物業(yè)服務(wù)瑕疵及業(yè)主救濟(jì).pdf

1、社會(huì)的高速發(fā)展變化,給人們的傳統(tǒng)生活方式帶來(lái)巨大的沖擊?，F(xiàn)實(shí)中許多矛盾紛爭(zhēng)的產(chǎn)生,根源于傳統(tǒng)生活方式變化過(guò)程給人們帶來(lái)的觀念上的混亂。隨著現(xiàn)代人居住生活方式的改變,與之相伴的物業(yè)服務(wù)合同糾紛也日益增多。在大量的物業(yè)糾紛案件中,業(yè)主通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)有瑕疵提出抗辯,拒交物業(yè)費(fèi);而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為其已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)合同。由于目前中國(guó)物業(yè)服務(wù)管理立法滯后,而物業(yè)服務(wù)合同是隨著建筑物區(qū)分所有權(quán)這特殊物權(quán)產(chǎn)生的新型合同,其較傳統(tǒng)以物

2、為交易中心的物類合同具有其特殊性,加上物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以判斷,在司法實(shí)踐中,業(yè)主的這種概括性抗辯理由往往不被法院支持,從而造成業(yè)主的權(quán)利難以得到切實(shí)的保護(hù),業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾不斷升級(jí),一些小區(qū)甚至出現(xiàn)暴力事件,成為影響社會(huì)穩(wěn)定的突出問(wèn)題。
　　針對(duì)這一現(xiàn)象我國(guó)應(yīng)盡快完善相關(guān)法律制度及業(yè)主救濟(jì)機(jī)制,使業(yè)主的權(quán)利能夠得到切實(shí)的維護(hù)。首先,在法律層面,應(yīng)進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律體系,針對(duì)當(dāng)前居住生活方式的改變,應(yīng)確立物業(yè)服務(wù)合同的

3、獨(dú)立地位,將其置于建筑物區(qū)分所有權(quán)上去認(rèn)識(shí)和把握其特征,并在此基礎(chǔ)上將其有名化,在物業(yè)服務(wù)合同立法中明確物業(yè)服務(wù)瑕疵的判斷標(biāo)準(zhǔn)及方法,進(jìn)一步充實(shí)和細(xì)化物業(yè)管理法律內(nèi)容,為實(shí)踐部門物業(yè)瑕疵糾紛的解決提供更明確、可操作性的法律依據(jù);其次,在制度層面,要激活業(yè)主自治機(jī)制,在小區(qū)強(qiáng)制設(shè)立業(yè)主委員會(huì),并賦予其完全的訴訟地位,使業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)業(yè)主利益代表的職能得到充分發(fā)揮;再次,在司法實(shí)踐層面,法院在審理該類案件時(shí),根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的特殊性而采