2018年杭州樓市半年報(bào).ppt

1、中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院 2018年7月,2018年杭州樓市年中盤(pán)點(diǎn),01,政策回顧,02,商品房市場(chǎng),03,土地市場(chǎng),04,趨勢(shì)展望,目錄/CONTENTS,政策回顧,0 1,目錄/CONTENTS,1、《杭州市城市綜合交通專項(xiàng)規(guī)劃(2007-2020》2018年修訂版正式獲批2、棚戶改造：今年將完成征遷住戶4萬(wàn)戶，成為樓市大量新增需求3、“限酒令”重出江湖，商業(yè)地塊將不允許打‘擦邊球’4、杭州商品住房銷售實(shí)行公開(kāi)搖號(hào)方式,城

2、建動(dòng)態(tài)：《杭州市城市綜合交通專項(xiàng)規(guī)劃(2007-2020)》2018年修訂版正式獲批,《杭州市城市綜合交通專項(xiàng)規(guī)劃(2007-2020》2018年修訂版正式獲批，規(guī)劃內(nèi)容涵蓋了鐵路、公路、軌道交通等多維度的交通規(guī)劃內(nèi)容，明確了大杭州新的交通框架與格局。,地鐵,快速路,環(huán)線,明確杭州“三環(huán)”格局：“一環(huán)”杭州繞城高速，“二環(huán)”杭州都市圈環(huán)線，兩者間的“中環(huán)”已開(kāi)建，東起大江東河莊街道，經(jīng)紹興、蕭山、富陽(yáng)、余杭、海寧，最后返回大江東形成環(huán)路

3、。,近期將形成1-10號(hào)城市軌道線、1條城市中軸快線（機(jī)場(chǎng)快線），以及4條都市區(qū)城際軌道，即杭富線、杭臨線、杭紹線、杭海線,繞城高速以內(nèi)形成“四縱五橫三連一抬升”的快速路網(wǎng)體系，繞城高速以外規(guī)劃中環(huán)快速通道,鐵路,杭州西站選址——老宣杭線倉(cāng)前貨運(yùn)站附近，在2022年亞運(yùn)會(huì)前投入使用。未來(lái)將引入6條高鐵線，分別為商合杭鐵路、杭黃鐵路連接線、滬乍杭鐵路、杭溫鐵路、杭臨績(jī)鐵路、滬杭城際復(fù)線,跨江,機(jī)場(chǎng),新增8條過(guò)江通道：望江路接江暉路通道、博

4、奧隧道、同協(xié)路隧道、艮山東路延伸線跨江通道、江東三路通道、蕭山新城路接下沙11號(hào)路通道、靖江路通道和新彭埠大橋,蕭山機(jī)場(chǎng)T4航站樓：年底開(kāi)工，比T1、T2、T3三座航站樓總面積大一倍。蕭山機(jī)場(chǎng)綜合交通樞紐：引入杭紹臺(tái)二期、杭州南至機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線、機(jī)場(chǎng)軌道快線、地鐵1號(hào)線和7號(hào)線等交通方式，實(shí)現(xiàn)“空鐵聯(lián)運(yùn)”,公交,到2020年，乘客候車時(shí)間市區(qū)高峰時(shí)段不超過(guò)2分鐘；平峰不超過(guò)5分鐘；主城區(qū)換乘距離不超過(guò)100米。設(shè)置市區(qū)和市域水上公交客運(yùn)長(zhǎng)

5、線（暫定北線和南線）,點(diǎn)評(píng)：本次修訂的杭州軌道線網(wǎng)規(guī)劃，將此前部分線路比如3號(hào)線、5號(hào)線、9號(hào)線的延伸段，予以了最終的明確。未來(lái)，西至老余杭，北至塘棲，南至義橋，都將進(jìn)入地鐵時(shí)代！臨安和富陽(yáng)加速融入杭州節(jié)奏，杭州對(duì)周邊的輻射帶動(dòng)作用將增強(qiáng)，也為環(huán)杭州的板塊承接杭州需求溢出提供了通道支撐，臨安、余杭等區(qū)域板塊吸引力提升。杭州西站將改變杭州長(zhǎng)期以來(lái)交通東強(qiáng)西弱的格局，打開(kāi)了西部對(duì)外聯(lián)系的通道，有助于提升杭州西部產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。以西站為契機(jī)

6、打造的未來(lái)科技城高鐵新城，會(huì)進(jìn)一步為板塊價(jià)值帶來(lái)新的增長(zhǎng)動(dòng)力。公共交通乘坐體驗(yàn)提升，蕭山機(jī)場(chǎng)綜合交通樞紐將成為機(jī)場(chǎng)與高鐵同站的樞紐，為杭州的人氣聚集力再次賦能。,城建動(dòng)態(tài)：《杭州市城市綜合交通專項(xiàng)規(guī)劃(2007-2020)》2018年修訂版正式獲批,杭州軌道交通示意圖,杭州西站選址位置,杭州環(huán)線示意圖,城建動(dòng)態(tài)：今年將完成征遷住戶4萬(wàn)戶，成為今年樓市的一大批新增需求,2018年年初，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布《浙江省2018年度棚戶區(qū)改造

7、計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目清單(第三批)》，共175個(gè)項(xiàng)目，其中杭州61個(gè)、寧波36個(gè)、溫州8個(gè)、湖州8個(gè)、嘉興14個(gè)、衢州9個(gè)、臺(tái)州16個(gè)、麗水23個(gè)。2月23日，杭州市召開(kāi)全市城中村改造暨小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治工作推進(jìn)大會(huì)，會(huì)上下發(fā)了《杭州市城中村改造征遷整治、安置房及配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃（2018—2020年）》，明確了杭州今年將開(kāi)工216個(gè)安置房和配套設(shè)施項(xiàng)目。今年，杭州將完成征遷住戶4萬(wàn)戶，拆遷安置房項(xiàng)目開(kāi)工1500萬(wàn)平方米，主城區(qū)完

8、成整村征遷56個(gè)村；70%以上的小城鎮(zhèn)，即至少53個(gè)小城鎮(zhèn)通過(guò)省級(jí)考核驗(yàn)收。,點(diǎn)評(píng)：2018年的杭州棚戶改造計(jì)劃，將帶來(lái)大量購(gòu)房需求釋放。目前國(guó)開(kāi)行將棚改審批權(quán)限收歸總部，市場(chǎng)都認(rèn)為這意味著棚改的全面叫停。對(duì)此，國(guó)開(kāi)行已做回應(yīng)稱：今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)棚改政策，在國(guó)務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開(kāi)展棚改融資工作。該回應(yīng)沒(méi)有正面涉及，目前很多未審批的棚改項(xiàng)目處于擱置狀態(tài)，等待政策明朗后推動(dòng)。對(duì)于杭州今年的棚改計(jì)劃

9、，如果后續(xù)以安置為主、貨幣為輔，將減少大量購(gòu)房需求，對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生較大的影響。,樓市政策：“限酒令”重出江湖，商業(yè)地塊將不允許打‘擦邊球’,杭州規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》，對(duì)市區(qū)（含十城區(qū)）范圍內(nèi)擬出讓的商業(yè)商務(wù)用地，規(guī)劃條件未明確允許建設(shè)酒店式公寓等類住宅的，規(guī)劃條件中增加‘不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。4月19日，蕭山空港新城成交的一種商業(yè)

10、商務(wù)地塊，出讓文件中明確指出“不得建設(shè)酒店式公寓”。,點(diǎn)評(píng)：“限酒令”政策出臺(tái)，新出讓的商業(yè)地塊很難再做成小面積的酒店式公寓產(chǎn)品，實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中辦公類項(xiàng)目“打擦邊球”現(xiàn)象被抑制，對(duì)商業(yè)用地的規(guī)范作用比較顯著，酒店式公寓的規(guī)劃審批將會(huì)愈加嚴(yán)格；商品住宅限購(gòu)催生了酒店式公寓的熱銷，其成為投資客的新領(lǐng)地，尤其是住宅搖號(hào)政策實(shí)施以來(lái)，由于中簽率較低，部分剛需轉(zhuǎn)向酒店式公寓過(guò)渡，而投資客也看中其較高的回報(bào)率，因此酒店式公寓熱度飆升，漲價(jià)成為關(guān)

11、鍵詞?！跋蘧屏睢钡某雠_(tái)，將逐步緩解酒店式公寓的投資熱，使得房住不炒更加深刻。,樓市政策：杭州商品住房銷售實(shí)行公開(kāi)搖號(hào)方式,《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷售工作的通知》發(fā)布，自2018年4月4日起，市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)采取委托公證機(jī)構(gòu)搖號(hào)方式開(kāi)展銷售工作。,點(diǎn)評(píng)：繼限購(gòu)政策后，杭州對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行再次開(kāi)出“強(qiáng)效藥”，整治目前市場(chǎng)怪象?！疤?hào)子費(fèi)”、“捆綁銷售”等現(xiàn)象得以根治；無(wú)房家庭獲

12、得政策傾斜，雖然房源專供比例由房企自定，但也使得剛需有了更多機(jī)會(huì)，從“排不上號(hào)”到“可能搖號(hào)成功”，貸款買(mǎi)房和全款買(mǎi)房站在了同一起跑線上。搖號(hào)政策產(chǎn)生的負(fù)面影響也是不容忽視的，剛需可能被“誤傷”，久搖不中，即使全款也無(wú)法購(gòu)置；置換改善風(fēng)險(xiǎn)加大。二手房市場(chǎng)也會(huì)受到波動(dòng)，短期來(lái)看，二手房易獲得性導(dǎo)致部分急需置業(yè)的購(gòu)房者會(huì)抬高市場(chǎng)熱度；而長(zhǎng)期來(lái)看，剛需客戶加入新房搖號(hào)隊(duì)伍，業(yè)主的“惜售”心態(tài)漸濃，二手房市場(chǎng)會(huì)逐漸降溫，從已施行搖號(hào)政策城市

13、的二手房市場(chǎng)變化來(lái)看，熱度回落趨向比較明顯。,商品房市場(chǎng),0 2,目錄/CONTENTS,1、供應(yīng)不足加上搖號(hào)制度，導(dǎo)致上半年成交 “涼涼”2、住宅出清周期3個(gè)月，供不應(yīng)求形勢(shì)嚴(yán)峻3、公寓表現(xiàn)喜人，價(jià)格直線上揚(yáng)4、二手房有價(jià)無(wú)市，成交銳減5、畢業(yè)季來(lái)臨，租金持續(xù)高企,商品房市場(chǎng)—量?jī)r(jià)走勢(shì)：供應(yīng)不足加上搖號(hào)制度，導(dǎo)致上半年成交 “涼涼”， 表現(xiàn)不振，限價(jià)政策下住房被動(dòng)高端化，整體價(jià)格上升依舊,2018年上半年，杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨

14、安）商品房共成交74942套，共計(jì)756萬(wàn)方，與去年相比，今年上半年成交大幅下滑，主要是供應(yīng)減緩，加上搖號(hào)政策實(shí)施開(kāi)始，各項(xiàng)流程不清晰，房源上市較慢。目前市場(chǎng)上供不應(yīng)求形勢(shì)嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)下半年上市項(xiàng)目增多，以緩解市場(chǎng)需求；從價(jià)格來(lái)看，上半年均價(jià)在26038元/平方米，同比上漲31%，環(huán)比上漲7%，在“限價(jià)”政策下，高價(jià)地只能被迫打造高端，或提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)賺取利潤(rùn)空間，因此房?jī)r(jià)日漸上升。,商品房市場(chǎng)—各物業(yè)類型成交占比：公寓表現(xiàn)突出，

15、成交量占比刷新最高紀(jì)錄,2018年上半年，受搖號(hào)政策的影響，公寓格外收到追捧，每逢公寓開(kāi)盤(pán)，自住、投資客戶均蜂擁而至，公寓成交量占比繼續(xù)刷新近兩年最高紀(jì)錄，而住宅占比持續(xù)下行；隨著住宅搖號(hào)方案的成熟，預(yù)計(jì)下半年住宅上市量大大增加，預(yù)計(jì)各物業(yè)的占比情況將有所改觀，住宅占比將回升。在“限酒令”的實(shí)施下，公寓項(xiàng)目審批逐漸嚴(yán)格，目前市場(chǎng)上的公寓將更加熱銷。,商品住宅市場(chǎng),供銷對(duì)比：供應(yīng)不足導(dǎo)致成交大幅下降，供不應(yīng)求形勢(shì)嚴(yán)峻，搖號(hào)流程明朗后，預(yù)

16、計(jì)下半年入市量增，以滿足市場(chǎng)的大量需求,2018年上半年，商品住宅成交456.58萬(wàn)方，同比下降16.3%，環(huán)比下降29.5%，新增供應(yīng)311.27萬(wàn)方，銷供比為1.47，供不應(yīng)求形勢(shì)嚴(yán)峻，商品住宅可售共計(jì)239萬(wàn)方，出清周期3個(gè)月，預(yù)計(jì)下半年將增大供應(yīng)來(lái)滿足市場(chǎng)的需求。,各區(qū)成交量：各區(qū)成交環(huán)比下行主導(dǎo)，上城、臨安表現(xiàn)亮眼,余杭繼續(xù)成為銷冠區(qū)域，“首改蕭山、剛需余杭”，目前余杭的2萬(wàn)以下樓盤(pán)較多，是剛需入手的首選陣地；臨安是目前杭州唯

17、一不限購(gòu)的區(qū)域，自從搖號(hào)實(shí)施以來(lái)，報(bào)名人數(shù)場(chǎng)場(chǎng)爆滿，中簽率屢破新低，開(kāi)盤(pán)即售罄，成交量持續(xù)走高，上半年銷量排名第三。2018年上半年，各區(qū)縣成交環(huán)比漲跌不一，在整體表現(xiàn)下降的走勢(shì)下，上城、濱江和臨安逆襲上升，其中上城區(qū)環(huán)比上漲888%，表現(xiàn)亮眼，主要是高端項(xiàng)目信達(dá)濱江壹品、濱江保利翡翠海岸和中海錢(qián)江灣的集中入市，這三個(gè)項(xiàng)目成交929套，共計(jì)15.68萬(wàn)方，因此對(duì)于基數(shù)較小的上城區(qū)來(lái)說(shuō)，成交變動(dòng)漲幅較大。,2018年上半年，各區(qū)縣成交價(jià)

18、均有浮動(dòng)，主要由于限價(jià)的影響，項(xiàng)目逐漸高端化，裝修標(biāo)準(zhǔn)也日漸提高，以此減少高價(jià)地帶來(lái)的資金影響，因此價(jià)格有所上漲。在各區(qū)縣中，下沙房?jī)r(jià)漲幅明顯，目前下沙交通、商業(yè)等配套不斷齊全，生活氣息日益濃厚，已從當(dāng)年的“滑鐵盧”中走出，現(xiàn)在正處于快速上升、填平洼地的過(guò)程中。,各區(qū)成交價(jià)：房?jī)r(jià)上漲程度不一，下沙獨(dú)樹(shù)一幟，漲幅明顯,成交結(jié)構(gòu)：成交結(jié)構(gòu)上移，剛需置業(yè)難度加大,2018年上半年，120方以上面積段占比達(dá)到最高，為45%，由于限價(jià)，房企主打大

19、面積改善型住宅，以高總價(jià)快速回籠資金，因此市場(chǎng)整體表現(xiàn)出成交結(jié)構(gòu)逐漸上移；而相對(duì)應(yīng)的剛需70-90方戶型占比逐年降低，今年已降至39%，但搖號(hào)實(shí)施以來(lái)，每逢剛需盤(pán)（90方以下）面市，都會(huì)出現(xiàn)萬(wàn)人報(bào)名的盛況，剛性需求多，但房源少，剛需買(mǎi)房難度日益加大。,排行榜：余杭、蕭山包攬成交面積TOP10項(xiàng)目,2018年上半年杭州（不含富陽(yáng)、臨安）商品住宅成交面積TOP10,2018年上半年杭州（不含富陽(yáng)、臨安）商品住宅成交金額TOP10,住宅搖號(hào)

20、追蹤,搖號(hào)全流程：公示到搖號(hào)一般周期為7天,,,,,,,意向客戶登記,企業(yè)公示購(gòu)房意向登記方案,客戶情況核對(duì),銷售現(xiàn)場(chǎng)公示并公證,公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào),有序組織選房,房管部門(mén)備案,由線下轉(zhuǎn)為線上登記，資金凍結(jié)成為主流，搖號(hào)各項(xiàng)細(xì)則不斷完善,意向登記常規(guī)需要準(zhǔn)備的材料1.購(gòu)房意向登記人及家庭成員（含未成年子女）身份證復(fù)印件（核對(duì)原件）；2.戶口本首頁(yè)復(fù)印件及家庭各成員個(gè)人頁(yè)復(fù)印件或戶籍證明復(fù)印件（核對(duì)原件）；3.婚姻證明復(fù)印件（未婚不需

21、要），離異須離婚證及離婚協(xié)議復(fù)印件（核對(duì)原件）；4.以家庭為單位（含未成年子女）的杭州住房情況查詢證明原件（臨安、桐廬、建德、淳安戶籍的購(gòu)房家庭須提供戶籍所在地住房情況查詢證明原件）；5.非杭州戶籍須提供近36個(gè)月連續(xù)24個(gè)月社?；騻€(gè)稅繳納證明原件（如有新政出臺(tái)，以新政為準(zhǔn)）；6.選擇按揭付款方式的客戶須提供在人民銀行征信系統(tǒng)打印的個(gè)人征信證明復(fù)印件，核對(duì)原件，未提供者均視為選擇一次性付款方式購(gòu)房；7、按照項(xiàng)目要求凍結(jié)資金。,據(jù)

22、統(tǒng)計(jì)，搖號(hào)至今，已有96個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行登記，通宵排隊(duì)、人數(shù)破萬(wàn)等新聞層出不窮，搖號(hào)初始，登記處的長(zhǎng)龍隊(duì)伍，給購(gòu)房者帶來(lái)不便，也給售樓處工作人員帶來(lái)了巨大的工作量，因此開(kāi)發(fā)商逐漸開(kāi)始選擇線上登記，線上登記后，不少購(gòu)房者四處登記，以增加中簽幾率，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，鎖定客戶是關(guān)鍵，因此現(xiàn)在的項(xiàng)目一般都有凍結(jié)資金的要求。,搖號(hào)三步走：以“和家園臻園”為例（第一搖：推出180套房源）,40%：159戶“無(wú)房家庭”,438戶意向家庭,60%：281戶

23、非“無(wú)房家庭”,搖出72戶直接獲得購(gòu)房資格，但不確定選房順序,未中簽的87戶無(wú)房家庭,搖取剩余的108套房源，但不確定選房順序,共180戶家庭搖號(hào)獲得選房順序,根據(jù)選房順序選房,,第一輪搖號(hào),同時(shí)搖取未中簽家庭的輪候順序,如有放棄，則從未中簽中依次替補(bǔ),,第二輪搖號(hào),,第三輪搖號(hào),,部分中簽率較低項(xiàng)目,,驗(yàn)資金額基本按照三成首付,無(wú)房無(wú)貸資凍結(jié)基本是按照總價(jià)的三成來(lái)定栢悅中心戶型、總價(jià)均面向剛需，但要求100萬(wàn)存款證明，在各方的質(zhì)疑聲

24、中，栢悅中心驗(yàn)資金額已調(diào)整到50萬(wàn),中簽比例低，競(jìng)爭(zhēng)激烈,目前來(lái)看，剛需盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈東湖城（大江東）是首個(gè)千人搖號(hào)盤(pán)，中簽比例6%融信瀾天、華夏四季出現(xiàn)萬(wàn)人搖目前綠城九龍倉(cāng)桂語(yǔ)江南中簽率最低，僅1.6%,搖號(hào)項(xiàng)目特點(diǎn)小結(jié),酒店式公寓,量?jī)r(jià)走勢(shì)：公寓表現(xiàn)喜人，成交量小幅下降，價(jià)格直線上漲,2018年上半年酒店式公寓共成交18477套，公寓表現(xiàn)喜人，但與去年同期相比，成交量下降8.7%。供應(yīng)減少更加使得價(jià)格上升，搖號(hào)和“限酒令”的出

25、臺(tái)，使得公寓市場(chǎng)像是打了興奮劑。上半年推出的酒店式公寓去化均良好，多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄，價(jià)格也是水漲船高。但是市面上公寓項(xiàng)目不多，加上公寓后期審批嚴(yán)格，因此亢奮過(guò)后將逐漸回歸冷靜。,排行榜：臨近地鐵、熱門(mén)板塊等是公寓熱銷主要因素,公寓項(xiàng)目去化普遍較好，熱銷項(xiàng)目0紀(jì)元位于奧體板塊，靠近地鐵2號(hào)線盈豐路站和錢(qián)江世紀(jì)城站，出行交通便利，未來(lái)預(yù)期價(jià)值高；萬(wàn)科智谷成交量高，主要是由于推出房源多，該項(xiàng)目不足的是推出當(dāng)天去化率較低，在50%左右，加推

26、頻繁，蓄客不足，成為較大短板。熱銷項(xiàng)目特點(diǎn)明顯： 1.臨近地鐵，交通便利； 2.熱門(mén)板塊，未來(lái)價(jià)值高。,2018年上半年酒店式公寓成交套數(shù)TOP10,二手房及租賃市場(chǎng),二手房市場(chǎng)——量?jī)r(jià)走勢(shì)：二手房有價(jià)無(wú)市，成交銳減，市場(chǎng)熱度日趨回落,2018年上半年，杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)、臨安）共成交二手商品住宅30996套/284.18萬(wàn)方，比去年同期下降39.17%，搖號(hào)政策之前，新房市場(chǎng)亂象叢生，號(hào)子費(fèi)、茶水費(fèi)層出不窮，不少剛需

27、轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)，但是搖號(hào)政策實(shí)施之后，剛需客戶受到政策傾斜，購(gòu)房環(huán)境逐漸透明，盡管中簽率低，面對(duì)房?jī)r(jià)高企的二手房，堅(jiān)持搖號(hào)成為目前購(gòu)房現(xiàn)狀，二手房有價(jià)無(wú)市，成交銳減。,二手房市場(chǎng)：新房限價(jià)，二手房虛高，一二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)倒掛,臨平山北、三墩倒掛明顯,長(zhǎng)睦板塊倒掛最厲害,搖號(hào)政策后，杭州樓市火熱程度不斷攀升，由于限價(jià)，新房?jī)r(jià)格低，二手房?jī)r(jià)格居高不下，一二手倒掛成為當(dāng)下的現(xiàn)象。從數(shù)據(jù)上可以看出，長(zhǎng)睦板塊的新房在19000元/平方米左右，而周邊二

28、手房均價(jià)達(dá)到了26000元/平方米，新房與二手房倒掛幅度達(dá)36%，越是剛需地段，倒掛現(xiàn)象越嚴(yán)重。臨平山北、三墩等板塊倒掛幅度均在20%左右。,二手房市場(chǎng)：一二手倒掛原因分析,一二手房?jī)r(jià)格倒掛無(wú)外乎兩方面原因：新房?jī)r(jià)格上不去、二手房?jī)r(jià)格漲勢(shì)驚人。是什么導(dǎo)致新房和二手房?jī)r(jià)格往兩個(gè)不同的方向發(fā)展呢？新房?jī)r(jià)格為什么上不去？限價(jià)政策。新房限價(jià)政策一直緊緊的控制著新房項(xiàng)目的價(jià)格，“買(mǎi)到就是賺到”、部分板塊甚至買(mǎi)到就是資產(chǎn)翻倍，直接的市場(chǎng)體現(xiàn)就是二

29、手房?jī)r(jià)格和新房?jī)r(jià)格的雙軌道運(yùn)行，對(duì)消費(fèi)者（部分套利者）吸引力大。二手房?jī)r(jià)格反映了實(shí)際市場(chǎng)熱度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年完成4萬(wàn)余戶的主城區(qū)城中村拆遷，瞬間涌出大量的貨幣安置客戶。拆遷戶除了全款購(gòu)買(mǎi)新房，仍有大量涌入二手房市場(chǎng)，價(jià)格自然迅速飛漲。搖號(hào)政策實(shí)施后，由于新房供應(yīng)少，久搖不中客戶只能轉(zhuǎn)向二手房，一二手房?jī)r(jià)倒掛加劇。,租賃市場(chǎng)：傳統(tǒng)畢業(yè)季來(lái)臨，租房需求增加，租金持續(xù)高企,杭州普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖,2018年6月杭州六城區(qū)

30、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)對(duì)比圖,2018年6月，杭州六區(qū)平均租金為3482元/月，環(huán)比下降0.94%。其中一居、二居、三居室的平均租金為2871元/月、3612元/月、3617元/月，環(huán)比分別下降0.59%、下降3.62%、上升0.92%。6月是傳統(tǒng)畢業(yè)季，經(jīng)歷了5月租金大幅上升后，6月小幅下降，但依然高企。隨著畢業(yè)季的到來(lái)，需求將增大，工作機(jī)會(huì)聚集的區(qū)域租金將繼續(xù)上揚(yáng)，各區(qū)的分化或加重。,備注：杭州六城區(qū)指上城、下城、拱墅、西湖、濱江、

31、江干,2018年6月杭州六城區(qū)住宅租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比變化圖,目錄/CONTENTS,土地市場(chǎng),0 3,1、杭州收金總額1439億，高居全國(guó)榜首2、推地節(jié)奏加快，各類用地推出、成交同比均增長(zhǎng)3、宅地成交規(guī)劃建面共計(jì)684萬(wàn)方，平均樓面價(jià)17337元/平方米4、房企拿地理性，封頂競(jìng)自持地塊明顯減少,土地收入：2018年上半年杭州收金總額1439億，高居全國(guó)榜首,2018年上半年全國(guó)300城市土地收入排行TOP10,注：面積均為建設(shè)用地面

32、積,,推出,量：387萬(wàn)平米同比：115%↑環(huán)比：-7%↓,住宅,商辦,量：78.59萬(wàn)平米同比：30%↑環(huán)比：-9%↓,,成交,住宅,量：314萬(wàn)平米同比：99%↑環(huán)比：-16%↓,量：84萬(wàn)平米同比：71%↑環(huán)比：7%↑,商辦,各類用地725萬(wàn)平米，同比51%↑,各類用地629萬(wàn)平米，同比39%↑,1-6月,1季度,各類用地329萬(wàn)平米，同比132% ↑ 環(huán)比19.8%↑,各類用地348萬(wàn)平米，同比38%↑

33、環(huán)比16%↑,2季度,各類用地396萬(wàn)方平米，同比6% ↑ 環(huán)比19.8%↑,各類用地280萬(wàn)平米，同比41%↑ 環(huán)比-20%↓,土地成交：上半年推地節(jié)奏加快，各類用地推出、成交同比均增長(zhǎng),2016年以來(lái)杭州全市宅地成交情況（半年度）,宅地成交：成交規(guī)劃建面共計(jì)684萬(wàn)方，樓面價(jià)17337元/平方米，小幅上漲,2018年上半年，杭州全市宅地共成交72宗，成交建面314.47萬(wàn)方，規(guī)劃建面共計(jì)684萬(wàn)方，相比去年同期，推地節(jié)奏明顯

34、加快；企業(yè)資金緊張，拿地都較為理性。上半年樓面價(jià)17337元/平方米，同比上漲7.4%，平均溢價(jià)率42.8%，溢價(jià)不高，但每月出讓的真正優(yōu)質(zhì)地塊依然搶手，比如未來(lái)科技城地塊，企業(yè)拿地信心十足，但出手相當(dāng)謹(jǐn)慎，經(jīng)過(guò)283輪，地塊才拍至上限價(jià)，最終由綠城&浙江省交投以封頂價(jià)26993元/平方米+2%自持競(jìng)得。,宅地各區(qū)域成交：拱墅、江干、余杭、富陽(yáng)同期漲幅較大，臨安土拍不溫不火,2018年上半年，上城、下城沒(méi)有宅地推出，所以無(wú)成交

35、；余杭、拱墅、江干、富陽(yáng)加大推地節(jié)奏，成交建面比去年同期漲幅明顯；臨安撤市設(shè)區(qū)后，宅地成交一般，2018年4月首次推出5宗地塊（含1宗租賃用地），便以2宗流拍2宗底價(jià)成交收?qǐng)?，臨安撤市設(shè)區(qū)前土拍經(jīng)過(guò)幾輪風(fēng)波，樓面價(jià)已接近開(kāi)發(fā)商心理價(jià)格天花板，加上企業(yè)資金緊張，拿地都較為理性。,宅地成交：房企拿地趨于理性，與去年相比，封頂自持地塊明顯減少,2017年3月底土拍實(shí)行限地價(jià)、競(jìng)自持后，并沒(méi)有阻擋房企拿地的熱情，杭州市區(qū)自持地塊共有70宗，

36、自持規(guī)劃建筑面積共計(jì)155.66萬(wàn)方，100%全自持地塊有7宗，規(guī)劃建筑面積共計(jì)52.42萬(wàn)方；2018年以來(lái)，由于新房限價(jià)政策不松懈，企業(yè)資金壓力大，房企拿地趨于理性，上半年宅地成交72宗，自持共20宗，最高富陽(yáng)、臨安的低價(jià)地均未出現(xiàn)自持地塊。,2018年上半年杭州宅地成交總價(jià)TOP10,2018年上半年杭州宅地成交樓面價(jià)TOP10,宅地榜單：保利以100.99億競(jìng)得錢(qián)江世紀(jì)城地塊，成為上半年全國(guó)總價(jià)“地王”,趨勢(shì)展望,0 4,目錄

37、/CONTENTS,1、住房調(diào)控政策將彌補(bǔ)過(guò)去政策漏洞，運(yùn)行機(jī)制更加完善2、緩解市場(chǎng)供需矛盾，預(yù)計(jì)成交量升價(jià)穩(wěn)，公寓持續(xù)受歡迎3、推地節(jié)奏與上半年保持一致，熱門(mén)板塊受關(guān)注度依然較高,政策展望：住房調(diào)控政策將彌補(bǔ)過(guò)去政策漏洞，運(yùn)行機(jī)制更加完善,未來(lái)住房政策，將彌補(bǔ)過(guò)去政策的漏洞，采取更為靈活多變的方式限制投機(jī)炒房行為。購(gòu)買(mǎi)端：繼續(xù)嚴(yán)格把控目前，西安、長(zhǎng)沙、杭州相繼出臺(tái)限制企事業(yè)單位購(gòu)房的政策，從限購(gòu)端進(jìn)行加碼，相比限售的影響會(huì)更加

38、明顯！為抑制炒房行為，杭州未來(lái)也應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)控購(gòu)買(mǎi)人群，防止鉆空子。6月25日，長(zhǎng)沙出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，為進(jìn)一步保護(hù)剛需，將父母投靠、未成年人、新落戶人群、離異等之前的購(gòu)買(mǎi)人群進(jìn)一步限制，并調(diào)整了其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅核定征收率，將購(gòu)買(mǎi)端漏洞依次彌補(bǔ)。銷售端：限售出臺(tái)亦是情理之中網(wǎng)傳杭州即將出臺(tái)限售政策的消息，政府部門(mén)已經(jīng)辟謠，但目前全國(guó)多個(gè)城市如濟(jì)南、昆明、大連、寧波、長(zhǎng)沙、西安等均實(shí)行限售政策，限售年限2-4年不等，資金套牢

39、，將限制大批投機(jī)炒房人群，讓住房真正回歸居住屬性。目前杭州市場(chǎng)上二手房倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，“買(mǎi)到即賺到”對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)是最簡(jiǎn)便的賺錢(qián)渠道，因此為落實(shí)“房住不炒”的本質(zhì)，限售政策出臺(tái)應(yīng)該是必然，只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。,住宅市場(chǎng)：逢盤(pán)必?fù)u，久搖不中，需求龐大，說(shuō)到底是供應(yīng)不足，為緩解市場(chǎng)的供需矛盾，預(yù)計(jì)接下來(lái)上市量不斷增加。從2017年至今，已經(jīng)有20家新房企進(jìn)入杭州，有溫州時(shí)代、葛洲壩、南京銀城等等，部分是以“地王”進(jìn)駐，如南京弘陽(yáng)競(jìng)得的塘棲地

40、塊，樓面價(jià)13308元/㎡，刷新塘棲地價(jià)；溫州時(shí)代競(jìng)得的時(shí)代濱江翡翠之星，樓面價(jià)24991元/㎡，成為奧體板塊的地王，下半年上市的項(xiàng)目中，有多個(gè)高價(jià)地塊，高價(jià)地的上市，勢(shì)必會(huì)影響價(jià)格結(jié)構(gòu)，限價(jià)政策不松懈的前提下，價(jià)格將依然平穩(wěn)，總體來(lái)看，下半年成交量升價(jià)穩(wěn)。酒店式公寓：公證搖號(hào)政策施行，大量客戶涌進(jìn)住宅市場(chǎng)，使得中簽率較低，部分自住客戶將轉(zhuǎn)移到酒店式公寓，加上市場(chǎng)上公寓逐漸稀缺，投資客戶更加青睞，公寓將繼續(xù)被追捧。,商品房市場(chǎng)：緩解

41、市場(chǎng)供需矛盾，預(yù)計(jì)成交量升價(jià)穩(wěn)，公寓持續(xù)受歡迎,2018年下半年未出讓土地宗數(shù)（宅地）,根據(jù)2018杭州首期《讀地手冊(cè)》收錄的土地?cái)?shù)量來(lái)看，今年規(guī)劃出讓宅地，總計(jì)138宗，上半年涉宅用地成交72宗，下半年剩余出讓66宗，占比近48%；下半年推地節(jié)奏預(yù)計(jì)和上半年保持一致，據(jù)目前土拍公告來(lái)看，7月推地節(jié)奏加快，熱門(mén)板塊如南星、之江、西興等地塊受關(guān)注度較高，五常車輛段大體量更是備受關(guān)注，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將“風(fēng)起云涌”。,土地市場(chǎng)：推地節(jié)奏與上半年保