我國(guó)公共租賃住房融資模式研究.pdf

1、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，住房?jī)r(jià)格不斷攀升，在創(chuàng)造巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，住房市場(chǎng)保障功能滯后的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。當(dāng)前住房問(wèn)題已成為我國(guó)城市社會(huì)中最熱門(mén)的民生話題，尤其是低收入階層等弱勢(shì)群體的住房困難，更是全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)。建立健全住房保障體系、保障廣大低收入家庭能夠住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和諧健康發(fā)展，成為各級(jí)政府的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。但現(xiàn)行的以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的住房保障體系之外，存在著一群既不符合廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)也買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房

2、和商品房的夾心層。如何有效解決夾心層的住房困難成為各城市政府面臨新的課題。公共租賃住房正是在這樣的背景下逐漸興起并得到快速發(fā)展的。
　　 住房金融是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速器和催化器，公共租賃住房項(xiàng)目也不例外。資金是公共租賃住房建設(shè)最基本的保障，也是目前制約公共租賃住房發(fā)展的主要瓶頸。由于公共租賃住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性和正外部性，經(jīng)濟(jì)效益不明顯，市場(chǎng)機(jī)制在此領(lǐng)域是部分失靈的，必須要有政府干預(yù)。但政府也無(wú)力單獨(dú)承擔(dān)建設(shè)公共租賃住房的責(zé)任

3、，面對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)龐大的資金需求，各地財(cái)政都存在巨大的資金缺口。如何適應(yīng)城市當(dāng)前階段的發(fā)展要求、結(jié)合公共租賃住房特點(diǎn)，積極探索創(chuàng)新融資模式，多渠道籌集資金、滿(mǎn)足其建設(shè)需求，成為公共租賃住房健康快速發(fā)展亟需解決的關(guān)鍵問(wèn)題。
　　 本文選取公共租賃住房這個(gè)當(dāng)前社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題為研究對(duì)象，以公共租賃住房融資模式為核心研究?jī)?nèi)容，旨在通過(guò)對(duì)公共租賃住房融資模式的初步梳理和研究，尋找困擾融資的癥結(jié)所在，并探索破解公共租賃住房建設(shè)資金迷局

4、的方向。力求摸索建立具有推廣意義的公共租賃住房融資模式，形成政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的公共租賃住房融資新格局的良好局面。因此本研究對(duì)于加速推進(jìn)我國(guó)公共租賃住房發(fā)展具有很強(qiáng)的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。
　　 本文首先介紹了研究背景、研究目的和意義、研究方法和思路，闡述了國(guó)內(nèi)外關(guān)于保障性住房融資的研究現(xiàn)狀。對(duì)公共租賃住房的概念、特征以及發(fā)展的必要性；公共租賃住房融資模式的概念、特征及構(gòu)成要素；以及公共產(chǎn)品理論、項(xiàng)目

5、區(qū)分理論和可銷(xiāo)售性評(píng)估等基本理論進(jìn)行了深入分析；目的在于為后續(xù)的研究打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。然后簡(jiǎn)要介紹了我國(guó)公共租賃住房的發(fā)展概況，歸納了目前我國(guó)公共租賃住房發(fā)展實(shí)踐中出現(xiàn)的三種主要融資模式：政府財(cái)政劃撥為主的融資模式、政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)融資模式和投融資平臺(tái)融資模式，并對(duì)各融資模式中的主要融資渠道進(jìn)行了分析；概括了公共租賃住房融資過(guò)程中出現(xiàn)的主要問(wèn)題；針對(duì)問(wèn)題，挖掘和歸納了其隱藏在背后的主要原因。而后對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)保障性住房融資模式進(jìn)行了介紹

6、，并概括了國(guó)外融資模式經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)公共租賃住房融資模式發(fā)展的幾點(diǎn)啟示。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合公共租賃住房融資模式的主要影響因素和發(fā)展公共租賃住房融資模式的主要目標(biāo)和原則，提出了以公共租賃住房投融資平臺(tái)為核心、政府部門(mén)和多重社會(huì)力量參與、多種融資方式共同作用、融合ABS模式、PPP模式等先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用、企業(yè)化運(yùn)作的公共租賃住房融資模式框架；并對(duì)公共租賃住房融資模式的要素子系統(tǒng)和環(huán)境子系統(tǒng)等兩個(gè)基本子系統(tǒng)，政府、平臺(tái)與項(xiàng)目等