商品房買賣合同示范文本問題研究.pdf

1、《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)是建設(shè)部和工商行政管理局依據(jù)《中華人民共和國合同法》，針對自打破單位分房格局變房地產(chǎn)市場化以來商品房交易中存在的諸多問題，修訂1995年印發(fā)的《商品房購銷合同示范文本》而成。它是一部政府相關(guān)部門指導(dǎo)商品房交易的規(guī)范性文本，一定程度上為購房者提供了相對完善的合同范本?！妒痉段谋尽冯m不具備直接的法律效力，卻也大大改善了購房者在商品房交易中的劣勢地位。 同時(shí)，《示范文本》自2000年頒

2、布以來沒有進(jìn)行過絲毫的修訂。近十年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，商品房買賣糾紛頻現(xiàn)，再照本宣科使用該文本將置購房者于更加不公平的市場地位當(dāng)中。因此《示范文本》應(yīng)及時(shí)吸取各地房地產(chǎn)市場的新動向，借鑒各地推出的各種地方性示范文本，及時(shí)作出修訂。 《示范文本》有同我國法律相違背的規(guī)定。《示范文本》雖然不屬于廣義上的法律范疇，但是一旦被買賣雙方采納即確定為合同內(nèi)容，就對買賣雙方產(chǎn)生了法律的拘束力。該文本第17條有關(guān)商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)及外

3、墻面使用權(quán)的規(guī)定同我國物權(quán)法相違背。該文本第10條有關(guān)買受人默示的承諾規(guī)定違背了我國合同法關(guān)于要約和承諾的規(guī)定及民法的基本精神。 《示范文本》在很多方面雖有所規(guī)定，但是過于籠統(tǒng)和寬泛，使得買賣雙方的權(quán)利義務(wù)界定不明確，反而加劇了商品房交易的糾紛和訴訟。比如《示范文本》中的項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房基本情況、計(jì)價(jià)方式、面積差異處理、產(chǎn)權(quán)登記及付款方式等條款，表面上是為了便利合同當(dāng)事人，為其提供一個指導(dǎo)性文本，實(shí)質(zhì)上卻是站在開發(fā)商的立場，