房屋優(yōu)先承租權(quán)行使問題研究.pdf

1、房屋優(yōu)先承租權(quán)，是指當(dāng)租賃期限屆滿時，承租人享有的在同等條件下優(yōu)先于他人承租原租賃房屋的權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)作為房屋承租人的一項實體權(quán)利，既可以滿足承租人對租賃房屋的持續(xù)使用，又能實現(xiàn)出租人對租賃房屋的處分權(quán)。從商法視角上看，對承租人的優(yōu)先承租權(quán)予以特別保護，體現(xiàn)了經(jīng)濟利益至上的商法價值取向。從我國民法的基本原則上看，保護承租人的優(yōu)先承租權(quán)，是貫徹意思自治原則以及誠實信用原則的體現(xiàn)。承租人在租賃期限屆滿前向出租人提出優(yōu)先承租的要求，但出租人

2、容易基于各種原因拒絕承租人的請求。由于我國《民法通則》、《合同法》等現(xiàn)行法并沒有關(guān)于房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的直接規(guī)定，而當(dāng)事人對于行使房屋優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定又頗為簡單，房屋優(yōu)先承租權(quán)往往會流于形式。鑒于此，房屋優(yōu)先承租權(quán)作為一種基于出租人與承租人合同約定產(chǎn)生的債權(quán)，司法實踐在處理相關(guān)糾紛時，需要在出租人的自由處分權(quán)與承租人的優(yōu)先承租權(quán)之間進行權(quán)衡，從而作出合理認(rèn)定。房屋優(yōu)先承租權(quán)以合法有效的長期租賃合同為前提，租賃期限屆滿，出租人愿意繼續(xù)租

3、賃房屋時，承租人必須在合理期限內(nèi)以同等條件行使優(yōu)先承租權(quán)。其中，同等條件應(yīng)包括租金及其支付方式、租賃期限、承租人的支付能力等。同時，對于承租人違約、出租人對租賃房屋進行招標(biāo)招租以及對房屋整體出租時，應(yīng)排除適用房屋優(yōu)先承租權(quán)。而侵害房屋承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的司法救濟只能是要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，而不能要求確認(rèn)出租人與第三人的合同無效或者強制締約，賠償責(zé)任的范圍則可引入法國民法典的遷移性賠償金制度。在與部分共有人、第三人、次承租人之間的承租