基于實(shí)物期權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策理論研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱，事關(guān)國計(jì)民生。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有長(zhǎng)周期、高投入和房?jī)r(jià)波動(dòng)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)面臨極大的不確定性，存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。高度不確定的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呼喚科學(xué)的投資理念，為此，開展不確定環(huán)境下房地產(chǎn)投資的相關(guān)理論研究具有重要意義。房地產(chǎn)投資的主體是各房地產(chǎn)開發(fā)商，他們作出的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的科學(xué)性與否對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有很大影響，而房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展將影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。實(shí)物期權(quán)，作為一種標(biāo)準(zhǔn)的隨

2、機(jī)分析技術(shù)，適合于分析高度不確定環(huán)境下的投資決策問題，依其分析求解過程可分為兩種方法：離散時(shí)間和連續(xù)時(shí)間。離散時(shí)間方法求解雖然簡(jiǎn)單直觀，但由于其對(duì)未來資產(chǎn)價(jià)值變化狀態(tài)的假設(shè)過于簡(jiǎn)單，很難結(jié)合具體的市場(chǎng)情況進(jìn)行分析，連續(xù)時(shí)間方法則正好相反。所以，本文借助連續(xù)時(shí)間的實(shí)物期權(quán)方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資決策進(jìn)行系統(tǒng)的理論研究，希望從理論角度探索房地產(chǎn)開發(fā)投資的理性決策，為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資實(shí)踐提供一個(gè)規(guī)范參照，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)綿

3、薄之力。 本文研究的主要內(nèi)容為： (1)在大量閱讀國內(nèi)外文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，對(duì)期權(quán)定價(jià)理論、實(shí)物期權(quán)方法以及期權(quán)博弈和不完全信息下的研究作了詳盡的綜述。并對(duì)連續(xù)時(shí)間下的實(shí)物期權(quán)求解技術(shù)作了簡(jiǎn)明扼要的闡述，且全面總結(jié)了用于處理閾值可達(dá)性的首次達(dá)到時(shí)間的相關(guān)理論，提出了連續(xù)時(shí)間下實(shí)物期權(quán)分析方法的一般框架。 (2)利用連續(xù)時(shí)間實(shí)物期權(quán)方法考察不確定環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)投資用地的來源問題，在幾何布朗運(yùn)動(dòng)假設(shè)下分析了農(nóng)業(yè)用地向城市

4、用地的轉(zhuǎn)化，得到了相應(yīng)的地價(jià)結(jié)構(gòu)函數(shù)，并用首次到達(dá)時(shí)間的相關(guān)理論分析了城市擴(kuò)張的平均時(shí)間，同時(shí)也考慮了稅收對(duì)轉(zhuǎn)化開發(fā)的影響，并通過引入房產(chǎn)開發(fā)密度拓展了土地轉(zhuǎn)化開發(fā)的研究領(lǐng)域。這一問題特別符合我國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛、城市化進(jìn)程日新月異，大量的農(nóng)業(yè)用地向城市用地轉(zhuǎn)化以滿足城市建設(shè)的需要，而對(duì)這一過程中相關(guān)規(guī)律的把握是房地產(chǎn)商正確開發(fā)投資的必要保障，也是政府作出合理調(diào)控政策的前提。 (3)利用連續(xù)時(shí)間實(shí)物期權(quán)方

5、法系統(tǒng)地建模分析了不確定環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策。這體現(xiàn)為分別在不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、不對(duì)稱雙頭壟斷市場(chǎng)和存在噪聲的不完全信息市場(chǎng)下對(duì)房地產(chǎn)商的開發(fā)投資決策進(jìn)行了理論研究，在考慮建設(shè)時(shí)間后得到了相應(yīng)的最優(yōu)開發(fā)閾值，并研究了開發(fā)閾值的可達(dá)性，分析了開發(fā)的平均等待時(shí)間；同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，在本文的大多數(shù)模型中引入了對(duì)最優(yōu)開發(fā)密度的分析，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商作出開發(fā)投資決策的時(shí)候，在決定何時(shí)投資開發(fā)的同時(shí)一般還要決定開發(fā)多少，這一點(diǎn)在其他房地

6、產(chǎn)投資決策模型的分析中常常被忽視。同時(shí)，在得到每個(gè)模型的分析結(jié)果后，不僅利用現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象驗(yàn)證模型的正確性，而且利用模型分析結(jié)果去解釋經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，為開發(fā)商的理性決策作出指導(dǎo)，對(duì)政府調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的政策提供理論支持和建議。 本文的創(chuàng)新性主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面： 第一，在幾何布朗運(yùn)動(dòng)假設(shè)下利用連續(xù)時(shí)間實(shí)物期權(quán)方法對(duì)農(nóng)業(yè)用地向城市用地的轉(zhuǎn)化建模分析，考察了不確定環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)投資用地的來源問題。 第二，利用期權(quán)博弈

7、理論建立了不對(duì)稱雙頭壟斷市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)模型，通過分別假設(shè)成本和需求不對(duì)稱考慮了不對(duì)稱雙頭壟斷市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策，給出了完整的不對(duì)稱動(dòng)態(tài)子博弈完美納什均衡策略，并分析了其蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)含義。 第三，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值由真實(shí)需求和投資需求共同決定的特點(diǎn)，利用噪聲實(shí)物資產(chǎn)理論研究了資產(chǎn)價(jià)值本身的不完全信息對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的影響。 第四，針對(duì)傳統(tǒng)實(shí)物期權(quán)研究中所忽視的最優(yōu)投資時(shí)機(jī)的可達(dá)性問題，系統(tǒng)評(píng)述了首次到達(dá)時(shí)間的相關(guān)理論，