DCF分析法在城鎮(zhèn)土地評估中的應(yīng)用研究.pdf

1、在市場經(jīng)濟(jì)體制和資本市場逐步完善的過程中，土地評估理論和方法成為人們?nèi)找骊P(guān)注的熱點(diǎn)問題。我國在評估理論、評估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本上是借鑒或沿用了發(fā)達(dá)國家的最新成果，起點(diǎn)較高，但是我國土地市場開放較晚，競爭不充分，土地市場發(fā)育還不成熟。理論上更為科學(xué)的折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法雖然是西方評估行業(yè)運(yùn)用的主流方法，但是由于其參數(shù)選擇的不確定性和我國土地市場的特殊性，對于運(yùn)用折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法(discounted cash flow anal

2、ysis,DCF)評估土地價格的研究相對薄弱，此方法在我國尚未進(jìn)入真正的應(yīng)用階段。 本文側(cè)重于理論研究，并以實(shí)例為佐證。以土地評估的經(jīng)典理論為基礎(chǔ)，對DCF分析法的發(fā)展歷史、估價原則以及估價方法進(jìn)行系統(tǒng)的分析和詳盡的描述，尤其注重分析了收益資本化法的兩種方法即直接資本化法和DCF分析法各自的適用范圍、特點(diǎn)以及兩者的區(qū)別與聯(lián)系，提出了將折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法運(yùn)用到土地評估中，并對如何運(yùn)用折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法來評估土地價格作了詳盡的分析。

3、首先從折現(xiàn)現(xiàn)金流量的變化入手，推導(dǎo)出折現(xiàn)現(xiàn)金流量法的13種公式，并結(jié)合我國土地市場的實(shí)際情況，深入分析折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法的原理，對用折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法評估土地價格需要注意的兩大問題即折現(xiàn)現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的確定作了重點(diǎn)的探討。接著對折現(xiàn)現(xiàn)金流量作了本質(zhì)界定，探討了折現(xiàn)現(xiàn)金流量的模式以及預(yù)測方法，然后從使用價值與實(shí)踐意義等角度界定了折現(xiàn)率的本質(zhì)，著重從測算方法、優(yōu)缺點(diǎn)、適用范圍及改進(jìn)方法深入剖析了確定折現(xiàn)率常用的四種方法。 最后，在