中國(guó)房地產(chǎn)居間服務(wù)的功能及其實(shí)現(xiàn)機(jī)制研究.pdf

1、改革開放之后，尤其是二十世紀(jì)九十年代以來，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展而逐漸發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，并給國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來了巨大的促進(jìn)作用。本研究以我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)為背景，探求房地產(chǎn)居間服務(wù)的功能及其實(shí)現(xiàn)機(jī)制。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)相關(guān)實(shí)務(wù)的比較，以及對(duì)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的細(xì)致梳理，發(fā)現(xiàn)以下基本事實(shí)： (1)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境比較獨(dú)特，這些特點(diǎn)包括行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督作用相當(dāng)薄弱、區(qū)域發(fā)展很不平衡等。而全球

2、化、轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的大背景，以及政府職能的轉(zhuǎn)變和信息技術(shù)的變革，加上短暫的發(fā)展歷史，使得該行業(yè)目前遠(yuǎn)未發(fā)展成熟。(2)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)居間服務(wù)存在兩個(gè)嚴(yán)峻問題。其一是經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模普遍很小，難以發(fā)揮知識(shí)型中介組織的邊際產(chǎn)出遞增的規(guī)模效應(yīng)；其二是經(jīng)紀(jì)人從業(yè)者的素質(zhì)良莠不齊，一些從業(yè)者帶有欺騙性質(zhì)的不良行為嚴(yán)重影響了行業(yè)的整體信譽(yù)，從而不利于該行業(yè)的健康發(fā)展。(3)盡管國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)討論了有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)諸多層面的問題，但如何有效促進(jìn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居間服務(wù)的發(fā)

3、展并沒有聚焦成為規(guī)范的研究領(lǐng)域。更鮮有研究提出具有可操作性的建議和對(duì)策來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展。 深刻揭示我國(guó)稚嫩的經(jīng)紀(jì)業(yè)在獨(dú)特環(huán)境下健康發(fā)展的條件，切實(shí)提高經(jīng)紀(jì)公司發(fā)揮規(guī)模效益的能力，以及普遍減少?gòu)臉I(yè)經(jīng)紀(jì)人的不良行為，這一切都需要以深入了解經(jīng)紀(jì)服務(wù)的功能作用為前提。此外，要使得“如何促進(jìn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居間服務(wù)的效率和作用?”成為可以聚焦的研究方向，也必須以理解居間服務(wù)所起的基礎(chǔ)作用為前提。而這一基礎(chǔ)性的研究?jī)?nèi)容正是本文的重要任務(wù)。本研

4、究提出了居間服務(wù)四功能的觀點(diǎn)，并且基于這些基礎(chǔ)性功能，對(duì)功能發(fā)揮的機(jī)制做了數(shù)理建模。最后從提高經(jīng)紀(jì)人從業(yè)道德水平的機(jī)制設(shè)置以及促進(jìn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)等方面，提出了有益的政策建議。 本文的主要結(jié)論和創(chuàng)新如下： (1)深化對(duì)居間服務(wù)功能的認(rèn)識(shí)是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的前提。以往文獻(xiàn)對(duì)于經(jīng)紀(jì)人在中介市場(chǎng)上發(fā)揮的作用并沒有進(jìn)行深入的研究，并且?guī)缀跛械睦碚撗芯慷純H僅使用節(jié)約成本來解釋中介活動(dòng)的價(jià)值。盡管有學(xué)者意識(shí)到了中介的居間服務(wù)

5、為顧客提供了更多的選擇，但這方面并沒有受到人們的重視，此外也沒有人對(duì)此做過實(shí)際的驗(yàn)證。本研究在認(rèn)識(shí)居間服務(wù)的功用問題上，突破了籠統(tǒng)從節(jié)約交易成本角度看待問題的局限，指出我國(guó)房地產(chǎn)居間服務(wù)發(fā)揮著四種基本的功能作用，經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身的提高可以以這四種功能的提高作為標(biāo)準(zhǔn)。政府主管部門所做的促進(jìn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的努力應(yīng)該著重強(qiáng)調(diào)其對(duì)四種功能的切實(shí)提高。四種居間服務(wù)的功能包括價(jià)格信息傳遞功能、實(shí)物信息傳遞功能、顧客偏好擴(kuò)大功能以及時(shí)間節(jié)約功能。四種功能的相對(duì)

6、獨(dú)立性得到了實(shí)證，它們對(duì)顧客的消費(fèi)決策的影響作用不同。在中國(guó)，顧客選擇經(jīng)紀(jì)人為其提供居間服務(wù)主要是考慮其價(jià)格信息傳遞功能。 (2)價(jià)格信息傳遞功能促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過公布市場(chǎng)價(jià)格信息，能夠有效地降低賣方的保留價(jià)格、提高買方的出價(jià)意愿，從而增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給和需求，促進(jìn)了交易量的增長(zhǎng)；同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人為顧客提供買賣雙方需要的實(shí)物信息，買方的搜尋時(shí)間和賣方的銷售時(shí)間都得到明顯的改善，有效地縮短了房地產(chǎn)交易的

7、時(shí)間，提高了交易效率。本文對(duì)以上兩種居間服務(wù)的功能的實(shí)現(xiàn)機(jī)理建立了數(shù)理模型，豐富了有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人影響房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售時(shí)間的理論研究。 (3)以往研究指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)，一般的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都很小，但并沒有指出產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因。本研究通過建模揭示了經(jīng)紀(jì)企業(yè)規(guī)模過小、缺乏合作的內(nèi)在機(jī)理，以及促進(jìn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)合作的成本一收益約束條件。并指出，中介企業(yè)具有規(guī)模效益遞增、邊際成本遞減的特性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)該通過企業(yè)之間的

8、合作，擴(kuò)大信息渠道，追求規(guī)模效益。 (4)行業(yè)整體信譽(yù)是決定經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的重要因素，而減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的不良行為，避免因此給顧客帶來的損失，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)面臨的緊迫任務(wù)。因此，凸顯了從業(yè)者道德水平問題的重要性。本研究運(yùn)用演化博弈理論分析了經(jīng)紀(jì)人從業(yè)道德水準(zhǔn)的演化規(guī)律。結(jié)果表明：經(jīng)紀(jì)人的道德水準(zhǔn)具有一個(gè)道德底線。經(jīng)紀(jì)人的道德水準(zhǔn)經(jīng)過長(zhǎng)期演化，會(huì)在該道德底線以上圍繞一個(gè)演化穩(wěn)定點(diǎn)呈現(xiàn)周期變化；經(jīng)紀(jì)人道德底線的最終決定因素