基于面板數(shù)據(jù)回歸分析的城市地價(jià)影響因素研究.pdf

1、土地不僅是進(jìn)行社會(huì)物質(zhì)生產(chǎn)的基本條件，并且是社會(huì)的重要資產(chǎn)，隨著城市快速發(fā)展和土地市場(chǎng)的建立，城市地價(jià)逐漸被社會(huì)所關(guān)注。影響城市地價(jià)的因素比較廣泛且不斷變化。城市內(nèi)用途不同或用途相同但位置不同的地價(jià)都會(huì)有所差異，我國(guó)對(duì)城市地價(jià)的研究也多著重于此，而對(duì)一定區(qū)域內(nèi)不同城市間地價(jià)差異的影響因素的研究較少。近幾年我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一體化進(jìn)程不斷加快，在這個(gè)背景下研究一定區(qū)域內(nèi)各城市地價(jià)差異及社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素對(duì)城市地價(jià)的影響尤為必要，可以為建立區(qū)域性的

2、土地市場(chǎng)提供一定理論參考價(jià)值，對(duì)促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有重要意義。
　　本文以山東省內(nèi)列入全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的9個(gè)重點(diǎn)城市為研究區(qū)，通過(guò)收集和整理研究區(qū)2008年至2013年的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、城市地價(jià)影響因素的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，借助面板數(shù)據(jù)回歸分析方法，建立了城市綜合地價(jià)、商服地價(jià)、住宅地價(jià)和工業(yè)地價(jià)影響因素總體回歸模型，借以揭示影響因素對(duì)城市間地價(jià)差異的影響規(guī)律。面板數(shù)據(jù)是時(shí)間序列數(shù)據(jù)和截面數(shù)據(jù)的統(tǒng)一，其可以很好的體現(xiàn)樣本

3、間的異質(zhì)性，研究借助面板數(shù)據(jù)回歸分析方法可以更好的反映城市間地價(jià)差異的影響因素，避免多重共線性等問(wèn)題，結(jié)果更為全面和準(zhǔn)確。
　　主要研究?jī)?nèi)容和結(jié)果為：
　?。?）研究區(qū)內(nèi)城市地價(jià)水平及變化
　　研究區(qū)內(nèi)各城市的地價(jià)水平有所差異，青島、濟(jì)南、煙臺(tái)的綜合地價(jià)和各用途地價(jià)均為較高，臨沂、濟(jì)寧、棗莊等商服地價(jià)、住宅地價(jià)較低，泰安、臨沂等工業(yè)地價(jià)較低。從2008年到2013年6年間，研究區(qū)內(nèi)城市的平均綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分

4、別上漲27.66％、25.43%、31.78%、6.63%。
　?。?）城市地價(jià)影響因素選取
　　從經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)和政策等四個(gè)方面總結(jié)和選取了影響城市地價(jià)的因素，這些因素包括地區(qū)生產(chǎn)總值、公共財(cái)政收入、城市居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、總?cè)丝跀?shù)、城市人口密度、對(duì)外交通條件、中小學(xué)數(shù)目、人均城市道路面積、城市標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)車數(shù)、醫(yī)院床位數(shù)、城市綠化覆蓋面積、工業(yè)用電、公共財(cái)政支出、城市級(jí)別等基本因素。<

5、br>　　（3）基于面板數(shù)據(jù)的城市地價(jià)影響因素回歸分析
　　綜合地價(jià)總體回歸分析表明，城市間綜合地價(jià)影響因素主要有地區(qū)生產(chǎn)總值、城市級(jí)別、城市人口密度等，其中地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)綜合地價(jià)的影響最大，每上升1%，綜合地價(jià)上升0.77%；城市級(jí)別次之，每上升1%，綜合地價(jià)上升0.48%；而社會(huì)因素對(duì)城市綜合地價(jià)的影響具有一定的復(fù)雜性。
　　商服地價(jià)總體回歸分析表明，城市間商服地價(jià)影響因素主要有地區(qū)生產(chǎn)總值、對(duì)外交通條件、城市級(jí)別等，其

6、中地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)商服地價(jià)的影響力度最大，每上升1%，商服地價(jià)上升0.66%，對(duì)外交通條件和城市級(jí)別因素次之。
　　住宅地價(jià)總體回歸分析表明，城市間住宅地價(jià)影響因素主要有地區(qū)生產(chǎn)總值、城市人口密度、對(duì)外交通條件等，其中地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)住宅地價(jià)的影響力度最大，每上升1%，住宅地價(jià)上升1.38%，城市人口密度因素和次之，而社會(huì)因素對(duì)城市間住宅地價(jià)差異性的影響具有一定的復(fù)雜性。
　　工業(yè)地價(jià)總體回歸分析表明，城市間工業(yè)地價(jià)影響因素主要

7、有公共財(cái)政收入、對(duì)外交通條件、總?cè)丝跀?shù)等，其中公共財(cái)政收入對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響力度最大，每上升1%，工業(yè)地價(jià)上升1.40%；對(duì)外交通條件因素和總?cè)丝跀?shù)因素次之，每上升1%，工業(yè)地價(jià)分別上升0.64%和0.33%；社會(huì)因素對(duì)工業(yè)地價(jià)也有一定的影響。
　　依據(jù)研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不同的影響因素對(duì)地價(jià)的影響力度不同，同一影響因素對(duì)不同用途地價(jià)的影響力度也不相同?？偟膩?lái)看，經(jīng)濟(jì)因素和政策因素對(duì)研究區(qū)內(nèi)城市地價(jià)均有較大的影響，而有些影響因素的影響效果