王家鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地使用權流轉問題調研報告.pdf

1、通過對王家鎮(zhèn)四個行政村的宅基地使用權管理數(shù)據(jù)進行分析，結合宅基地使用權實際管理工作，發(fā)現(xiàn)王家鎮(zhèn)宅基地使用權管理過程中主要存在四個方面的問題:一是廢舊宅基地增多;二是違章建房嚴重;三是存在宅基地使用權隱形交易市場;四是宅基地擁有貧富不均。
　　經(jīng)過認真分析，查找到五點原因:一是農(nóng)村宅基地使用權具有嚴格的身份屬性;二是農(nóng)村宅基地使用權無法自由流轉;三是王家鎮(zhèn)村莊建設用地面積小，無法滿足農(nóng)民改善住房的要求;四是宅基地指標“僧多粥少”;五

2、是宅基地使用權具有長期性。
　　通過對調查問卷結果進行梳理，歸納出三種意見:一是禁止流轉。主要理由是村集體經(jīng)濟組織是宅基地所有權人，農(nóng)民只是宅基地的使用權人，其取得使用權是無償?shù)?，允許流轉不但損害村集體經(jīng)濟組織的利益，同時不利于社會穩(wěn)定。二是自由流轉。主要理由是自由流轉會使農(nóng)民的房產(chǎn)增值，同時會消除流轉的隱形市場，避免發(fā)生糾紛。三是限制流轉。宅基地使用權流轉應僅限于本集體經(jīng)濟組織內部。這是王家鎮(zhèn)在宅基地使用權管理過程中的做法。但該

3、觀點沒有突破現(xiàn)有法律框架的束縛，實際管理過程中存在的問題證明，必須對現(xiàn)有的管理模式進行改良，將宅基地使用權的流轉分為內外兩種情況，打破村與村之間的壁壘，擴大內部流轉的范圍至全鎮(zhèn)，允許有條件的向王家鎮(zhèn)外部流轉。
　　采用此種宅基地使用權流轉模式，會充分利用王家鎮(zhèn)有限的土地資源，有效遏制王家鎮(zhèn)宅基地使用權流轉的隱形市場擴張，發(fā)揮宅基地使用權的物權效力，改變宅基地建設無序狀態(tài)，加強其社會保障功能。但與此同時，應配套宅基地使用權流轉四種制