城市教育配套對(duì)住宅價(jià)格的影響研究.pdf

1、隨著我國(guó)城市居民生活水平日益提高，人們的生活需求已經(jīng)超越衣食住行，追求教育等更高層次的精神需求。教育資源，尤其是公立教育機(jī)構(gòu)屬于地方公共品，往往供給有限，且受到地域限制。為讓子女得到優(yōu)質(zhì)教育資源，父母往往通過(guò)支付各類費(fèi)用以購(gòu)買受教育的機(jī)會(huì)，其中通過(guò)購(gòu)買住房享受便利或優(yōu)質(zhì)的教育資源是最有常見(jiàn)且有效的途徑之一。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的日漸深入，教育對(duì)住宅價(jià)格的影響機(jī)制也被逐步展現(xiàn)出來(lái)。雖然研究者在研究思路上有類似之處，但得到的結(jié)果卻呈現(xiàn)出很大的

2、差異，研究的廣度和深度參差不齊。為進(jìn)一步準(zhǔn)確、細(xì)致、全面地呈現(xiàn)教育對(duì)住宅市場(chǎng)的影響方式，本文重點(diǎn)從教育變量細(xì)化和消除鄰里效應(yīng)兩方面入手，構(gòu)建特征價(jià)格模型和空間計(jì)量模型，分析不同類型教育配套對(duì)住宅價(jià)格的影響機(jī)制。本文的主要結(jié)論有：
　　 (1)影響學(xué)校資本化研究結(jié)果的因素較多，本文通過(guò)梳理既有文獻(xiàn)的研究進(jìn)展和研究思路，總結(jié)發(fā)現(xiàn)選取教育變量和消除鄰里效應(yīng)是本研究的兩大重點(diǎn)。當(dāng)前眾多國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)中的教育變量可以大致分為投入變量、產(chǎn)出變量

3、、其他變量，本文對(duì)上述三類中常用變量進(jìn)行了詳細(xì)闡述和分析。鄰里效應(yīng)是影響學(xué)校資本化結(jié)果的主要障礙之一。本文將消除或降低鄰里效應(yīng)的主要方法總結(jié)為三類：空間計(jì)量模型、邊界固定效應(yīng)法、工具變量，并分別分析了三種方法的發(fā)展、使用及優(yōu)劣勢(shì)。
　　 (2)根據(jù)不同受教育機(jī)會(huì)的獲取方式和量化多樣化的特點(diǎn)，筆者選取了11個(gè)教育變量，組合構(gòu)建了12個(gè)模型。比較11個(gè)教育變量的實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)幼兒園數(shù)目、小學(xué)質(zhì)量、初中質(zhì)量、鄰近高中和鄰近大學(xué)等5個(gè)變量

4、組合得到最優(yōu)結(jié)果。實(shí)證結(jié)果證明教育配套對(duì)住宅價(jià)格的正效應(yīng)明顯，且消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)愿意為得到更好或更多的教育資源支付額外費(fèi)用。
　　 (3)計(jì)算得到標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)的教育特征的邊際價(jià)格，并通過(guò)模型中標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)確定了各類教育配套的影響程度及其排序。例如，學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)提高一個(gè)等級(jí)，小區(qū)均價(jià)提高3.666％，小區(qū)均價(jià)上升770.97元/平方米。以標(biāo)準(zhǔn)化后的回歸系數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得到5個(gè)教育變量對(duì)住房?jī)r(jià)格影響程度，其中初中質(zhì)量和小學(xué)質(zhì)量排名靠比

5、較前，幼兒園數(shù)目影響力居中下水平，鄰近高中和鄰近大學(xué)排名靠后。
　　 (4)使用GeoDa軟件證實(shí)了杭州住宅市場(chǎng)的空間相關(guān)性，然后根據(jù)空間計(jì)量模型和杭州市實(shí)際情況，構(gòu)建空間滯后模型和空間誤差模型。結(jié)果顯示：空間模型擬合效果好于基本特征價(jià)格模型，尤以空間誤差模型更優(yōu)。模型中幾乎所有教育變量顯著，鄰里效應(yīng)或空間相關(guān)系引起的學(xué)校資本化率虛高在一定程度被去除，回歸系數(shù)稍減小。最后筆者定量測(cè)算了在消除空間相關(guān)性后，教育配套對(duì)在住宅市場(chǎng)的資