房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃理論模式概述

1、房地產(chǎn)全程策劃理論模式 房地產(chǎn)全程策劃理論模式隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、全程策劃也隨之快速發(fā)展起來(lái)，然而在實(shí)際運(yùn)行當(dāng)中，大多數(shù)依然是開(kāi)發(fā)商獨(dú)自跑項(xiàng)目、跑貸款、跑銷(xiāo)售，依然是一種簡(jiǎn)單化的經(jīng)營(yíng)模式，根本談不上真正意義上的營(yíng)銷(xiāo)與策劃。發(fā)展商憑感覺(jué)定位已既成事實(shí)的樓盤(pán)，事后策劃，更多的是一種營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售推廣。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度越來(lái)越高，個(gè)人消費(fèi)已成為市場(chǎng)主流， “策劃大師”依靠“點(diǎn)子”制勝的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，各種專(zhuān)業(yè)人員利

2、用先進(jìn)的信息系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各種資源的整合，理性運(yùn)作，立體作戰(zhàn)，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范成為房地產(chǎn)全程策劃的運(yùn)作原則。 展十分迅速，各房地產(chǎn)公司之間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，加上非房地產(chǎn)企業(yè)攜巨資不斷進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)成為新的競(jìng)爭(zhēng)者，西安房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨白熱化，整合與被整合將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。以西安市為例，目前已注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約 500 家，待注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約 100 家，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司約 300 家左右，在眾多擁有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商中，有品牌、有規(guī)

3、模、有知名度的只有 4、5 家，而有開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商不超過(guò)10%。因?yàn)楦鞣N“契機(jī)”進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商大多是“無(wú)業(yè)績(jī)”開(kāi)發(fā)商，“涉市”不深，經(jīng)驗(yàn)不足，即使有開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，其駕馭項(xiàng)目的能力也參差不齊，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，持有“有錢(qián)就能蓋房”觀念的開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上逐漸沒(méi)有了立足之地，需要借助專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以求項(xiàng)目成功。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，盡管開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建設(shè)出了功能足夠好、價(jià)格足夠合理的產(chǎn)品，為什么仍然爭(zhēng)取不到應(yīng)有的目標(biāo)顧客？

4、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理就是在目標(biāo)市場(chǎng)上達(dá)到預(yù)期交換結(jié)果的自覺(jué)努力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀表明，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)整個(gè)建設(shè)中的努力顯然是被動(dòng)的和不自覺(jué)的。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有意識(shí)到這實(shí)際上是如何對(duì)待市場(chǎng)導(dǎo)向的問(wèn)題。這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念停留在建設(shè)觀念、樓盤(pán)觀念、推銷(xiāo)/銷(xiāo)售觀念上，明確地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中的地位是與他的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念相一致的。這是因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)觀念，依然停留在：1．建設(shè)的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者喜歡價(jià)格低廉的住房

5、；2．樓盤(pán)的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者喜歡高質(zhì)量、多功能的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商迷戀上自己的產(chǎn)品，沒(méi)有意識(shí)到所建設(shè)的樓盤(pán)在設(shè)計(jì)階段即已經(jīng)脫離主流需求或者市場(chǎng)已經(jīng)在朝不同的方向發(fā)展；3．銷(xiāo)售的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者是被動(dòng)的，必須主動(dòng)推銷(xiāo)和積極促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的是自己能夠生產(chǎn)的產(chǎn)品，而不是市場(chǎng)能夠出售的產(chǎn)品?？傊_(kāi)發(fā)商并沒(méi)有把市場(chǎng)導(dǎo)向定位在買(mǎi)方需要上，缺乏個(gè)性、千樓一面，趨同的結(jié)果造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)概念，對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從