產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究.pdf

1、隨著近兩年國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然進(jìn)入了調(diào)整轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)下行壓力較大，眾多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了新的發(fā)展階段。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)出現(xiàn)時(shí)間較晚，目前處于發(fā)展起步階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都欠缺對(duì)這種新興產(chǎn)業(yè)的哺育規(guī)律，仍然沿用傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)思維來(lái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不但對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及后期的運(yùn)營(yíng)管理缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也比較薄弱，后期運(yùn)營(yíng)失敗的案例也屢見(jiàn)不鮮。而目前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性研究卻不多，

2、對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的研究少之又少。因此，本文對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與研究，一方面可以在理論上豐富和完善產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論，拓展風(fēng)險(xiǎn)管理的研究思維；另一方面在實(shí)踐上可以有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升其決策水平，減少開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，增加項(xiàng)目收益。
　　本文首先闡述了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上對(duì)本文要介紹的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念進(jìn)行了界定，介紹了目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要類(lèi)型，闡述了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)

3、的主要區(qū)別，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度，界定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的相關(guān)概念，介紹了相關(guān)理論基礎(chǔ)。
　　其次，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的角度出發(fā)，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)分析風(fēng)險(xiǎn)的整體變化趨勢(shì)；進(jìn)一步將其劃分為四個(gè)階段（投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、租售與管理階段）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的構(gòu)成分析。
　　在此基礎(chǔ)上，本文初步確定了較為全面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法進(jìn)行了對(duì)比與分析研究，構(gòu)建了基于模糊綜合

4、評(píng)價(jià)方法的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，以達(dá)到隨著項(xiàng)目的推進(jìn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估的目的。
　　本文選取產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例，以北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司開(kāi)發(fā)的濟(jì)南長(zhǎng)清國(guó)際企業(yè)港為例，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別分析，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的重要性程度進(jìn)行打分，進(jìn)一步剔除不重要指標(biāo)，得出針對(duì)長(zhǎng)清國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目進(jìn)行到投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并利用層次分析法確定各個(gè)一、二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重大小，最后運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)項(xiàng)目在投資決