中信國安投資養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究.pdf

1、根據(jù)聯(lián)合國教科文組織有關老齡化的標準，中國在2001年正式步入老齡社會，而且老齡化人口總數(shù)和比例在未來的30內(nèi)仍以加速度的增長。由計劃生育政策所帶來的少子老齡化使得對適老化住宅、老年人照料護理服務的需求急劇擴大，而目前相應的市場供給和需求之間還存在很大的差異。
　　一方面，隨著中國老齡化的發(fā)展，逐漸孕育著一個潛力巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場。據(jù)中國社科院養(yǎng)老研究所測算，目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機約為4萬億人民幣，到2030年可能增加到13萬億人

2、民幣。
　　另一方面，中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20年的繁榮發(fā)展隨著全球化的經(jīng)濟衰退，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，業(yè)界普遍認為，中國房地產(chǎn)業(yè)正式揮別井噴的黃金時代，而不可避免地進入了深度調(diào)整階段。在面臨行業(yè)洗牌的前提下，一味專注于住宅開發(fā)的房企已所剩無幾，更多手握海量資金而且融資渠道豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商，在尋求多元化、專業(yè)化的轉(zhuǎn)型過程中不約而同地選擇了養(yǎng)老。
　　因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具備和金融結(jié)合的良好屬性，而且養(yǎng)老的規(guī)模化也離不開大型

3、養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)建設。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止目前已有包括萬科、保利、遠洋、龍湖、華潤、復星等80多家知名房地產(chǎn)公司進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)成了大型房企轉(zhuǎn)型的不二選擇。
　　中信國安做為國家愛晚工程的理事單位和投資人，很早就涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并于2013年正式在全國的多個待開發(fā)地塊中，植入養(yǎng)老功能組團，正式進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。但是在實際項目的開展過程中，面臨著無現(xiàn)成經(jīng)驗可借鑒，無成熟的盈利模式可參考，無規(guī)范的標準可依照等諸多問題。
　　本文通過

4、對美國典型的養(yǎng)老模式的分析比較，并到美國大型養(yǎng)老機構(gòu)的實地考察，通過對從業(yè)多年的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、養(yǎng)老服務企業(yè)高管的訪談，總結(jié)出其中一些行業(yè)內(nèi)在規(guī)律，并結(jié)合中國國情和中信國安的現(xiàn)狀，總結(jié)得到：養(yǎng)老服務業(yè)利潤率相對穩(wěn)定，而且會隨著服務水平、利率、通脹而增長，一個養(yǎng)老機構(gòu)從開始營業(yè)到收支平衡行業(yè)平均時間在3-8年。而前期的養(yǎng)老機構(gòu)建設、土地成本等支出成本較大，如果僅僅依靠養(yǎng)老運營收入，將會使得投資回收周期相當長。養(yǎng)老地產(chǎn)的出路在于先要規(guī)?；?/p>

5、，首先，通過積極參與中央政府和地方政府的保障性養(yǎng)老項目借助PPP等融資工具，做大基礎的保障型養(yǎng)老市場規(guī)模。其次，借鑒美國的CCRCs老年社區(qū)模式，資源集約化，通過優(yōu)質(zhì)服務保證較高的入住率，從Private Pay的客戶群中賺取利潤，從而產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流；再次利用 REITs、債券 Bonds等資產(chǎn)證券化工具來增強資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，從而能讓養(yǎng)老地產(chǎn)能持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。
　　通過銷售適老化住宅，快速回籠資金，享受養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)