影響房?jī)r(jià)因素實(shí)證分析

1、1影響房?jī)r(jià)因素實(shí)證分析影響房?jī)r(jià)因素實(shí)證分析摘要：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，從根本上講其影響因素在于房地產(chǎn)的供求關(guān)系。本文從城鎮(zhèn)人口變動(dòng)的角度研究其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響，運(yùn)用全國平均數(shù)據(jù)和31個(gè)省市的分地區(qū)數(shù)據(jù)分別進(jìn)行了實(shí)證分析，得出了房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)人口變動(dòng)之間的內(nèi)在規(guī)律性以及不同地區(qū)之間存在的差異性。關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)人口，房地產(chǎn)價(jià)格，協(xié)整模型，面板數(shù)據(jù)一.引言近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的高速上漲成為人們最關(guān)注的經(jīng)濟(jì)問題之一。19972006這十年

2、來，商品房的銷售金額平均的年增長(zhǎng)速度達(dá)到30.74%，銷售面積平均年增長(zhǎng)速度為22.85%，價(jià)格平均每年上漲6.42%。其中住宅的銷售額平均年增長(zhǎng)速度達(dá)到31.63%，銷售面積平均每年增長(zhǎng)23.17%，價(jià)格平均每年上漲6.86%。如此高速的增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)這一行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率也逐年增加，由1997年的20.9%上升至2006年的67.7%成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素之一。是什么帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格如此快速的增長(zhǎng)眾說紛紜。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度講，影

3、響房?jī)r(jià)的因素有很多，國家的調(diào)控政策、國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期的輪回等，都會(huì)直接或間接影響到房?jī)r(jià)的漲跌，但是從根本上看，最后決定著中國房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵，仍是供給與需求的關(guān)系。本文著力于需求層面分析導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的人口因素。中國住宅總量需求可歸納為兩個(gè)方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件，包括舊宅拆遷；第二，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加形成的住房需求，包括原有城鎮(zhèn)居民其子女未來長(zhǎng)大成人對(duì)住房的需求，以及外來流動(dòng)人口對(duì)當(dāng)?shù)刈》康男枨?。中國每年高?.2%的

4、人口出生率如果按13億人來算，每年增加的人口就達(dá)1600萬之多。同時(shí)，大量流動(dòng)性人口涌進(jìn)城市，我國城鎮(zhèn)化水平保持長(zhǎng)期的高速發(fā)展，1997年到2006年的10年中，我國城鎮(zhèn)人口增加1.8257億，平均每年增長(zhǎng)4.46%；城鎮(zhèn)化率從31.91%增加到43.9%，平均每年城鎮(zhèn)化水平增加一個(gè)百分點(diǎn)，平均每年的城鎮(zhèn)新增人口大約1826萬人，這必將擴(kuò)大對(duì)城鎮(zhèn)住宅的需求量。國內(nèi)外很多學(xué)者就人口變化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系提出了自己的看法。MeenGeoff

5、eryMarkrew(1996)1發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格對(duì)失業(yè)率有顯著的反應(yīng)，人口和就業(yè)增長(zhǎng)可以使住宅價(jià)格顯著上漲。AnthonyMurphy，JohnMuellbauerGavinCameron(2006)2利用28年的數(shù)據(jù)對(duì)英國的流動(dòng)人口與住宅價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行研究，得出流動(dòng)人口對(duì)住宅價(jià)格的3住宅價(jià)格）的影響。二、實(shí)證本文進(jìn)行以下兩個(gè)方面的研究：一是全國平均房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)人口變動(dòng)之間的關(guān)系；二是對(duì)各地區(qū)住宅價(jià)格和城鎮(zhèn)人口的面板數(shù)據(jù)建模，研究不同地

6、區(qū)城鎮(zhèn)人口變動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響。1房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與城鎮(zhèn)人口變動(dòng)之間的關(guān)系：050010001500200025003000350040001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006商品房?jī)r(jià)格住宅價(jià)格00.511.522.533.5419911992199319941995199619971998199920002001200220032004200

7、52006商品房住宅圖1由于住宅價(jià)格數(shù)據(jù)僅從19912006年，樣本量過小，且商品房銷售價(jià)格與住宅價(jià)格指數(shù)序列無論是絕對(duì)數(shù)序列還是對(duì)數(shù)序列走勢(shì)接近（見圖1），所以為了驗(yàn)證城鎮(zhèn)人口變動(dòng)對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的關(guān)系，以商品房銷售價(jià)格代替住宅價(jià)格進(jìn)行研究，時(shí)間段為19872006年。對(duì)商品房銷售價(jià)格的數(shù)據(jù)是利用各年商品房銷售額除以實(shí)際銷售商品房屋面積所得，利用城市消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)（1987=100）縮減可得實(shí)際銷售價(jià)格（即序列Y），X為城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)。分