基于價(jià)值行為的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評(píng)價(jià)研究.pdf

1、近年來,隨著住宅類地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的日益激烈、國(guó)家宏觀調(diào)控力度的逐步加強(qiáng),其利潤(rùn)空間越來越小,為了尋找新的利益點(diǎn),開發(fā)商、投資者逐漸將關(guān)注點(diǎn)投入到商業(yè)地產(chǎn)。但是,在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越熱的背后,也出現(xiàn)了房屋空置率越來越高、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來越嚴(yán)重、消費(fèi)者有效需求得不到滿足等一系列問題,導(dǎo)致各城市中出現(xiàn)了很多“爛尾樓”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,造成了社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。產(chǎn)生這些問題的根本原因在于,現(xiàn)有的很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沿用以往住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的定位經(jīng)驗(yàn),沒

2、有意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性和特殊性,盲目的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目定位,缺乏科學(xué)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目定位的好壞直接影響了項(xiàng)目運(yùn)行質(zhì)量,本文研究如何評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的評(píng)價(jià)問題,是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的起端,是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的理論補(bǔ)充,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有理論指導(dǎo)意義和實(shí)踐應(yīng)用價(jià)值。
　　論文以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位為研究對(duì)象,針對(duì)項(xiàng)目定位缺少特色性、內(nèi)容過于寬泛和定位評(píng)價(jià)不準(zhǔn)確的問題;以價(jià)值行為為分析視角,運(yùn)用質(zhì)量屋方法,尋找關(guān)鍵性項(xiàng)目定位內(nèi)容,總結(jié)

3、項(xiàng)目定位影響因素;利用模糊綜合評(píng)價(jià)法,綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目定位方案。
　　首先,論文分析了商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn),提出了商業(yè)地產(chǎn)兼具地產(chǎn)和商業(yè)雙重屬性,結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈,明確了商業(yè)地產(chǎn)的六大價(jià)值主體;從價(jià)值創(chuàng)造的角度分析了各價(jià)值主體的價(jià)值行為和價(jià)值利益訴求點(diǎn)。
　　其次,論文分析了項(xiàng)目定位的現(xiàn)狀,提出了項(xiàng)目定位缺乏特色性,內(nèi)容過于寬泛等問題;基于價(jià)值行為的分析,運(yùn)用質(zhì)量屋方法,建立了各主體價(jià)值利益訴求點(diǎn)和項(xiàng)目定位內(nèi)

4、容的相關(guān)性矩陣,尋找關(guān)鍵性項(xiàng)目定位內(nèi)容;從區(qū)域環(huán)境、開發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目自身因素和效益因素四個(gè)維度對(duì)項(xiàng)目定位的影響因素進(jìn)行綜合分析。通過構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,利用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法,對(duì)項(xiàng)目定位方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。
　　最后,論文以重慶JH實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司在重慶江北嘴的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例,明確了項(xiàng)目定位的關(guān)鍵性定位內(nèi)容,并對(duì)項(xiàng)目的兩個(gè)綜合定位方案進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià),決策出了較好的項(xiàng)目定位方案,說明了本文尋找關(guān)鍵性項(xiàng)目定位內(nèi)容