剩余法評(píng)估土地價(jià)格的實(shí)際應(yīng)用及示例

1、1剩余法評(píng)估土地價(jià)格剩余法評(píng)估土地價(jià)格的實(shí)際應(yīng)用及示例比較的實(shí)際應(yīng)用及示例比較（終稿）（終稿）蘇愛(ài)鋒蘇愛(ài)鋒煙臺(tái)衛(wèi)正地產(chǎn)評(píng)估有限公司煙臺(tái)衛(wèi)正地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○○○七年十一月二十二日七年十一月二十二日36、計(jì)算利息地價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。在實(shí)際評(píng)估工作中，也可以把土地或房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至

2、估價(jià)基準(zhǔn)日，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息項(xiàng)。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。7、計(jì)算利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以土地或房地產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。二、剩余法在中心評(píng)估具體應(yīng)用中的設(shè)定條件1、開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格比較確定后按照年8%的上漲速度確定。2、開(kāi)發(fā)周期自基準(zhǔn)日確定為三年，開(kāi)發(fā)成本假設(shè)按3年40%、30%、30%的比例每年內(nèi)均勻

3、投入。3、銷售周期自基準(zhǔn)日起確定為四年，第一年按銷售面積的20%確定，第二年按銷售面積的30%確定，第三年按銷售面積的30%確定，第四年按銷售面積的20%確定，每年中假設(shè)均勻銷售。4、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按照全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。5、銷售稅費(fèi)中的營(yíng)業(yè)稅及附加不屬預(yù)付資本，是在銷售完成后上繳，因此該部分不計(jì)算利潤(rùn)，銷售中的費(fèi)用如廣告費(fèi)等應(yīng)計(jì)算利潤(rùn)。三、具體應(yīng)用實(shí)例實(shí)例一：評(píng)估土地面積133333平方米，規(guī)劃建筑面積200000平方米，其中商服面