房屋承租人優(yōu)先購買權相關問題研究.pdf

1、房屋承租人優(yōu)先購買權相關問題研究內(nèi)容摘要：本論文以房屋承租人優(yōu)先購買權問題作為研究對象，開篇證成了該制度存在的必要性。接著分別對房屋承租人優(yōu)先購買權的成立、性質(zhì)、效力、行使以及救濟幾個方面層層展開論述。筆者認為，目前雖然已經(jīng)有“買賣不破租賃”制度對房屋承租人進行保護，但是賦予其優(yōu)先購買租賃房屋的權利仍有必要。房屋承租人優(yōu)先購買權自房屋租賃關系成立時產(chǎn)生，出租人與第三人訂立房屋買賣合同是該權利的行使條件。在該權利的性質(zhì)方面，應該根據(jù)該權利

2、行使的不同階段，分別視該權利為形成權和請求權。房屋承租人優(yōu)先購買權的設立一定程度上已構成對出租人處分權的限制。且該制度的目的是為了保護承租人的基本居住權，故而在非居住租賃（包括商業(yè)租賃）的場合下，應當尊重當事人的意思自治，允許出租人根據(jù)自己的利益衡量，自由處分標的房屋。在該權利的效力方面，應當按照房屋承租人優(yōu)先購買權登記與否作為其具有物權效力或是債權效力的根據(jù)。享有物權效力的優(yōu)先購買權可以對抗第三人，在出租人與第三人已經(jīng)移轉(zhuǎn)房屋所有權的

3、情況下，仍可獲得房屋所有權。而債權效力的優(yōu)先購買權僅在出租人與承租人之間發(fā)生效力，在交易主體取得合同標的房屋的情形下，僅能要求房屋所有權人進行相應的賠償。在該權利的具體實施方面，無論是在房屋所有權人將相關交易事項予以事先告知的場合，還是沒有事先告知的情況下，都應當規(guī)定該權利的行使期間。該期間的具體時長，參照《物權法司法解釋一》的相關規(guī)定，應當設置為十五日為宜。只是上述兩種情況下，該期間的起算時間點略有不同。在出租人履行通知義務的情況下，

4、該權利的起算時點應為出租人履行通知義務之日，而未履行通知義務時，該權利的起算時點應為承租人知曉或應當知曉房屋買賣合同訂立與內(nèi)容之日。此外，在出租人未履行通知義務且無法確定承租人何時知曉房屋買賣合同內(nèi)容的情況下，需要考慮承租人優(yōu)先購買權行使的最長除斥期間且將其設為六個月為宜。隨著多人共同承租房屋的情形越來越普遍，實踐中也出現(xiàn)了規(guī)范多人合租一套房屋的需求。在承租人僅購買其承租部分時，由于無法僅對房屋的一部分辦理所有權登記，故而無法滿足承租人

5、的需要。在此情形下，為了更好地保護部分房房屋承租人優(yōu)先購買權相關問題研究AbstractThispaperchoosesthehousingtenantfirstrightofrefusalastheresearchobjectstartingwithdiscussingtheabolitionofthisrightthenprovingthenecessityoftheexistenceofthistheysystem.Thearti

6、clefurtherdiscussestheestablishmentoftherightanalysesthenatureoftherighttheobjectscopeexplestheeffectivenessofthisrightespeciallydiscussestheenfcementofthetenantwhichonlyresideinonlyonepartsomepartsofthehousenotthewholeh

7、ouse.Atlastthisarticleconcludestheissueofthereliefofthelesseespreemptiverightofpurchase.Inmyviewalthoughtherehavebeenthe“notbreakingthesaleofleasesystem”protectingthehousingtenantisstillverynecessarybutgivenitspreemptive

8、right.RentalHousingLesseepreemptioncomesintobeingsincetheestablishmentofhousingleasethelessthethirdpeoplesettingupacontractfthesaleofhousingisonlytheexerciseoftherightconditions.Intheaspectofthenatureofthisrightperhapswe

9、shouldregardtherightasrightoffmationtherightoftheclaimaccdingtothedifferentstagesoftheexerciseofrights.Thesettingupofthepreemptiverightofthelesseeinacertainextentconstitutestherestrictiononthelessdisposition.Inadditionth

10、esystemisdesignedtoprotectthelesseesbasicrighttherefeinnonresidentialleasing(includingcommercialleasing)occasionsweshouldrespecttheautonomyofthepartiespermittingthelesstomeasureaccdingtotheirowninterestsdisposeofthesubje

11、ctfreely.IntheaspectoftheeffectivenessofhousingrightsTheregistrationstateofthehousingleasepriityrightinfactaffectstheeffectivenessoftheright.Therightofpreemptionwhichhastheeffectofpropertyrightcanresistagainstthethirdper

12、sonIntheconditionofthelessthethirdpartytransferringtheownershipofhousethetenantcanstillobtaintheownershipofthehouse.Whiletherightofthepreemptiononlyhasthecrediteffecttheeffectivenessofpreemptionoccursonlybetweenthelessth

13、elessee.Thethirdpeoplecanstillobtainhousingownership.Inthisconditionthetenantcanonlyaskthelesstobearthecrespondingliability.Intheexerciseofthepreemptiverightofthelesseewhetherinthecaseofthelesstofulfilltheobligationofnot