[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價(jià)方法收益還原法

1、收益還原法,收集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益,求取報(bào)酬率或資本化率,選用適宜的收益公式計(jì)算收益價(jià)格,,,,,重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 重點(diǎn)介紹了收益還原法的基本原理，具體運(yùn)用方法，其中報(bào)酬資本化法的公式及其計(jì)算、房地產(chǎn)收益的種類(lèi)、凈收益的概念和求取、報(bào)酬率的概念和求取方法是重點(diǎn)掌握的內(nèi)容。難點(diǎn)：求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”的準(zhǔn)確界定；以及確定報(bào)酬率。,,,,,,概念 是將待估房地產(chǎn)

2、未來(lái)每年的預(yù)期客觀(guān)純收益以一定的報(bào)酬率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。 是建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀(guān)念上，是對(duì)有收益性質(zhì)資產(chǎn)的評(píng)估，測(cè)算出的價(jià)格通常稱(chēng)為收益價(jià)格。,,,,,第1節(jié) 收益還原法的基本原理,理論依據(jù)：預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，將資金用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：

3、 房地產(chǎn)的價(jià)格 ＝ 例如：某人擁有的房地產(chǎn)每年可以產(chǎn)生2萬(wàn)元的凈收益，此人另有40萬(wàn)元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到2萬(wàn)元的利息，對(duì)于該人來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與40萬(wàn)元的資金等價(jià)，即值40萬(wàn)元。,,,,,,普通適用的收益還原法的表述： 將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取純收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值這和等值，則這筆資金

4、就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。,,,,,,適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要他屬于的這類(lèi)房地產(chǎn)有收益即可 ；適用條件：收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，取決于未來(lái)的預(yù)期，因此，收益法的適用條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠比較準(zhǔn)確地量化。,,,,,,,,,,,收益還原法的操作步驟運(yùn)用收益還原法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)地資料，如估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地

5、產(chǎn)地收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象地未來(lái)收益③求取報(bào)酬率或資本化率④選用適宜地收益法公式計(jì)算收益價(jià)格,,,,,,第2節(jié) 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值,現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱(chēng)凈現(xiàn)金流量。,,,,,,

6、現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是： (1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱(chēng)為計(jì)息周期。橫坐標(biāo)軸上“o”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。,現(xiàn)金流量時(shí)間標(biāo)度,,,,,,(2

7、)如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。 (3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來(lái)。 (4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線(xiàn)代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線(xiàn)的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向

8、下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。,,,,,,資金時(shí)間價(jià)值 同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱(chēng)為資金的時(shí)間價(jià)值。 這一點(diǎn)，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來(lái)說(shuō)明最容易理解。如果現(xiàn)在將1 000元存人銀行，一年后得到的本利和為l 060元，經(jīng)過(guò)1年而增加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1 000元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬。也就是說(shuō)，這60元是1 000元在1年中的

9、時(shí)間價(jià)值。,,,,,,對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解： (1)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加，這種現(xiàn)象叫資金增值。 (2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。 資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有；投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)儉可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。,,,,,,利息與利率利息是指占

10、用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱(chēng)為本金。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶(hù)可在本金之外再得到一筆利息，這一過(guò)程可表示為： F n ＝ P ＋ In式中 F n －本利和； P－本金； In－利息；,,,,,,利率利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額

11、(即本金)之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。 i ＝ x 100%式中 i1 － 一個(gè)計(jì)息周期的利息；上式表明，利率是單位本金經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息周期后的增值額。注意：如果已知年利率為6％，則月利率為,,,,,,利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。 1、單利計(jì)息單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正。單利計(jì)息時(shí)的利息

12、計(jì)算公式為： In＝P x n x in個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： Fn ＝ P( 1 + i x n )我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。2、復(fù)利計(jì)息息復(fù)利計(jì)息，是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”，俗稱(chēng)“利滾利”。,,,,,,按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利

13、息的計(jì)算公式為： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： Fn ＝ P( 1 + i) n我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。,,,,,,資金等值的概念 資金等值

14、是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值，也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。 例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15％，一年后要還的本利和為115元，這就是說(shuō)，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的。即其經(jīng)濟(jì)價(jià)值是相等的。,,現(xiàn)值是指未來(lái)一筆資金在現(xiàn)在時(shí)刻上的價(jià)值。當(dāng)前按一定利率i存入一筆現(xiàn)金，到n年后將達(dá)到一

15、定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值計(jì)算公式：,,,名義利率和實(shí)際利率名義利率是指名義上的計(jì)息利率。實(shí)際利率則是指按照實(shí)際支付的利息所對(duì)應(yīng)的利率。 如某貸款年利率為6%,但需要按月還本付息，則實(shí)際月利率為0.5%，實(shí)際年利率為：,,,,,,(一)最一般公式,第3節(jié) 收益法的基本公式,對(duì)上述公式作補(bǔ)充說(shuō)明如下：1、上述公式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理論分析；2、在實(shí)

16、際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率（收益率）長(zhǎng)期維持不變；3、當(dāng)上述公式中的ai每年不變或按照一定規(guī)則變動(dòng)及n為有限年或?yàn)闊o(wú)限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實(shí)際上是上述公式的特例；4、所有公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末；5、公式中ai ，r，n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。,(二)凈收益每年不變凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期限為無(wú)限年；二是收益期限為有限

17、年。1、收益期限為無(wú)限年,,,,,,2、收益期為有限年,,假設(shè)某宗房地產(chǎn)在未來(lái)40年內(nèi)的年純收益為50萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，求其未來(lái)各年的收益現(xiàn)值。,第1年為46.3萬(wàn)元，第2年為42.9萬(wàn)元，到第40年則只有2.9萬(wàn)元,,報(bào)酬率變化對(duì)收益現(xiàn)值的影響,凈收益每年不變的公式的作用：凈收益每年不變的公式除了可以用于測(cè)算價(jià)格，還有許多其他作用，例如：①用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或不同收益期限(以下簡(jiǎn)稱(chēng)不同期限)價(jià)格之間的換算；

18、②用于比較不同期限價(jià)格的高低；③用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。,,,,,,(1)直接用于測(cè)算價(jià)格 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：,(2)用于不同期限價(jià)格之間的換算 為敘述上的簡(jiǎn)便，現(xiàn)以Kn代表上述收益期限為有

19、限年公式中的“ ” ,則有 Kn ＝ 因此，K70表示n為70年時(shí)的K值，K∞表示”為無(wú)限年時(shí)的K值。另用Vn表示收益期限為n年的價(jià)格，所以V50就表示收益期限為50年的價(jià)格，V∞就表示收益期限為無(wú)限年的價(jià)格。于是，不同期限價(jià)格之間的換算方法如下 ：,若已知V∞，求V70 、V50如下： V70 ＝ V∞ x K70

20、 V50 ＝ V∞ x K50若已知V50，求V∞ 、V70如下： V ∞ ＝ V50 x V70 ＝ V50 x如果將上述公式一般化，則有： Vn ＝ VN x,例子：已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元／m2，報(bào)酬率為10％。試求該宗房

21、地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。1、計(jì)算K40和K30:分別為0.978，0.9432、求取30年收益權(quán)利的價(jià)格 =2500×0.943/0.978 =2410元,使用年限相差10年（25%），為什么兩者的收益權(quán)利價(jià)格卻只相差90元（3.75%）？資金等值概念,,不同年限價(jià)格之間的換算隱含著的基本前提是：報(bào)酬率r相等且大于零不同年限的價(jià)格所對(duì)應(yīng)的凈收益A相同如果對(duì)應(yīng)的是兩宗房地產(chǎn)，則該兩宗房地產(chǎn)處

22、理收益年限不同外，其他方面均應(yīng)相同或可調(diào)整為相同。,,,,,,(3)用于比較不同期限價(jià)格的高低 要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果兩宗房地產(chǎn)的土地使用年限或收益期限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，就需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格。轉(zhuǎn)換成相同期限下價(jià)格的方法，與上述不同期限價(jià)格之間的換算方法相同。例子：有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價(jià)2 000元／m2，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價(jià)1 800元／

23、m2。假設(shè)報(bào)酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。,,,,,,(4)用于市場(chǎng)比較法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整 上述不同期限價(jià)格之間的換算方法，對(duì)于市場(chǎng)法中因可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的期限不同需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是特別有用的。 例子：某宗5年前通過(guò)出讓方式取得的50年使用年限的工業(yè)用地，所地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為1 200元／m2。該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10％。假設(shè)

24、除了使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。,解：本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格，實(shí)際上就是將使用年限為法定最高年限(50年)的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為45年(原取得的50年使用年限減去已使用5年)的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算略,,N0是估價(jià)對(duì)象的剩余使用年限Ni是第i個(gè)比較案例的剩余使用年限r(nóng)是收益還原率（報(bào)酬率）,收益按一定數(shù)額遞增公式 第1年凈收入

25、為A，以后每年遞增b，報(bào)酬率為r〉0，收益年限為n年。,收益按一定數(shù)額遞減公式,注意：A/b+1≥n,,收益按一定比例遞增公式 第1年凈收入為A，以后每年遞增s，報(bào)酬率為r，收益年限為n年。,注意：s≠r,收益按一定比例遞增公式 第1年凈收入為A，以后每年遞增s，報(bào)酬率為r，收益年限為無(wú)限年。,注意：s＜r因?yàn)閟≥r時(shí)V→無(wú)窮大,,收益按一定比例遞減公式 第1年凈收入為A，以后每年遞減s，報(bào)酬率為r，收益年限為n年。

26、,收益按一定比例遞減公式 第1年凈收入為A，以后每年遞減s，報(bào)酬率為r，收益年限為無(wú)限年。,,預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式,,,,,,例題：（1）某宗房地產(chǎn)已知可取收益的年限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其收益如表，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。,（2）某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的30％，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率

27、為9％，問(wèn)月還款額為多少？（屬于現(xiàn)金流量和資金時(shí)間價(jià)值部分的內(nèi)容）,,,,,第4節(jié) 凈收益,房地產(chǎn)收益的確定1、出租房地產(chǎn)的收益確定 運(yùn)用收益法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有如下幾種：①潛在毛收入；②有效毛收入潛在毛收入(potentiall gross income，PGI)：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置(即100％出租)情況下的收入；有效毛收入(effe

28、ctive gross income，EGI)：是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失；2、用于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)收益的確定：凈運(yùn)營(yíng)收益，稅前現(xiàn)金流量,,凈運(yùn)營(yíng)收益(net operating income，NOI)，通常簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用

29、。稅前現(xiàn)金流量(pre-tax cash flow，PTCF)是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。期末轉(zhuǎn)售收益，是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。,,收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等類(lèi)房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂(lè)場(chǎng)所、加油站等類(lèi)房

30、地產(chǎn)。在英國(guó)，前一種情況下的收益法稱(chēng)為投資法，后一種情況下的收益法稱(chēng)為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實(shí)際估價(jià)中，只要能夠通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益來(lái)估價(jià)。因此，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。,,,,,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的確定1、出租中總費(fèi)用⑴管理費(fèi)：包括工資、出租過(guò)程中消耗的公共設(shè)施消耗費(fèi)用。通常按年租金的2-5%；⑵維修費(fèi)：通常按建筑物重置價(jià)的一

31、定比例；⑶保險(xiǎn)費(fèi)：一般按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值的0.15-0.2%；⑷稅金：包括房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)附加稅、教育附加稅⑸中介費(fèi)用：一般為一個(gè)月租金。 2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用⑴經(jīng)營(yíng)服務(wù)型：商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)等；⑵生產(chǎn)型：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和廠(chǎng)商利潤(rùn)等。,基于租賃收入測(cè)算凈收益,凈收益＝潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

32、 ＝有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（1）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。 （2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來(lái)計(jì)算。 （3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(operating expense)與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。（4）凈收益是有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益，但未扣除所得稅、房地產(chǎn)改擴(kuò)

33、建費(fèi)用。但在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，通常是采用扣除所得稅后的收益，即稅后現(xiàn)金流量(after-tax cash flow，ATCF)。凈收益占有效毛收入的比率稱(chēng)為凈收益率(net income ratio，NIR),基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益,有些收益性房地產(chǎn)，通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的，其業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者是合二為一的，如旅館、娛樂(lè)中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛

34、在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。 基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。,,,,,出租房地產(chǎn)凈收益的求取 出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、商鋪、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由

35、出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。基本公式： 凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤(rùn))，一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。,不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取1,出租的房地產(chǎn)

36、求取凈收益需要扣除的費(fèi)用,,①如物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費(fèi)用；②如果由出租人提供室內(nèi)裝修和家具設(shè)備（家具、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)機(jī)等），應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi)；③如投保房屋火災(zāi)等的保險(xiǎn)費(fèi)；④如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等；⑤包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；⑥委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的費(fèi)用。,,在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上

37、決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果租約約定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時(shí)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，名義租金就會(huì)高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，名義租金就會(huì)低一些。,營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取 營(yíng)業(yè)

38、的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。 ⑴ 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。⑵ 工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠(chǎng)商利潤(rùn)。⑶ 農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)

39、地年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。,不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取2,自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取 自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。,不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取3,混合的房地產(chǎn)凈收益求取 對(duì)于現(xiàn)實(shí)

40、中包含多種收益類(lèi)型的房地產(chǎn)，如星級(jí)賓館一般有客房、會(huì)議室、餐飲、商場(chǎng)、商務(wù)中心、娛樂(lè)中心等，其凈收益視具體情況采用下列3種方式之一求?。?⑴ 首先測(cè)算各種類(lèi)型的收入，然后測(cè)算各種類(lèi)型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。 ⑵ 把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類(lèi)型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。⑶ 把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，

41、然后將所有的凈收益相加。,不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取4,,,,,求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍1、有形收益和無(wú)形收益 有形收益：由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益 ；無(wú)形收益：由房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益(自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用 ) ；注意：在求取凈收益時(shí)不僅包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。2、客觀(guān)收益和實(shí)際收益客觀(guān)收益：排除各個(gè)企業(yè)實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素對(duì)實(shí)際收益的影響后得到的一般正常收益。實(shí)際收益：待

42、估房地產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)水平下，實(shí)際取得的收益。（一般不直接用于估價(jià)）注意：有租約限制時(shí)，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約資金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^(guān)的市場(chǎng)租金。,,,,,例子3：某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分

43、別為200元／m2和120元／m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25％。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％。試測(cè)算該商場(chǎng)2005年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。,,例子4：某公司3年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500平方米的面積，租賃期為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/平方米，現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓月租金為100元/平方米，若折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算該承租人當(dāng)前的承租權(quán)益價(jià)值。注：承租權(quán)益價(jià)值是指在租賃期內(nèi)承租人由于承租房屋所獲得的收益的價(jià)值。

44、權(quán)益租金A= （100-75）×500 ×12=15萬(wàn)元利用有限年期價(jià)格計(jì)算公式計(jì)算承租權(quán)益價(jià)值：,,,,,,收益期限的確定收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間 (1)對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。(2)對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地

45、使用權(quán)剩余年限確定收益期限（住宅用地除外）；建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。,,【例】 估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一座供出租的寫(xiě)字樓；土地總面積12000㎡，總建筑面積52000㎡；建筑物層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為50年，從2001年5月

46、15日起計(jì)。 估價(jià)要求：需要評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年5月15日的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。,,搜集有關(guān)資料。通過(guò)調(diào)查研究，搜集的有關(guān)資料如下： ①租金按凈使用面積計(jì)?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計(jì)為31200㎡，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過(guò)道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。 ②租金平均為35元/㎡·月。 ③空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。 ④經(jīng)常費(fèi)平均每月10萬(wàn)元，包括人員工資

47、、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。⑤房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。⑥其他稅費(fèi)(包括城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅等)為租金收入的6%。,,測(cè)算年有效毛收入： 年有效毛收入＝31200×35×12×90%＝1179.36(萬(wàn)元)⑷ 測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：①經(jīng)常費(fèi)： 年經(jīng)常費(fèi)＝10×12＝120.00(萬(wàn)元)②房產(chǎn)稅： 年房產(chǎn)稅＝1179.36×12%

48、＝141.52(萬(wàn)元)③其他稅費(fèi)： 年其他稅費(fèi)＝1179.36×6%＝70.76(萬(wàn)元)④年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用： 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝①＋②＋③ ＝120.00＋141.52＋70.76 ＝332.28(萬(wàn)元),,計(jì)算年凈收益： 年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ＝1179.36－332.28＝847.08(萬(wàn)元) 確定報(bào)酬率： 在調(diào)查市場(chǎng)上相似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求

49、的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格,,,,,第5節(jié) 報(bào)酬率,報(bào)酬率的實(shí)質(zhì) 報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比率，為投資回報(bào)與所投入資本的比率，即 報(bào)酬率 ＝ 為了進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的概念及其之間的區(qū)別。投資回收：是指所投入資本的收回，即保本。投資回報(bào)：是指所投入資

50、本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。,,,,,可將購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資需要投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的凈收益。投資即要獲得收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與所投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低 。 因此，在房地產(chǎn)估價(jià)中選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。 所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不確

51、定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。,,,,,報(bào)酬率的求取方法1、累加法 累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：又稱(chēng)安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，一般選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬利率：是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)存在的具有

52、自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。,,報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋ 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠 ①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資。②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償，是指一項(xiàng)投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款、證券。③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是

53、指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與股票、債券相比，買(mǎi)賣(mài)較困難，交易費(fèi)用也較高，缺乏流動(dòng)性。④投資帶來(lái)的優(yōu)惠，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。因此，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。,,累加法應(yīng)用舉例,,由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以，一般是選用同一時(shí)期相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，例如，選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率

54、。于是，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償就變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償；缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償；投資帶來(lái)的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款所帶來(lái)的優(yōu)惠。需要注意的是，上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是指名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。這是因?yàn)樵谑找娣ü?/p>

55、價(jià)中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而應(yīng)使用與之相對(duì)應(yīng)的名義報(bào)酬率。,,,,,2、市場(chǎng)提取法 市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類(lèi)似收益的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式，反求出報(bào)酬率的方法。（1）在V ＝ 的情況下，是通過(guò)r＝ 來(lái)求取r，即可以將市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。（2）在V＝ [

56、 ]的情況下，可通過(guò)下式求取r。在手工計(jì)算的情況下，是先采用試錯(cuò)法試算，計(jì)算到一定程度后再采用線(xiàn)性?xún)?nèi)插法求取。 [ ] – V = 0,市場(chǎng)提取法中采用迭代法求取r舉例,某經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，建筑面積 10000平方米，交易價(jià)格為5600萬(wàn)元，該建筑有效出租面積為建筑面積的75%，剩余使用年限為35年，

57、相鄰且條件相類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的純租金每平方米每天為2元（空置、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)等已考慮在內(nèi)），求資本化率。,,,,,3、復(fù)合投資收益率法（1）土地與建筑物的組合 評(píng)估的是房地價(jià)值，還是土地價(jià)值，或是建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。 三者之間的關(guān)系：,,,,,3、復(fù)合投資收益率法（2）抵押貸款與自有資金的組合 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成

58、：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金。,,RM——抵押貸款常數(shù)；它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。YM——抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率(i)；n——抵押貸款期限。,自有資金資本化率(RE ) 是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。,,

59、綜合資本化率必須同時(shí)滿(mǎn)足貸款者對(duì)抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對(duì)稅前現(xiàn)金流量的要求，下列幾點(diǎn)有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：⑴ 可以把購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)視做一種投資行為，房地產(chǎn)價(jià)格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。 ⑵ 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金來(lái)源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，有： 抵押貸款金額＋自有資金額＝房地產(chǎn)價(jià)格⑶ 房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地也由這兩部分資本來(lái)分享，即： 房地產(chǎn)

60、凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益⑷ 于是又有：房地產(chǎn)價(jià)格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額×自有資金資本化率,,例：購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額本息償還，通過(guò)可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出自有資金資本化率為12%。試計(jì)算綜合資本化率。,,例：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者的自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率為12%，抵押貨款常數(shù)為

61、0.08。試求該房地產(chǎn)的價(jià)格。 解： 購(gòu)買(mǎi)者要求的稅前現(xiàn)金流量＝5×12%＝0.6(萬(wàn)元)償還抵押貸款的能力＝2-0.6＝1.4(萬(wàn)元)抵押貸款金額＝1.4/0.08＝17.5(萬(wàn)元) 該房地產(chǎn)價(jià)格＝5＋17.5＝22.5(萬(wàn)元),,⑸ 于是：綜合資本化率 ＝抵押貸款金額/房地產(chǎn)價(jià)格×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額/房地產(chǎn)價(jià)格×自有資金資本化率 ＝貸款價(jià)值比率×抵押貸款

62、常數(shù)＋(1-貸款價(jià)值比率)×自有資金資本化率,,,,,4、投資報(bào)酬率排序插入法操作步驟與主要內(nèi)容：（1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率的資料；如各種類(lèi)型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率、風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。（2）將所搜集的不同類(lèi)型的報(bào)酬率按從高到低的順序排列，制成圖表（如下圖）；（3）將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度

63、應(yīng)落的位置；（4）根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就求出了估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。,,在計(jì)算凈收益時(shí)為什么不扣除房屋折舊？,從費(fèi)用構(gòu)成來(lái)分析　　開(kāi)發(fā)商為收回投資成本,可采取出售或出租的方式，若采用出租的方式，開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的收益年限內(nèi)每年的收入與費(fèi)用之差便是未來(lái)的年純收益.將各期的純收益以一定的還原利率折現(xiàn)，相加總額理論上應(yīng)等于該房地產(chǎn)的投資成本。各種費(fèi)用的支出用途為：1)維修費(fèi)　用于房屋維修,付給房屋維修

64、公司。2)管理費(fèi)　一部分作為辦公費(fèi)用和工資等，另一部分交付有關(guān)管理部門(mén),如工商部門(mén)。3)稅金　交付稅務(wù)部門(mén)。4)保險(xiǎn)費(fèi)　交付保險(xiǎn)公司。5)折舊費(fèi)　不支付給其他人，由業(yè)主提存。6)利息　是業(yè)主成本的時(shí)間價(jià)值，作為業(yè)主核算的必要收入或償還給銀行。7)其他支出。,與資金的時(shí)間價(jià)值進(jìn)行比較,所謂的資金具有時(shí)間價(jià)值，是指同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。這不同時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值差異就是資金的時(shí)間價(jià)值。,房地產(chǎn)投資收益率是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)

65、目達(dá)到正常贏利年份時(shí),項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資金價(jià)值之比(這里凈收益為扣除成本折舊的收益),房地產(chǎn)年凈收益與銀行利息的比較,,房地產(chǎn)投資中，資金的時(shí)間價(jià)值就是房地產(chǎn)的年凈收益。估價(jià)中，如果使用扣除折舊費(fèi)的凈收益，則算出的結(jié)果僅相當(dāng)于從銀行獲得的利息,而非資本的總價(jià)值。故此處的收益應(yīng)是本利和,即凈收益總額+成本折舊總額，定義為純收益。,在銀行系統(tǒng)內(nèi):本利和=利息總額+本金在房地產(chǎn)行業(yè)中:本利和=凈收益總額+成本折舊總額,,例：某房地產(chǎn)

66、還有1年壽命，年折舊費(fèi)3萬(wàn)元，維修費(fèi)1萬(wàn)元，管理費(fèi)1萬(wàn)元，稅金1萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)1萬(wàn)元，租賃中介費(fèi)1萬(wàn)元，年租金10萬(wàn)元，各項(xiàng)費(fèi)用均年末支付，則該房地產(chǎn)價(jià)格為多少?該房地產(chǎn)的價(jià)格等于1年的收益價(jià)格，若1年收益價(jià)格為10萬(wàn)元減折舊費(fèi)3萬(wàn)元，維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃中介費(fèi)各1萬(wàn)元，則年末收益等于2萬(wàn)元，房?jī)r(jià)等于2/(1+i)萬(wàn)元。而事實(shí)上，該業(yè)主年末應(yīng)有現(xiàn)金5萬(wàn)元，而非2萬(wàn)元。維修費(fèi)、管理費(fèi)等是必須支付的，而折舊費(fèi)則無(wú)須支

67、付。所以，1年壽命的房地產(chǎn)純收益求取時(shí)不能扣除折舊。同理，2年壽命的純收益求取時(shí)也不能扣除折舊。以此類(lèi)推，n年壽命的房地產(chǎn)凈收益同樣不能扣除折舊。,采用靜態(tài)分析方法（即不考慮資金的時(shí)間價(jià)值）,例： 假設(shè)1幢建筑物的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，耐用年限50年，殘值率為0，若采取出租的方式，只要產(chǎn)權(quán)人每年能從該建筑物中取得10萬(wàn)元的收益，50年后該建筑物的價(jià)值便可完全實(shí)現(xiàn)。按照直線(xiàn)折舊法，該建筑物年折舊費(fèi)為10萬(wàn)元，若按將折舊費(fèi)計(jì)入費(fèi)用，

68、則該建筑物年純收益為0，按照收益還原法的思路，計(jì)算出建筑物的收益價(jià)格為0，這是十分荒謬的。 問(wèn)題在于我們把折舊費(fèi)計(jì)入了房地產(chǎn)費(fèi)用之中。換言之，建筑物純收益中應(yīng)包含折舊費(fèi)用。,,對(duì)“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(operating expense)與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅?！?①對(duì)于有抵押貸款負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包括抵押貸款還本付息額是以測(cè)算包含自有資金