深圳市某房地產(chǎn)公司營銷策劃報告

1、,,,謹(jǐn)呈：深圳市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,2024/4/4,,版權(quán)聲明：本項目是深圳市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。,城市風(fēng)尚商業(yè)裙樓營銷策劃報告,,針對性營銷策劃報告思路,目標(biāo)溝通,租金及價格測算,項目統(tǒng)籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經(jīng)濟(jì)測算,,,中心城概況,三級市場分析,,,租金統(tǒng)計及

2、分析,,市場總結(jié),,,,商業(yè)概況,發(fā)展規(guī)劃,項目周邊商業(yè)概況,典型樓盤統(tǒng)計分析,定位思考,定位依據(jù),定位建議,定位之一,定位論證,定位之二,,,目標(biāo)溝通,,什么業(yè)態(tài)定位最佳！利于市場后期的持續(xù)經(jīng)營！定位最大限度支撐銷售！成本合理控制！實現(xiàn)價值最大化，并能持久！,龍崗中心城概況：深圳八大衛(wèi)星城市之一，規(guī)劃建設(shè)具有國際理念，配套設(shè)施齊全，布局合理，交通系統(tǒng)完善，是龍崗邁向城市化的先行城市！,1.龍崗中心城是龍崗政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，

3、屬于深圳八大衛(wèi)星城之一，而且是龍崗邁向城市化的先行城區(qū)，中心城已成為龍崗國際化中心城區(qū)的重要標(biāo)志之一。2.以居住為核心的中心城的規(guī)劃建設(shè)，有著國際先進(jìn)的規(guī)劃理念，體現(xiàn)在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項公共設(shè)施的規(guī)劃布局上。3.龍崗中心城的配套設(shè)施起點(diǎn)高，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路貫穿而過，交通非常方便。 重點(diǎn)提示：本項目位于龍崗中心城區(qū)，龍崗中心城飛速發(fā)

4、展前景為本項目商業(yè)帶來更多市場機(jī)遇。,龍崗中心城商業(yè)概況：商業(yè)主要以商業(yè)步行街形式形成，消費(fèi)人口近40萬，屬內(nèi)動型商業(yè)；商業(yè)供過于求，商飽為憂，鋪滿為患；無集中商業(yè)，檔次較低，商業(yè)分區(qū)不合理，出現(xiàn)較多以家私、汽配、建材等大型專業(yè)市場，尚未成型。,1.龍崗中心城的″商業(yè)中心區(qū)″，包括了龍城街道辦、龍崗街道辦范圍內(nèi)，分布在各大型住宅區(qū)附近的商業(yè)步行街鋪，各大型商場和消費(fèi)場所在內(nèi)的諸多商圈，消費(fèi)人口近40萬，屬于內(nèi)動型商業(yè)。 &#

5、160;                  2.近年來，龍城和龍崗街道辦的商業(yè)面積增速過快，超過了正常發(fā)展水平，商業(yè)供應(yīng)量與需求量之比，遠(yuǎn)大于其他街道辦。目前，商飽為憂，鋪滿為患，市場消化能力嚴(yán)重失衡，銷售率一般只有約60％。業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：1.沒有集中的商業(yè)區(qū)業(yè)

6、態(tài)，近年來大型商業(yè)如世貿(mào)中心和五洲風(fēng)情MAIL紛紛以低租金引入萬佳、天虹等主力店，帶動其它鋪位的招租。2.此類大型商城，定位檔次差異大，分區(qū)不夠合理，經(jīng)營商品高低檔次差異大，缺少中檔商業(yè)進(jìn)駐，因此一直難以形成有利于消費(fèi)者集中進(jìn)入選購的連結(jié)成片的“商業(yè)區(qū)”。3.從布吉沿深惠路往龍崗鎮(zhèn)，105國道兩側(cè)多為家私、汽配、建材等大型專業(yè)集中市場，由于輻射區(qū)域和影響力半徑小，始終未成氣候。,龍崗中心城發(fā)展規(guī)劃：龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角”

7、東北部城市群的“次中心”，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設(shè)施的進(jìn)一步完善和提升，龍崗中心城“城際中心”即將形成，其商業(yè)前景巨大！,在2010年深圳市政府規(guī)劃中，龍崗中心被定義為深圳輻射“珠三角”東北部城市群的“次中心”，“龍城——龍崗墟”商業(yè)區(qū)也已定位為深圳4大次級商業(yè)區(qū)之一，隨著政府未來推進(jìn)關(guān)外基礎(chǔ)建設(shè)，以及連續(xù)多年保持高經(jīng)濟(jì)增長速度，以帶動龍崗全區(qū)居民消費(fèi)支出在不斷增加，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)有明顯提升，未來的商業(yè)前景十分看好。 “商業(yè)中心帶”

8、輻射影響半徑在十至十五公里的定理，從布吉北部、橫崗，直達(dá)龍崗、坪地這條“縱向軸”上，目前缺乏一個“中心商圈”。而“龍崗中心城”有奧體中心規(guī)劃和地鐵3號線動工等重大片區(qū)利好，又有中心城住宅供應(yīng)急劇放量，區(qū)域人口有望迅速增長的潛因，預(yù)計3至5年后，將成為影響廣東東部城市群的“城際中心”，而“龍崗老街－五洲風(fēng)情MAIL－鵬達(dá)商業(yè)項目”這一商圈，有望成為帶旺整個龍崗商業(yè)的龍頭，形成規(guī)模和影響力類似于“東門—人民南商圈”的大型商業(yè)核心走廊，即“龍

9、城城際中心商業(yè)帶”。,,龍崗中心城商業(yè)輻射范圍的擴(kuò)大，基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，“龍城城際中心商業(yè)帶”的形成，區(qū)域人口的增多，區(qū)域商業(yè)將有很大發(fā)展空間,項目周邊商業(yè)概況：商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，偏向中低檔次，主要以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)雜亂無統(tǒng)一規(guī)劃，缺品牌號召力的主力店支撐。,本項目周邊商業(yè)主要以周邊小區(qū)底商和回龍埔綜合市場為主，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是社區(qū)商業(yè)，同時由以下區(qū)位圖可以看出項目周邊一公里范圍內(nèi)缺乏具有代表性和亮點(diǎn)的集中式商業(yè)，缺品牌號召力的主力店

10、支撐，與項目相隔較近具有較高檔次和品牌特征的只有天虹商場。,,本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)該在周邊市場中尋求商業(yè)空白點(diǎn)和差異化，最終實現(xiàn)商業(yè)的成功招商和持續(xù)經(jīng)營。,周邊典型商業(yè)詳細(xì)調(diào)查：,通過對城市峰尚周邊商業(yè)市場做詳細(xì)的調(diào)研、分析，了解了周邊商業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及鋪面的租金水平和售價，為本項目商業(yè)業(yè)態(tài)、租金和售價的定位提供依據(jù)，以指導(dǎo)本項目銷售政策的制定。下表是對項目周邊位于吉祥中路、龍福路、長興南路、龍平西路主要街道的典型樓盤尚景華

11、園、城市花園一期、歐景城花園、回龍埔綜合市場的商家進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。,租金區(qū)間統(tǒng)計分析：周邊商業(yè)租金40-65元/㎡占比50%， 40元/㎡占比28% ，65元/㎡以上占比22%，商業(yè)氛圍淡，租金處于較低水平。,通過調(diào)查資料表，可將項目周邊鋪面租金水平分為40元/㎡以下，40-65元/㎡以內(nèi)和65元/㎡以上，三個租金段位進(jìn)行占比分析，得出周邊商業(yè)目前主流的租金現(xiàn)狀。分析：從所選取的141家店鋪租金進(jìn)行統(tǒng)計分析來看，項目所在片區(qū)鋪面租金

12、水平主要在40-65元/㎡之間，這個區(qū)間的租金水平所占比例將近占到總樣本量一半，40元/㎡以下的租金水平占到28%,而高于65元/㎡的租金僅占22%，其中租金最高達(dá)到75元/㎡，均是商業(yè)發(fā)展較成熟和人流集中的社區(qū)，而相對遠(yuǎn)離天虹商場片區(qū)商業(yè)繁華地段的商業(yè)較為冷清,租金水平較低,主要集中在65元/㎡以下,可見項目所在片區(qū)目前鋪面水平還處于較低水平,隨著周邊商業(yè)的發(fā)展和小區(qū)入住率的提高,租金水平將會有較大的提升.,,商業(yè)業(yè)態(tài)范圍分析：,經(jīng)營

13、業(yè)態(tài)的豐富程度，反映出商業(yè)的繁華程度，現(xiàn)對周邊商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)計分析，了解項目周邊商業(yè)的繁榮程度，找出市場空間。,,分析:從上表對項目所在片區(qū)街鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計可以看出，商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，各類業(yè)態(tài)比較齊全，裝飾材料類所占比例最大達(dá)28%，其次為餐飲、超市、便利店、美容美發(fā)，分別為16%、16%、11%，其他商業(yè)業(yè)態(tài)占比為2%—5%，隨著周邊新樓盤的進(jìn)一步開發(fā)以及各小區(qū)入住率的提高，消費(fèi)能力也隨之提高。,路段平均租金分析：周邊路段商業(yè)

14、氛圍淡，人流稀少，商業(yè)租金水平較低．,通過對項目周邊幾條路段的平均租金水平進(jìn)行測算，可以知曉影響路段租金差異的主要因素，對項目所在的微觀區(qū)域的特征有更深一層的了解。分析:從對項目片區(qū)主要路段的租金調(diào)研分析可以看出，吉祥中路商業(yè)經(jīng)營狀況較好，租金水平較高為60—75元/㎡，該路段人流較為集中，有一定的商業(yè)氛圍；龍福路和長興南路缺乏人流，商業(yè)經(jīng)營較差，而且不同地段租金水平有較大差別，大部分商家反應(yīng)經(jīng)營一般或不好，且有部分空鋪在招租，

15、位于龍平西路上即龍崗汽車站對面的回龍埔綜合市場2006年1月開始營業(yè)，目前周邊缺乏人流和商業(yè)氛圍，市場經(jīng)營狀況較為一般。,周邊典型樓盤綜合調(diào)研：,周邊典型樓盤分析：周邊樓盤商業(yè)空置較多，街鋪以直接銷售為主，二層或集中商業(yè)以整體銷售為主，售價１.２－２萬／平米之間，商業(yè)無統(tǒng)一規(guī)劃,分析：1.對項目片區(qū)在售和已售樓盤的調(diào)研，片區(qū)商業(yè)鋪面銷售主要以街鋪為主，銷售情況比較理想，銷售價格主要以1.2-2萬/㎡為區(qū)間，最高價已達(dá)到4萬元/㎡；二層

16、或集中商業(yè)銷售方式一般以整體銷售為主。2.所售鋪面，面積適中（40-90㎡），但目前還處于空置狀態(tài)，多以業(yè)主自行招租為主，投資者主要考慮片區(qū)未來的發(fā)展會給鋪面帶來很大升值潛力。3.商業(yè)業(yè)態(tài)有統(tǒng)一規(guī)劃的鋪面銷售價格較高，銷售情況較好；無統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)鋪面銷售價格較低，銷售情況也不是很理想。,三級市場租金統(tǒng)計分析：,三級市場相對二級市場已經(jīng)過市場和時間的檢驗，比較接近實際，對項目的租賃政策的制定有較強(qiáng)的參考價值。分析：根據(jù)對

17、周邊三級市場商鋪調(diào)研可以看出，目前項目周邊的城市花園一期有大量的街鋪空置，且租金較低，商鋪空置率的高低從某個程度上可以反應(yīng)這個區(qū)域的經(jīng)營狀況，另外，三級市場的成熟度可看出片區(qū)商業(yè)的繁華程度。項目周邊三級市場也剛剛起步，與前面的業(yè)態(tài)分析地產(chǎn)中介占比4%的比率一致，由此可見，項目周邊商業(yè)還有待進(jìn)一步發(fā)展。,市場調(diào)查總論：,1.龍崗中心城是深圳八大衛(wèi)星城市之一，是龍崗邁向城市化的先行城市！龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角”東北部城市群的“次

18、中心”，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設(shè)施的進(jìn)一步完善和提升，龍崗中心城“城際中心地帶”即將形成，其商業(yè)前景巨大！2.龍崗商業(yè)近年來供應(yīng)量急劇增加，大批商業(yè)物業(yè)上市，造成龍崗商業(yè)供過于求，除少數(shù)商業(yè)經(jīng)營狀況較好以外，大量的商業(yè)物業(yè)空置或者經(jīng)營狀況不甚理想。3.隨著龍崗經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，近年來眾多知名零售商家紛紛進(jìn)駐龍崗，搶占龍崗市場，其中包括:商場、百貨、大型超市、各類專業(yè)店等；同時龍崗商業(yè)出現(xiàn)較多專業(yè)市場，例如：都樂家私城、

19、百安居、新亞洲商業(yè)數(shù)碼廣場等，龍崗商業(yè)已出現(xiàn)一定的繁華景象。4.龍崗地廣人稀，其商業(yè)較為零散，尚未形成以眾多項目聯(lián)合起來綜合型商業(yè)商圈，因此各個項目的規(guī)劃定位基本是無序的，項目與項目之間缺乏整合，缺乏整個商業(yè)片區(qū)的凝聚力。,,針對性營銷策劃報告思路,目標(biāo)溝通,租金及價格測算,項目統(tǒng)籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經(jīng)濟(jì)測算,,,定位思考,定位依據(jù),定位建議,定位之一,定位論證,定位之二,定位思路及定位核心依據(jù),定位思路本項

20、目目前所處位置缺乏商業(yè)氛圍和人流，且項目體量較大，因此在商業(yè)業(yè)態(tài)定位上需要慎重考慮和論證：項目定位不僅要滿足周邊居住人群的消費(fèi)需求，更要增加商業(yè)的輻射范圍和吸引力，吸引更多的外在人流，方能保證商業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營起來。,定位核心依據(jù)：1.秉持“主題引導(dǎo)、體驗休閑、業(yè)態(tài)互生、合理布局”的規(guī)劃原則；2.堅持選擇最能在本項目良好生存的業(yè)態(tài)/商家組合，追求最科學(xué)的便利消費(fèi)組合與布局；３.依據(jù)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研情況進(jìn)行定位，在市場中尋找商業(yè)空白點(diǎn)

21、；４.易于項目的快速招商并確保商業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營起來；減少開發(fā)商后期對商業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險；５.本項目二樓及以上供水功能設(shè)置完善，可完全支持休閑業(yè)態(tài)的用水量；６.三樓有排污、排煙、化油功能，具備餐飲功能；項目每棟一樓都有建面在1500㎡，層高在1.75㎡左右的架空層,在工程上屬贈送面積,也可以同時贈送給大賣場做倉庫。這對大賣場具有吸引力。,定位之一,主題定位龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場業(yè)態(tài)范圍定位品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂等

22、次主力店+其他配套業(yè)態(tài)定位利弊分析有利方面：通過主力商家的進(jìn)駐帶動其他商家進(jìn)駐支撐銷售，易于其它鋪面銷售，有利于商業(yè)的整體經(jīng)營，同時鋪面銷售價格可拉升到較高區(qū)間。不利方面：主力商家承租面積大，租金較低，回報率低，難以銷售，損失部分商業(yè)面積銷售；目前項目周邊缺乏人流和商業(yè)氛圍，招商存在一定困難。,業(yè)態(tài)分布,定位之一核心支撐點(diǎn)：,1.龍崗地廣人稀，其商業(yè)較為零散，尚未形成以眾多項目聯(lián)合起來綜合型商業(yè)中心。2.隨著龍崗經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)

23、展, 近年來眾多知名零售商家紛紛進(jìn)駐龍崗，搶占龍崗市場，其中包括:天虹商場、萬佳百貨、世貿(mào)百貨，歲寶百貨等，但這些商業(yè)目前處于點(diǎn)狀分布，尚未形成較大規(guī)模、具有一定品牌的集中式商業(yè)。3.具有一定規(guī)模的商業(yè)廣場（面積在1-2萬平方米以上的項目），其定位主要以“百貨＋超市”的形式出現(xiàn)，而且百貨面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于超市面積，如海雅百貨、崇尚百貨、世貿(mào)萬佳百貨等；4.在一批逐漸成熟的商圈當(dāng)中，如南油商圈（海雅百貨）、南頭商圈（南頭家樂福）、蛇口商圈（

24、蛇口沃爾瑪），各個項目的定位走的差異化經(jīng)營的道路，資源互補(bǔ)，不像傳統(tǒng)的商圈那樣，項目之間競爭性強(qiáng)度大。典型代表如海雅百貨、蛇口沃爾瑪；5.各個項目除了主力店標(biāo)超以外，在不同的核心位置引進(jìn)次主力店，幾乎每個項目內(nèi)部及其周邊，均加大了餐飲、休閑娛樂的比例，以崇尚百貨、五洲風(fēng)情Mall等為例。6.通過前面市場調(diào)研項目周邊一公里范圍內(nèi)商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，缺品牌號召力的集中式商業(yè)中心支撐，為本項目定位提供市場空白。7.項目位于十字路口，

25、交通便利，商業(yè)昭示性強(qiáng)，配套齊全，且周邊存在較多高檔住宅社區(qū)，隨著周邊社區(qū)的成熟，定位為商業(yè)廣場有很大發(fā)展?jié)摿Α?定位之一商家訪談?wù)撟C,定位之一商家訪談結(jié)論,小結(jié)：1、通過訪談，有4個超市商家對我們有一點(diǎn)意向，有3家不看好本位置；2、其中人人樂超市、百佳華百貨不看好本項目位置，沃爾瑪、百家超市、愛家樂超市、新一佳超市有一點(diǎn)意向,但仍認(rèn)為本項目目前人流少,租金水平不能定得過高，餐飲商家認(rèn)為本項目目前不適合做餐飲。3、本次訪談還著

26、重調(diào)查了商家對本項目硬件設(shè)施及配套的要求。,定位之二,主題定位龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場業(yè)態(tài)界定范圍各大型家居家私主力店+其它配套業(yè)態(tài)說明：由于位于龍平大道上離項目不遠(yuǎn)處有一百安居，為了避免激烈競爭，因此建議本項目引進(jìn)家居家私主力店業(yè)態(tài)方面可考慮與百安居業(yè)態(tài)形成差異化。定位利弊分析有利方面：根據(jù)項目目前所處位置，周邊具備家居家私氛圍，且有百安居，通過商家訪談，各大家居家私商家都有在周邊開設(shè)分店意向，易于項目招商。不

27、利方面：家居家私商家承租能力低，回報率過低，難以支撐銷售；,業(yè)態(tài)分布,定位之二核心支撐點(diǎn),1.房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,未來一、兩年內(nèi)龍崗中心城住宅建面超過百萬平方米，銷售利好因素多，家居家私市場需求大。2.所在片區(qū)是以家私、家居裝飾材料為主題業(yè)態(tài)的家裝市場。3.隨著百安居等著名品牌集團(tuán)的進(jìn)駐，商圈規(guī)模、知名度、人氣漸旺的家居家私商圈正在逐步形成，龍平西路將形成龍崗最大、最具規(guī)模的家私家居市場。4.市場將日益成熟，輻射面

28、將逐步擴(kuò)大。消費(fèi)群體除涵蓋龍崗整個片區(qū)外，還將東突惠州，西進(jìn)東莞。,定位之二商家訪談?wù)撟C,商家訪談結(jié)論：家居家私商家都有在周邊開設(shè)分店的意向，主要看好周邊有家居氛圍，特別是項目旁邊有百安居。,典型商家訪談統(tǒng)計,定位最佳建議：龍崗中心城大型商業(yè)廣場,定位對比分析：本項目最主要的目標(biāo)是銷售，因此項目定位主要考慮最大限度地推動銷售，使售價支撐在一個較高的價格水平上，易于項目的整體銷售；同時綜合考慮項目的個性特征，建議本項目首選定位一：龍

29、崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場,,大賣場商家調(diào)研統(tǒng)計,本項目定位為龍崗中心區(qū)綜合商業(yè)廣場，充分了解龍崗中心區(qū)大賣場的經(jīng)營狀況及項目個性特征，為本項目定位做進(jìn)一步論證，為此我們對龍崗中心區(qū)大賣場商家進(jìn)行全面實地調(diào)研，以下為從中抽取的較有代表性9家調(diào)研樣本：,大賣場調(diào)查小結(jié)：1.本次調(diào)研主要針對10家大賣場進(jìn)行，其中有3家經(jīng)營狀況較好，4家經(jīng)營狀況一般，2家經(jīng)營較差，總體來講龍崗中心區(qū)目前商業(yè)還處在發(fā)展階段，尤其是大賣場的經(jīng)營狀況還不是很理想；

30、2.經(jīng)營情況較好的大賣場所處位置好，人流大，具有一定的知名品牌，業(yè)態(tài)定位符合片區(qū)居民消費(fèi)特征，經(jīng)營較為一般或不好大賣場所處位置不甚理想，周邊缺乏人流，缺乏品牌主力店支撐；3.龍崗中商業(yè)尚處在發(fā)展階段，商業(yè)的繁華有待于提高，但隨著新樓盤的開發(fā)和片區(qū)的成熟，商業(yè)有較大發(fā)展?jié)摿Γ磥砩虡I(yè)有往規(guī)模較大，業(yè)態(tài)齊全，更高檔次的集中式商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢，這對本項目目前商業(yè)既是機(jī)會又是挑戰(zhàn)。,,針對性營銷策劃報告思路,目標(biāo)溝通,租金及價格建議,項目統(tǒng)

31、籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經(jīng)濟(jì)測算,,,項目租金測算,項目一樓街鋪租金區(qū)間測算通過對以上幾個方面的分析，本項目商業(yè)鋪面租金用“市場比較法”測算。同時綜合考慮本項目的個性特征即“項目特征+位置因素+業(yè)態(tài)因素+交通因素+商圈因素”5大因素。項目特征：項目的整體形象影響到項目未來的發(fā)展，規(guī)模大的商業(yè)易成行成市，人流較為集中，租金漲勢較快；——本項目商業(yè)規(guī)模大，商業(yè)體量近兩萬平米，在片區(qū)屬于較大規(guī)模，但項目層高4.5-5.4米在片

32、區(qū)屬于較低層高，具有一定的競爭劣勢。位置因素：地理位置因素影響到商業(yè)鋪面的昭示性，人流的匯集以及項目地塊的商業(yè)價值，從而會影響到鋪面商業(yè)價值，地理位置越優(yōu)越商業(yè)價值越高，商業(yè)價值越高租金漲勢就越快；——項目位于龍平西路和吉祥路交匯處，商業(yè)鋪面具有很好的昭示性，過路車流量大，人氣難以匯聚。業(yè)態(tài)因素：商業(yè)業(yè)態(tài)定位及業(yè)種組合與配比，影響到商業(yè)后期經(jīng)營的成功與否；交通因數(shù)：交通因素直接影響到人流、車流到達(dá)項目的便利性，交通越便利，鋪面租金

33、水平就越高；——項目北面為寬闊繁忙的龍平西路，西面為筆直的吉祥路，周邊有多路公交車經(jīng)過，交通極為便利。商圈因素：項目周邊商業(yè)的繁華程度直接影響到鋪面的招商、人流的匯集、進(jìn)而影響到租金水平的高低?！卷椖磕壳爸苓吷虡I(yè)氛圍較淡，人流較少，對本項目目前的招商工作帶來一定的困難。,項目租金測算,由上表得出本項目周邊一樓租金基準(zhǔn)均價為55元/㎡， 本項目定位為綜合購物廣場，按商業(yè)地產(chǎn)大賣場行情，按保守租金每年遞增3%測算，得出本項目長期返

34、租10年后平均租金：10年平均租金=55*（1.03+1.0609+1.0927+1.1255+1.1593+1.1941+1.2299+1.2668+1.3048+1.3439）/10 =65元/㎡說明：本項目目前以55元/㎡作為市場推廣租金水平。,根據(jù)市場競爭項目的特質(zhì)，我們選取與本項目有可比性的4條街道商業(yè)平均值用“市場比較法”進(jìn)行測算，步驟如下：,,項目租金測算,項目二、三樓租金測算 由于二、三樓鋪面商業(yè)價值較一樓

35、低，目前周邊缺乏二、三樓租金參考值，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場行情及對本項目的經(jīng)驗判斷，二樓租金水平一般為一樓租金的70%，三樓租金為二樓租金的70%： 二樓租金基準(zhǔn)均價=一樓租金基準(zhǔn)均價*70%=45元/㎡三樓租金基準(zhǔn)均價=二樓租金基準(zhǔn)均價*70%=31元/㎡,項目價格測算一,租金返算法（按商業(yè)地產(chǎn)市場常規(guī)返租6%計算，即投資者可接受的最低商業(yè)地產(chǎn)投資回報率）租金返算公式：銷售價格=租金價格*12月/年回報率一樓價值測算=一樓租金

36、均價*12/6%=65*12/6%=13000元/㎡二樓價值測算=二樓租金均價*12/6%=45*12/6%=9000元/㎡三樓價值測算=三樓租金均價*12/6%=31*12/6%=6200元/㎡,本項目商業(yè)鋪面售價計算主要以“租金返算”法為基準(zhǔn)，同時結(jié)合周邊商業(yè)項目基本售價水平，再綜合考慮本項目商業(yè)鋪面的個性特征和片區(qū)未來升值潛力得出。,項目價格測算二,通過對項目周邊典型樓盤商業(yè)售價測算本項目商業(yè)價格,說明：東方御花園和錦繡東

37、方之所以賣出高價，也是基于這兩個項目位置較好，預(yù)期展望值高，鋪面具備街鋪特征，面積適中，在片區(qū)具有一定的知名度。,項目一樓價格測算表,項目一樓價格建議,通過參考周邊樓盤基本售價得出本項目一樓基準(zhǔn)均價13500元/㎡，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場行情，鋪面價格一般在基準(zhǔn)均價的基礎(chǔ)上下浮動3000元/㎡因此本項目一樓市場價格區(qū)間：10500-16500元/㎡,最終價格建議,通過參考周邊市場典型樓盤基本售價得出本項目一樓售價與通過租金返算得出售價基本

38、吻合，在綜合考慮項目鋪面的個性特征和項目目前所處位置周邊的特殊性，因此建議本項目商業(yè)價格為：一樓商業(yè)價值測算=13000元/㎡二樓商業(yè)價值測算=9000元/㎡三樓商業(yè)價值測算=6200元/㎡,,針對性營銷策劃報告思路,目標(biāo)溝通,租金及價格建議,項目統(tǒng)籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經(jīng)濟(jì)測算,,,項目銷售模式建議,長期與短期返租銷售模式對比分析,1、從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)

39、生非常大的區(qū)別，長期返租更能給投資客戶帶來信心保證。2、從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，短期返租壓力小，后期風(fēng)險非常??；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。,操作模式建議,本項目最主要的目標(biāo)是銷售。因此，最大限度地推動銷售，使售價支撐在一個較高的價格水平上；同時，本項目定位為大型綜合商業(yè)廣場，通過大型主力店的引進(jìn)帶動項目整體商業(yè)的銷售，因此會面臨兩個方面的銷售一是除了大賣場以外的部分商業(yè)銷售，二是大賣場部分的銷售，由于

40、大賣場承租年限都較長，返租必須與實際承租年限對應(yīng)起來，所以建議本項目的銷售模式:,,1.短期返租3年的銷售模式（大賣場以外部分商業(yè)）2.長期返租10年的銷售模式（大賣場）說明：為了實現(xiàn)商業(yè)的最大價值，項目操作過程中短期返租先進(jìn)行銷售，后期依據(jù)實際情況再進(jìn)行大賣場的鋪面銷售。,短期返租價格建議：,7%（第一年）；8%（第二年）；9%（第三年）備注：本回報率為含稅回報率。通過測算：一樓均價為15000元/㎡；二樓均價為

41、12000元/㎡；三樓均價為8000元/㎡。實際收益測算如下：一樓實收均價：15000-15000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1) +65*12*3=13740元/㎡二樓實收均價：12000-12000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1)+45*12*3 =10740元/㎡三樓實收均價：8000-8000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1)+31*12*3=7196元/㎡,長期返租價格建議

42、：,10年返租年回報率建議如下：6%（前4年）；7%（中間3年）；8%（后3年）備注：本回報率為含稅回報率。通過測算：一樓均價為17000元/㎡；二樓均價為12000元/㎡；三樓均價為10000元/㎡。實際收益測算如下：一樓實收均價：17000-17000*(0.05*4+0.06*3+0.07*3)+55*12*10=13570元/㎡二樓實收均價：12000-12000*(0.05*4+0.06*3+0.07*