。?）強調(diào)商業(yè)用房的廣告店招的合理設(shè)置，使其形成對建筑的美化。通過色彩和建筑構(gòu)件的高低前后變化，形成獨特的城市建筑景觀，強化商業(yè)街的獨特商業(yè)氛圍。</p><p>　　7 建設(shè)方式及進度安排</p><p>　　7.1 項目建設(shè)方式</p>

80、<p>　　建設(shè)方式指建設(shè)工程的發(fā)包方式，如是采取總包的方式，還是采取分包的方式。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，有必要就建設(shè)工程的發(fā)包方式提出建議。</p><p>　　7.2 項目進度安排</p><p>　　根據(jù)本項目的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，同時考慮到本項目的前期工作基本就緒，擬確定本項目的工期為兩年零一個季度。&l

81、t;/p><p>　　項目的實施進度橫道圖如下圖所示：</p><p>　　表7.1 項目的實施進度計劃表</p><p>　　8 投資收入估算與資金籌措</p><p>　　8.1 項目投資估算與資金使用計劃</p><p><b>　?。?）土地成本</b></p><p

82、>　　該項目基地總占地面積為62468m2，土地價格為120萬元/畝；故可初步估算土地成本為120×117=14040萬元；</p><p><b>　　（2）建安造價</b></p><p><b>　　1）土建造價 </b></p><p>　　表8.1 住宅土建造價表（單位：萬元）</p>

83、;<p>　　表8.2 公建土建造價表（單位：萬元）</p><p><b>　　2）地下停車場造價</b></p><p>　　地下停車場建筑面積為9288m2，依據(jù)類似工程估算、概算指標，地下停車場的土建成本為1600元/ ㎡，地下停車場的造價為1022萬元。地下停車場的安裝費用均包括在下面的其他設(shè)備及安裝，所以這里不再單獨算。</p>

84、<p>　　得土建總造價為：24596+96+1022=25715萬元</p><p>　　3）設(shè)備及安裝工程費用</p><p>　　安裝工程包括電梯、給排水設(shè)備及安裝、動力照明及弱電等項目。</p><p><b>　?、匐娞菰O(shè)備及安裝</b></p><p>　　本項目的住宅有11幢高層、3幢小高層，

85、共需電梯40部，每部電梯的設(shè)備及安裝按35萬元計，電梯總價為40×35=1400萬元。</p><p><b>　?、谄渌O(shè)備及安裝</b></p><p>　　其他設(shè)備包括除電梯外的其他所有設(shè)備，具體估算可參見下表。其他設(shè)備及安裝工程造價為1869.82萬元。</p><p>　　表8.3 其他設(shè)備及安裝表</p>

86、<p>　　將上述兩項費用相加，得到建安工程費為：</p><p>　　3430+1400+25715=130545萬元</p><p><b>　?。?）前期工程費：</b></p><p>　　工程前期費用包括三通一平費、項目勘察設(shè)計費、城建統(tǒng)一征收費用以及其他費用等，由于本項目為熟地，所以不需要進行“三通一平”。</p&g

87、t;<p><b>　　1）勘察設(shè)計費</b></p><p>　　依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）文件中附表1：工程設(shè)計收費基價表，采用內(nèi)插法計算，經(jīng)過工程復(fù)雜程度系數(shù)調(diào)整，并結(jié)合西安市建筑設(shè)計收費市場行情，本項目的工程設(shè)計費為667萬元；勘察費取設(shè)計費的10%，所以勘察費為66.7萬元。</p>&l

88、t;p><b>　　2）可行性研究費</b></p><p>　　依據(jù)國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）文件中附表：建設(shè)項目估算投資額分做為收費標準，乘以行業(yè)調(diào)整系數(shù)和工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)，計算出可行性研究費為35萬元。</p><p>　　3）城建統(tǒng)一征收費及其他費用（見下頁表）</p><

89、p>　　表8.4 城建費用統(tǒng)一征收一覽表 （單位：萬元）</p><p>　　將上述三項相加得前期工程費用為4561萬元。</p><p><b>　?。?）室外工程費</b></p><p>　　室外工程包括小區(qū)道路、綠化以及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容，每平方米造價按120元計算。項目的室外工程費為1960萬元。</p>

90、<p><b>　?。?）建設(shè)監(jiān)理費</b></p><p>　　建設(shè)監(jiān)理費按建安工程費用的1%計算，共計為305萬元。</p><p>　?。?）管理費（1+2+3+4+5）×3%</p><p>　　建設(shè)單位管理費按前四項之和的3%，共計1542萬元。</p><p><b>　?。?）

91、銷售費用</b></p><p>　　銷售費按銷售收入的3%計算，共計為2270萬元。</p><p>　　（8）預(yù)備費（2+3+4+5+6+7）×3%</p><p>　　預(yù)備費按前幾項和的3%取，共計1231萬元。</p><p><b>　　（9）貸款利息</b></p><

92、;p>　　貸款利息為891萬元。</p><p>　?。?0）項目的總投資的確定</p><p>　　綜合前面九項的費用，總計為57363萬元。</p><p>　　表8.5 “建賞·高新”住宅小區(qū)總投資估算表</p><p>　　8.2 項目收入估算與資金籌措</p><p>　　估算收入，首先要

93、根據(jù)項目設(shè)計情況確定按功能分類的可銷售或可出租面積的數(shù)量，再依據(jù)市場研究結(jié)果確定項目各部分功能面積的租金或售價水平，然后再根據(jù)工程建設(shè)進度安排開發(fā)商的市場銷售策略，確定項目分期或分年度的銷售或出租面積及收款計劃，最后匯總出分年度的銷售收人。要求編制收入及銷售稅金及附加估算表。</p><p>　　資金籌措計劃主要是根據(jù)總投資計劃就項目投資的資金來源進行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售(租)收入三個部分。</p&

94、gt;<p>　　根據(jù)開發(fā)商對項目建設(shè)資金的安排，項目總投資的資金籌措安排如下：自籌項目資本金22589萬元，約占總投資的40%，安排一到三年期銀行貸款約12461萬元，其中建設(shè)期借款利息為891萬元，其余不足的部分由銷售收入當作自由資金再投入。</p><p>　　銀行貸款利率取央行一至三年期的基準利率6.75%，本項目考慮上浮10%為7.425%。為了體現(xiàn)資金的流向，按季度計算，季度貸款利率r=

95、1.65%，其計算公式如下：(1+r) 4 -1=7.425%，得出r=1.65%。</p><p><b>　　9 項目財務(wù)評價</b></p><p>　　通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力進行分析。財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利水平，清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財

96、務(wù)狀況及償債能力，資金平衡能力主要考察房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的資金平衡狀況。</p><p>　　9.1 項目盈利能力評價</p><p>　　根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及測算，進行項目經(jīng)濟評價指標計算，主要結(jié)果如下表所示：</p><p>　　表9.1 項目經(jīng)濟評價指標</p><p>　　計算結(jié)果表明，項目稅前、項目稅后和當前銀行貸款利率，財

97、務(wù)；稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準收益率爭現(xiàn)值大于零，均說明項目有較好的財務(wù)盈利能力，說明本項目在財務(wù)上是可以接受的。</p><p>　　9.2 項目清償能力評價</p><p>　　項目借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+上期償還借款額/當期可用于還款的資金額其中該項目借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)為8季度，開始借款期數(shù)為2季度，上期償還借款額為5314萬元，當期可用

98、于還款的資金額為22028萬元。</p><p>　　則項目的借款償還期=8-2+5314/22028≈6.2（季度）≈1.5（年）</p><p>　　表9.2 借款還本付息表</p><p>　　9.2 項目資金平衡能力評價</p><p>　　9.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力分析</p><p>　?。?）成

99、本利潤率=開發(fā)商利潤/項目總開發(fā)成本×100%</p><p>　　其中：開發(fā)商利潤為14144萬元，項目總開發(fā)成本為57363萬元。</p><p>　　則開發(fā)商成本利潤率=14144/57363×100%≈25%</p><p>　　（2）投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資×100%</p><p

100、>　　其中：年平均利潤總額為：14144萬元/2.5年（10個季度）≈5658萬元/年，項目總投資同上。</p><p>　　則計算開發(fā)商投資利潤率=5658/57363×100%≈1%</p><p>　　（3）資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100%</p><p>　　其中：年平均利潤總額同上，資本金總額為22589

101、萬元。</p><p>　　則資本金利潤率=5658/22589×100%≈25%</p><p>　　（4）資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金總額×100%</p><p>　　其中：年平均稅后利潤總額為（14144-3536）/2.5≈4243萬元/年，資本金同上。</p><p>　　則資本金

102、凈利潤率=4243/22589×100%≈19%</p><p>　?。?）項目靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量。</p><p>　　其中：該項目的累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的期數(shù)為9季度，第8個季度的累計凈現(xiàn)金流量的絕對值為7410萬元，當期的凈現(xiàn)金流量為17152萬元。</p><p>　　則

103、項目靜態(tài)投資回收期為=（9-1）+7410/17152≈8.4（季度）≈2.1（年）</p><p>　　表9.3 現(xiàn)金流量表（全部投資）</p><p>　　9.2.2 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力</p><p>　　根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）計算的財務(wù)評價指標有所得稅前、稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)金值以及動態(tài)投資回收期。</p>

104、<p>　　其中所得稅后的季度財務(wù)內(nèi)部收益率為4.59%，折算成稅后年財務(wù)內(nèi)部收益率為19%，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準收益率為3.1%）為3101萬元；</p><p>　　所得稅前的季度財務(wù)內(nèi)部收益率為5.71%，折算成稅前年財務(wù)內(nèi)部收益率為21%，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準收益率為3.1%）為5757萬元；</p><p>　　項目所得稅后的動態(tài)投資回收期為2.4年，小于項目的

105、總開發(fā)建設(shè)時間2.5年，項目資金能按時回收；</p><p>　　因項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率，且財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。</p><p>　　則該項目在財務(wù)上是可以考慮的。</p><p>　　9.2.3 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力</p><p>　　根據(jù)現(xiàn)金流量表（自有資金）計算以下指標：&

106、lt;/p><p>　　項目稅后的季度財務(wù)內(nèi)部收益率為6.54%，折算成稅后年財務(wù)內(nèi)部收益率為28%，稅后自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準收益率為3.1%）為14812萬元；</p><p>　　稅前的季度財務(wù)內(nèi)部收益率為7.23%，折算成年財務(wù)內(nèi)部收益率為31%，稅前自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值（季度基準收益率為3.1%）為17469萬元。</p><p>　　項目所得稅后的動態(tài)投

107、資回收期為1.9年，小于項目的總開發(fā)建設(shè)時間2.5年，項目資金能按時回收。</p><p>　　因項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率，且財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。</p><p>　　所以該項目在財務(wù)上是可行的。</p><p><b>　　詳見下表</b></p><p>　　表9.4（現(xiàn)金流量表（

108、自有資金）</p><p>　　10 項目不確定性分析</p><p>　　不確定性分析主要包括臨界點分析和敏感性分析，通過對項目進行不確定性分析，對項目的抗風險能力作出評價。</p><p>　　10.1 臨界點分析</p><p>　　各種不確定因素專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權(quán)益

109、★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系QQ：1227258276</p><p>　　（如投資、成本、產(chǎn)品價格等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。</p><p>　　據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：</p><p>　　銷售收入

110、方程：R=P×Q</p><p>　　成本費用方程：C=V×Q+T×Q+F</p><p>　　其中： R——實現(xiàn)銷售收入</p><p><b>　　P——計劃銷售收入</b></p><p>　　Q——銷售收入的實現(xiàn)率</p><p><b>　　C——

111、總成本費用</b></p><p>　　V——銷售費用，為銷售收入的3%</p><p>　　T——銷售稅金及附加，為銷售收入的 5.5%</p><p><b>　　F——總投資</b></p><p>　　令B=R-C=0，即可求出Q的值。</p><p>　　本項目的計劃銷售收入

112、為75680萬元，總投資為57363萬元，得：</p><p>　　75680×Q=57363+75680×Q×(5.5%+3%)</p><p>　　解此方程，得到： Q≈82%</p><p>　　故銷售收入的實現(xiàn)率Q≈82%為本項目的盈虧平衡點，即當銷售收入實現(xiàn)82%時，項目即可以實現(xiàn)盈虧平衡。項目的銷售收入的實現(xiàn)率高于這個比例時

113、，項目會出現(xiàn)盈利；反之，若低于這個比例，項目則會出現(xiàn)虧損。從項目的盈虧平衡點82%來看，可以說本項目開發(fā)具有一定的風險。</p><p>　　10.2 敏感性分析</p><p>　　敏感性是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。分析各種變化因素對方案經(jīng)濟效果影響程度的工作稱為敏感性分析。在這里，我們對項目主要進行單因素敏感性分析。

114、</p><p>　　本項目主要進行內(nèi)部收益率（IRR）對銷售收入和建設(shè)投資的敏感性分析，主要包括當銷售收入、建設(shè)投資分別發(fā)生變化時全部投資內(nèi)部收益率對它們的單因素敏感性分析以及這兩個因素同時發(fā)生變化時內(nèi)部收益率對它們的雙因素敏感性分析。在單因素敏感性分析時假定其他因素都不發(fā)生變化。季度基準收益率為3.1%。</p><p>　　不確定因素對內(nèi)部收益率的影響如下表所示：</p>

115、<p>　　表10.1 不確定因素對內(nèi)部收益率的影響</p><p>　　圖10.1 不確定因素對內(nèi)部收益率的影響</p><p>　　依據(jù)上圖，采用插入法找出銷售收入和投資變動的臨界點：</p><p>　　銷售收入：因為當銷售收入的變化幅度是-5%的時候正好是季度基準折現(xiàn)率（3.1%）所以可知銷售收入允許的變化幅度是（-5%，+∞）</p