基于實物期權(quán)法的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策研究.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資評價方法也受到了越來越多的關(guān)注。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、開發(fā)周期長、不確定性強等特點，因此在對其進行投資評價的時候，傳統(tǒng)的投資決策方法就不可避免的顯示出了其內(nèi)在的不足。在這一背景下，實物期權(quán)方法進入我國房地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域。實物期權(quán)方法改變了以往人們對不確定性的態(tài)度，認為不確定性正是項目價值的源泉，不確定性越大，項目價值越大。與此同時，現(xiàn)代競爭市場體系中，企業(yè)投資損益基本上都要受到競

2、爭者投資戰(zhàn)略的影響。由于實物期權(quán)理論本身沒有將競爭對手的反應納入到其分析框架中來，因此，一個自然的想法就是將實物期權(quán)理論和博弈論結(jié)合起來，形成一個連續(xù)的整體投資項目決策分析框架——期權(quán)博弈理論。 本文通過引入期權(quán)博弈理論，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行了更深入的分析，具體研究內(nèi)容概括如下： 1、通過對實物期權(quán)法與傳統(tǒng)的投資決策方法的比較分析，將實物期權(quán)理論引入到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，利用不確定性所帶來的管理彈性，充分挖掘房地產(chǎn)項目中所蘊

3、含的實物期權(quán)特征，從而極大地提高了開發(fā)項目的價值，克服了傳統(tǒng)投資決策方法在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中的不足。 2、在分析我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀和投資開發(fā)不確定性的基礎上，運用期權(quán)博弈理論分析了對稱雙寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)下房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策行為，解決了競爭市場環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非獨占期權(quán)的策略選擇問題。在考慮價格和需求的不確定性條件下，推導了領(lǐng)導者和跟隨者企業(yè)的項目價值及其投資規(guī)則，并討論了等待時間和決策點到達概率對企業(yè)投資決策的影響。

4、 3、結(jié)合實際案例進行分析，分別使用了傳統(tǒng)的NPV法、實物期權(quán)法和期權(quán)博弈理論，并對評價結(jié)果進行了對比分析，認為期權(quán)博弈理論能夠合理估算競爭者可能帶來的威脅，因此能夠更真實地反映項目的價值，使投資者做出更為理性的選擇。 4、通過引入房地產(chǎn)泡沫以及泡沫度的概念，提出了一種房地產(chǎn)價格增長率和波動率的修正計算方法。運用基于理論價格法的房地產(chǎn)泡沫計算模型，對南京市的房地產(chǎn)市場進行了實證分析，指出在此期問南京市房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)出一種虛高的發(fā)