土地權(quán)利理論與方法

1、土地權(quán)利理論與方法 土地權(quán)利理論與方法第二章 土地所有權(quán)1、我國的土地所有權(quán)具有以特征：（1） 、主體的特定性。 （2） 、交易的禁止性。 （3） 、權(quán)屬的穩(wěn)定性。（4） 、權(quán)能的分離性。2、國家土地所有權(quán)主體：國家土地所有權(quán)的代表是單一（國務(wù)院） ，即中央人民政府即國務(wù)院是國家所有權(quán)的唯一代表；行使國家土地所有權(quán)的代表可以是多級的（各級人民政府及其職能部門）3、集體土地所有權(quán)的客體：（一） 、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有下列情形之一且不

2、屬于《土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定范圍的，確定為農(nóng)民集體所有；（二） 、土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。4、集體土地所有權(quán)的主體：（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村集體、村民小組）5、集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制。6、土地征收：是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。 土地征收的前提是“為社會公共利益需要”

3、 。第三章 土地用益物權(quán)之一1、國有建設(shè)用地使用權(quán)客體：可以分層設(shè)立 即在設(shè)立范圍上，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。內(nèi)容：權(quán)利內(nèi)容完整取得：設(shè)立方式多元化（出讓、劃撥、租賃）處分：（轉(zhuǎn)讓、出租、互換、贈與、抵押）與地上物一并處分限制：使用期屆滿的處置因用途不同而有所區(qū)別。2、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。2008 年 3 號文——除軍事、社會保障性住房和特殊用

4、地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)） 、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實(shí)行有償使用。處分 處分:以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押,土地行政主管部門依法辦理抵押登記手續(xù),即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地部行政主管部門批準(zhǔn),不必再另行辦理土地使用權(quán)的抵押審批手續(xù)◆出讓國有建設(shè)用地使用權(quán) ◆出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)主體，為一般主

5、體 讓國有建設(shè)用地使用權(quán)主體，為一般主體：境內(nèi)外法人、非法人組織、自然人出人人 出人人：市、縣人民政府國土資源行政主管部門出讓年限 出讓年限：按用途確定。土地使用權(quán)出讓最高年限：1、居住用地 70 年；2、工業(yè)用地 50 年；3、教育、科技、文體、衛(wèi)生、體育用地 50 年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；5、綜合或者其它用地 50年。出讓合同內(nèi)容 出讓合同內(nèi)容：一般包括下列條款：1、當(dāng)事人的名稱和住所；2、土地界址、面積等；3、建筑

6、物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；4、土地用途；5、使用期限；6、出讓金等費(fèi)用及其支付方式；7 解決爭議的方法。出讓金 出讓金：土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后 60 日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金。出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)取得 出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)取得：---------協(xié)議、招標(biāo)、拍賣協(xié)議 協(xié)議：最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的 70%招標(biāo) 招標(biāo)：物權(quán)法》137 條：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一

7、土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。處分 處分-------轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資入股 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資入股第四章 第四章 土地用益物權(quán)之二 土地用益物權(quán)之二第四、對價(jià)不同：相鄰權(quán)是最低需要，是無償?shù)?，地役?quán)可以有償也可以無償取得： 取得：? 依法律? 依合同? 依習(xí)慣? 依長期持續(xù)利用的事實(shí)自合同生效時(shí)成立權(quán)利義務(wù) 權(quán)利義務(wù)積極的權(quán)利：占有狀態(tài)的利用：在他人土地上建設(shè)并維修水渠， 非占

8、有狀態(tài)利用：在他人土地通行消極的權(quán)利： 禁止妨礙通風(fēng)，禁止妨礙采光，禁止工程作業(yè)義務(wù)：按合同約定利用方法利用供役地 盡可能避免損害發(fā)生，發(fā)生損害的，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。消失： 消失：? 需役地喪失對供役地的需要? 需役地對地役權(quán)利用不能? 權(quán)利期限屆滿? 地役權(quán)人放棄權(quán)利? 混同供役地人有權(quán)解除合同（物權(quán)法 168 條）：一是違反法律規(guī)定或合同規(guī)定，濫用地役權(quán)，二是有償利用的地役權(quán)，約定的付款期屆滿后或合理期限內(nèi)兩次催告未支付費(fèi)用。第五章

9、 第五章 土地?fù)?dān)保物權(quán) 土地?fù)?dān)保物權(quán)土地抵押權(quán)主體： 土地抵押權(quán)主體：接受以土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保債務(wù)清償?shù)膫鶛?quán)人為土地抵押權(quán)人客體： 客體：法律允許抵押的土地使用權(quán)（允許抵押的，禁止抵押的）可以抵押的土地權(quán)利 可以抵押的土地權(quán)利? 建筑物和其它土地附著物 建筑物和其它土地附著物? 建設(shè)用地使用權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)? 以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán) 以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)? 生產(chǎn)設(shè)

10、備、原材料、半成品、產(chǎn)品? 正在建造的建筑物、船舶、航空器等? 交通運(yùn)輸工具? 法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)禁止抵押的土地權(quán)利 禁止抵押的土地權(quán)利? 土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；? 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；? 所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的；? 依法被查封、扣押、監(jiān)管的。土地抵押權(quán)的取得： 土地抵押權(quán)的