廊坊華夏前期定位報告

1、發(fā)展商：華夏地產(chǎn)整合提報：華業(yè)行制作時間：2009-8,華夏翟各莊項目定位報告,提案主題—有容乃大,和諧 包容平等 人文 開放 高尚,市場分析,宏觀市場分析,微觀市場研究,廊坊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研判,廊坊城市發(fā)展研判,典型案例研究,【擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市】,【城市概況】廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。市區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，已建成面積54平方公里，城區(qū)人口70萬。兩區(qū)：

2、廣陽、安次；兩市：三河、霸州兩個縣級市；六縣：大廠、香河、永清、固安、文安、大城?！颈憬莸牧Ⅲw交通體系】廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為40公里和60公里，1個小時可到達(dá)首都國際機場、天津國際機場和天津新港。在100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個國際機場、一個特大貨運港口、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。,,京津之間的新興城市、高新技術(shù)及現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。,■高速公路目前有四條通京高速穿廊坊

3、而過（京哈、京沈、京開、京津塘、京津）?！鲚p軌鐵路 北京亦莊開發(fā)區(qū)至廊坊的輕軌鐵路項目全長35公里，從北京亦莊到廊坊中心市區(qū)只需要15分鐘左右。,廊坊作為京津走廊的重要門戶，將成為快速交通體系的最直接受益者。,,■京滬高鐵今年開工建設(shè)，預(yù)計在2010年全線通車，廊坊將成為出京的第一站，屆時從北京坐火車到廊坊僅需20分鐘。,【京津雙輪驅(qū)動區(qū)位交通優(yōu)勢明顯】,廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。,,【

4、京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心】,京津冀都市圈是我國北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)最好、發(fā)展最快的區(qū)域之一。京津冀都市圈國土面積18.5萬平方公里，包括北京、天津兩個直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等8個地市。,,,“一軸”：京津發(fā)展軸，廊坊位于此主軸。“三帶”：濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕山—太行山山區(qū)生態(tài)文化帶。,【受惠京津冀都市發(fā)展圈及經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈】,一軸三帶,廊坊,2005年，京津冀都市圈都

5、市圈實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值18336.58億元，約占全國經(jīng)濟(jì)總量的9.3%,,經(jīng)濟(jì)總量,?以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；?以金融保險、商務(wù)與信息服務(wù)、會展等為核心的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)；?以汽車、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位；?鋼鐵、石油化工等基礎(chǔ)原材料產(chǎn)業(yè),,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),,【城市布局：三點組團(tuán)】,【整體布局一個中心兩個次中心】“一個中心”（中心城市）、“兩個次中心”（三河、霸州）、“三大板塊”（以三河為核心的北部地區(qū)

6、、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)）、“兩個環(huán)帶”（環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶）?！局行某鞘薪Y(jié)構(gòu)采取三點組團(tuán)方式】開發(fā)區(qū)：高新科技、會展、教育衛(wèi)生等為主。萬莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心,,三河次中心,中心,霸州次中心,【 產(chǎn)業(yè)發(fā)展】,■電子信息：“十一五”期間，全市城市信息化累計投入達(dá)13377萬元；?！鰰箻I(yè)：08年，該市共舉辦展會2303個；全年旅游收

7、入31.5億元，,以電子信息及會展旅游業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，為城市建設(shè)、環(huán)境維護(hù)及外來置業(yè)人群的產(chǎn)生奠定了基礎(chǔ)。,■主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；,,宏觀市場分析,競爭項目研究,廊坊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研判,廊坊城市發(fā)展研判,典型案例研究,2006年廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速上漲，GDP增幅達(dá)到15％，2007年經(jīng)濟(jì)更是突飛猛進(jìn)，GDP增長率26%,2008年有所回落為12%。廊坊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的帶動，隨

8、著京津冀經(jīng)濟(jì)圈的輻射及自身實力的增強，整體經(jīng)濟(jì)水平將呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢，但經(jīng)濟(jì)騰飛尚需時日。,【經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)但騰飛尚需時日】,,,【城市社會消費品零售總額：廊坊VS其他城市】,2008年1-12月河北11城市社會消費品零售總額比較,在社會消費品零售總額方面，廊坊在河北11個主要城市中位列第7位，處于中間水平，廊坊總體消費水平一般，但其以23.4%的增速僅次于唐山，位列第二，說明發(fā)展?jié)摿^大。,,在工業(yè)增加值方面，廊坊在河北11個主要城

9、市中位列第7位，處于中間位置，工業(yè)發(fā)展水平一般；但其增長速度高達(dá)16.9%，位列第二，說明廊坊發(fā)展成績較顯著。,【城市工業(yè)增加值：廊坊VS其他城市】,2008年1-12月河北省11城市工業(yè)增加值比較表,,在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資方面，廊坊在河北11個主要城市中位列第4位，處于中上水平，從一個側(cè)面反映了廊坊城市發(fā)展速度較快；增速高達(dá)40.3%，位列第一，反映出良好的發(fā)展勢頭。,2008年1-12月河北11城市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比較圖,【城市固定資

10、產(chǎn)投資：廊坊VS其他城市】,,2008年1-12月河北11城市出口總額比較,【城市出口總額：廊坊VS其他城市】,在出口總額方面，廊坊在河北11個主要城市中位列第5位，處于中偏上水平，說明廊坊總體出口產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚可，增速25.4%，位居第10。,廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、永清工業(yè)園區(qū)、大城工業(yè)園區(qū)、文安工業(yè)園區(qū)和大廠工業(yè)園區(qū)9個省級開發(fā)區(qū)以及東方大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)

11、，考慮到對城市發(fā)展的重要作用，重點闡述廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東方大學(xué)城。,【 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)】,,【廊坊開發(fā)區(qū)概況】,廊坊開發(fā)區(qū)是河北省政府重點支持的國家級開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)幅員面積67.5平方公里，已開發(fā)土地面積：14.49平方公里，戶籍人口53362（包括大學(xué)城）。,,廊坊開發(fā)區(qū)已累計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值254.4億元，占廊坊整體的40％，年均增長50.7％；總投資額490億元人民幣，其中外商投資總額15億美元，累計利用外資9.7億美元。,【

12、快速發(fā)展，廊坊經(jīng)濟(jì)的重要組成部分】,,廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前已有1300多家企業(yè)進(jìn)區(qū) ，其中包括西門子、魯爾、GEA、天合、富士康、東芝、LG、阿克蘇諾貝爾、來實建筑等16家世界500強企業(yè)。 初步形成了電子信息、食品加工、汽車零部件、新材料、生物制藥為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局。,【開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)支柱】,,【快速擴(kuò)張】廊坊為河北省重點發(fā)展的地級城市，整體發(fā)展起步晚，發(fā)展快，目前處于快速擴(kuò)張階段；【發(fā)展契機】地處京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈

13、軸心是廊坊最大的發(fā)展契機；【產(chǎn)業(yè)調(diào)整】廊坊的產(chǎn)業(yè)布局將面臨結(jié)構(gòu)性優(yōu)化調(diào)整；【熱點區(qū)域】廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城市北部區(qū)域是廊坊發(fā)展的兩大熱點區(qū)域，是廊坊未來兩大人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，將實現(xiàn)資金及高質(zhì)人群的密集輸送。,【小結(jié)】,,宏觀市場分析,微觀市場研究,開發(fā)區(qū)概況,廊坊概況,典型案例研究,,廊坊商品房市場自2000年左右才正式啟動，由于起步較晚，整體發(fā)展水平低。但城市發(fā)展建設(shè)空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗較多，加之與北京、天津等地特殊的位置關(guān)系，

14、目前處于高速發(fā)展階段。,【整體房地產(chǎn)市場】,,根據(jù)十一五規(guī)劃，2006年-2010年商品房土地供給470-520萬平米規(guī)模。,廊坊市“十一五”期間住宅用地年度實施計劃單位：公頃,【土地供應(yīng)大規(guī)模放量】,,廊坊市2008年下半年土地供應(yīng)計劃,【08年土地供應(yīng)總量】,,,近年來廊坊房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)高速增長的狀態(tài)，07年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資額更是增長激烈，08年1-9月投資額增長率已經(jīng)是07年全年的1.48倍。,【房地產(chǎn)投資增速高速反彈

15、】,,今年上半年以前商品房新增供給逐步下降，大量需求被抑制，據(jù)統(tǒng)計07年商品房供需比約為0.75：1。但這一狀態(tài)將從08年下半年開始有所轉(zhuǎn)變，未來將有較大供給放量，主要集中于安次區(qū)。,廊坊07年至08年供需比例,【供需基本平衡】,,,,,原因分析：受京津地區(qū)高房價的強烈輻射影響，07-09年波動較大，漲跌波動在10%左右。,,（數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計局）,廊坊整體價格走勢,廊坊市區(qū)價格走勢,（數(shù)據(jù)來源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)）,【價格激增】,,,,,

16、,,宏觀市場——09年房地產(chǎn)建設(shè)計劃,【2009年度住房建設(shè)總量】 2009年規(guī)劃建設(shè)各類住房2.6萬套，建筑面積245萬平方米。其中，套型建筑面積小于90平方米的住房2.2萬套，建筑面積180萬平方米，占住房總建筑面積的73％。（一）2009年商品住房建設(shè)總量2009年建設(shè)商品住房220萬平方米，其中新審批、新開工項目建設(shè)商品住房100萬平方米，續(xù)建項目建設(shè)商品住房120萬平方米?？山ㄔO(shè)2.3萬套住房。（二）保障性

17、住房建設(shè)規(guī)模１、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模2009年度規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房0.32萬套，建筑面積25萬平方米，套型建筑面積60平方米。具體位置見附表。２、廉租住房建設(shè)規(guī)模2009年采取購、建等方式提供廉租住房250套，建筑面積1.25萬平方米，套型建筑面積50平方米。,,,,,,宏觀市場——09年房地產(chǎn)建設(shè)計劃,【2009年度住房用地供應(yīng)情況】1、2009年度住房用地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)按照廊坊市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)

18、模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。2009年度，市區(qū)規(guī)劃區(qū)住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量為1300畝。經(jīng)濟(jì)適用住房用地為195畝，廉租住房用地19.5畝。其中住房用地供應(yīng)總量中,新增用地500畝,存量土地800畝。2、加大閑置土地處理力度，積極促進(jìn)存量土地利用進(jìn)一步加強土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費、收回

19、閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。,,此部分購房者收入差距較大，對于地段認(rèn)知不很敏感，性價比是其考慮的首要因素。,目前所占比例達(dá)到70-80%，其中改善性需求占有一定比例，首選區(qū)域為城市中心區(qū)。,享受京津地區(qū)的高收入，堅信廊坊地產(chǎn)有廣闊的發(fā)展空間，多次置業(yè)及投資者比例較高。,交通的便捷、房價和生活成本的低廉，使北京和天津人（北漂）以投資、子女教育、養(yǎng)老為目的到廊坊置業(yè)。

20、,廊坊市民,廊坊下轄區(qū)縣購房者,在京津工作的廊坊人,京津人士,在廊坊工作的其他城市移民,此部分購房者多集中在開發(fā)區(qū)，工作了一段時間，有定居的打算，開發(fā)區(qū)內(nèi)的高品質(zhì)項目自然是他們的首選。,【客群構(gòu)成】,,,,,,,宏觀市場——產(chǎn)品偏好分析,注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板樓或點式形態(tài)，塔樓接受度不高；經(jīng)濟(jì)型三居（95-115㎡）為主流需求，其次為經(jīng)濟(jì)型二居（70-90㎡）；良好的社區(qū)景觀有較強的吸引力；大盤受到追捧。宏觀市

21、場——產(chǎn)品偏好分析,【目前廊坊房地產(chǎn)市場正處于重大拐點】 07年下半年開始供給放量，2009年供需錯位逐漸趨向平衡； 90/70政策執(zhí)行，戶型趨??； 本土化開發(fā)模式正被打破，整體運營水平將有所提高； 政府管理和市場運行機制將逐步規(guī)范化、透明化。 【城市向東向北發(fā)展成為趨勢】未來廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術(shù)中心附近，未來房地產(chǎn)重心仍在城北，地塊所處區(qū)域?qū)⒊蔀闊狳c之一。,【市場小結(jié)】,,宏觀市場分析,微觀市場研究,開發(fā)

22、區(qū)概況,廊坊概況,典型案例研究,,板塊分析,【廣陽東區(qū)】均價：5500-7000元/㎡城市核心價值高地【廣陽西區(qū)】均價：5000-6500元/㎡主打中端市場【安次區(qū)】均價：4500-5500元/㎡放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū)【開發(fā)區(qū)】高舉高打，發(fā)展廣闊均價：5500-7000元/㎡,廊坊市區(qū)轄安次區(qū)和廣陽區(qū)兩個行政區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟(jì)增長極在整個房地產(chǎn)板塊中也占有一席之位整個城市可劃分為四大板塊：,,05年-09年各板

23、塊供需對比,各板塊對比分析,,廣陽東區(qū)板塊,供應(yīng)量 廣陽東區(qū)是廊坊供給量最大的區(qū)域，但目前區(qū)域供給量逐年萎縮，08年下半年至基本無新盤入市。,價格表現(xiàn),廣陽東區(qū)商品住宅價格近年增長迅猛，2005年時的均價為2865元/平方米，而到了07年的上半年，此區(qū)域的住宅均價已上漲到4500-5200元/平方米。09年截止目前區(qū)域樓盤均價6000元/㎡左右。,客源分析 廣陽東區(qū)是本地居民最為認(rèn)可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群

24、占80—90%，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者京津人士和投資客在各板塊中比例最高。,,廣陽西區(qū)板塊,供應(yīng)量 近2年項目約50萬平方米，供給量低于廣陽東區(qū)；項目規(guī)模普遍較?。粷撛诠?yīng)較大。,潛在供應(yīng),,,潛在供應(yīng),,廣陽西區(qū)板塊,價格表現(xiàn),廣陽西區(qū)隨著第五大街到第八大街的開發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高，07年市場上可售項目的均價為4100-4550元/平方米，目前大部分項目均價已達(dá)5000元-

25、6000元/㎡,3居產(chǎn)品仍是該區(qū)域主要的產(chǎn)品形式，所占比例超過52%，主力面積集中于100-130平方米；,產(chǎn)品狀況,本地工薪階層是廣陽西區(qū)的主流人群；受廣陽東區(qū)價格高啟影響，西區(qū)的輻射力和市場關(guān)注正在持續(xù)增強；,客源分析,,安次區(qū)板塊,供應(yīng)量 安次區(qū)的住宅市場發(fā)展相對于廣陽區(qū)來說一直比較滯后，每年的供應(yīng)也比較少，過去的2年里，安次區(qū)的總供應(yīng)量只有39萬平方米，供應(yīng)缺乏。未來隨著舊城改造，供應(yīng)量將急劇放大。總規(guī)模在100萬㎡

26、以上，未來一段時間將成為廊坊地產(chǎn)主要的供應(yīng)區(qū)域之一。,,一級開發(fā)潛在供應(yīng),,價格表現(xiàn),由于區(qū)域成熟度不高，整體發(fā)展滯后，目前安次區(qū)價格在各板塊中處于末位；安次區(qū)樓盤價格差異較大，價格范圍區(qū)間在3500-6000元不等，大部分樓盤均價在4500元/平米左右,供給項目戶型明顯趨小，以70-90平米兩居為主；,產(chǎn)品狀況,下轄區(qū)縣購房者占有相當(dāng)比例安次區(qū)低廉的價格受到當(dāng)?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多；對周邊下轄區(qū)縣購房者較強的吸引力；自主為

27、主，主力需求為經(jīng)濟(jì)型三居、二居；整體客戶素質(zhì)低于其他區(qū)域。,客源分析,安次區(qū)板塊,,開發(fā)區(qū)板塊分析,,房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但起點高，發(fā)展空間充足；具有良好的產(chǎn)業(yè)支持基礎(chǔ)，高端人群集中；目前供應(yīng)有50萬平米，潛在供應(yīng)近三百萬平米。,供應(yīng)量,潛在供應(yīng),,價格表現(xiàn),類別墅產(chǎn)品報價多在7000元以上，艾力楓社憑借不可多得的高爾夫資源，價格則達(dá)16000-30000元/平米；由于區(qū)域住宅供給稀缺，并有良好的居住需求，在別墅類產(chǎn)品的帶動下，目前二

28、手房報價已達(dá)到4000－6000元/平米。,別墅產(chǎn)品為當(dāng)前供應(yīng)主流；,產(chǎn)品狀況,高質(zhì)量可群密集；收入較高，教育水平較高；開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的中層以上領(lǐng)導(dǎo)居多，本土購房者比例不高；翠林洲、艾力楓社等項目中京津地區(qū)客戶占有一定比例。,客源分析,開發(fā)區(qū)板塊分析,宏觀市場分析,微觀市場研究,開發(fā)區(qū)概況,廊坊概況,典型案例研究,【東日瑞景】,,【艾力楓社】,,,【塞納河谷】,,【嘉軒?鳳凰城】,供應(yīng)狀況： 廊坊市區(qū)普通住宅供應(yīng)量少，項目規(guī)模體

29、量小，市場潛在供應(yīng)量來源于安次區(qū)域及開發(fā)區(qū)以及本地塊附近，預(yù)計總量在200萬平米左右。銷售情況： 廊坊市場普通住宅集中在廣陽、安次區(qū)域，戶型面積在90-110平米之間，市場上在銷售的樓盤大多都是2007年、2008年開發(fā)的，至今銷售已接近尾盤。銷售情況總體來看良好。價格區(qū)間：普通住宅5000-6500元/平米；主力客群：政府職員、企業(yè)職員、私營小業(yè)主，廊坊中高收入者京津人士和投資客等,市場小結(jié)：,,第二部分 項目定位

30、和開發(fā)戰(zhàn)略,項目概述,項目位于廊坊西北部區(qū)域，地屬廊坊城市核心區(qū)，總占地面積約50萬平方米，總建筑面積約101萬平方米，計劃分五期開發(fā)。項目以滾動開發(fā)為主，統(tǒng)一規(guī)劃，分期拆遷和開發(fā)。項目所處區(qū)域位于城市核心區(qū)邊緣地帶，周邊生活氛圍一般，但由于廊坊土地資源的稀缺，核心區(qū)地塊基本開發(fā)完畢，且周邊規(guī)劃有大面積公園，長期前景看好。開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)以快速銷售/盡快回款為主，兼顧利潤，整個項目實施一二級開發(fā)聯(lián)動。,用地西北方向——萬畝綠化公園,,自然

31、公園,森林公園,戰(zhàn)略方向探討,戰(zhàn)略方向選擇,由于大北京概念的提出，以及北京開發(fā)中心向南移，大興的高地價促使京城南側(cè)房價的整體提升，由于地理位置近/輕軌規(guī)劃等因素，廊坊受北京的輻射將逐步增大，廊坊的房地產(chǎn)市場將與北京逐步接軌，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在這種背景下。本案的戰(zhàn)略方向應(yīng)屬于市場增長迅速的狀況下強競爭力公司，應(yīng)以市場開發(fā)、市場滲透、產(chǎn)品開發(fā)、一體化戰(zhàn)略為主戰(zhàn)略方向。,用波士頓矩陣對產(chǎn)品線的研究,產(chǎn)品線組合,現(xiàn)金牛：板塔式中小戶型，70—90

32、平方米；明星產(chǎn)品：洋房+小高層洋房；幼童產(chǎn)品：聯(lián)排別墅+疊拼別墅；,客戶定位,客群分布界定,,第一級輻射區(qū)廣陽區(qū)初次置業(yè)和改善型需求,,第二級輻射區(qū)廊坊市區(qū)知本灰藍(lán),,第三級輻射區(qū)北京、天津京津塘沿線區(qū)域,,客戶比例,客戶所需產(chǎn)品類型,本項目目標(biāo)客戶構(gòu)成,核心客戶：約40%,重要客戶：約25%,較重要客戶：約20%,北京客戶：約15％,,,,區(qū)域來源：北京職業(yè)特點：或者上班地點離廊坊近，或者與濰坊工作關(guān)系密切；置業(yè)目的：自

33、住和投資置業(yè)特征：部分為圖便宜的初次置業(yè)，部分為高端多次置業(yè)。經(jīng)濟(jì)能力：強，家庭年收入15萬以上,根據(jù)消費者調(diào)查和與濰坊本地房地產(chǎn)專業(yè)人員進(jìn)行訪談，同時研究相關(guān)案例客戶構(gòu)成，分析得出項目目標(biāo)客戶構(gòu)成：,區(qū)域來源：新廊坊人職業(yè)特點：政府官員、企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主等中高收入人群；置業(yè)目的：自住為主、少量投資置業(yè)特征：二次或多次置業(yè)，改善居住或享受型居住，注重生活品質(zhì)，注重社區(qū)環(huán)境所帶來的身份感。經(jīng)濟(jì)能力：較強，家

34、庭年收入6萬以上,區(qū)域來源：安陽區(qū)職業(yè)特點：企業(yè)技術(shù)人員；企事業(yè)單位職員；個體工商戶;公務(wù)員及“泛公務(wù)員”等穩(wěn)定收入階層置業(yè)目的：自住為主置業(yè)特征：首次置業(yè)，方便工作、生活和學(xué)習(xí)，購置婚房，注重未來社區(qū)周邊教育環(huán)境；二次置業(yè)者為改善居住環(huán)境，注重舒適型，看重高新區(qū)生活環(huán)境及未來發(fā)展?jié)摿?。?jīng)濟(jì)能力：稍強，家庭年收入在4萬元以上,,區(qū)域來源：濰坊周邊縣市、外地人職業(yè)特點：政府官員、私營業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者等中高收入人群置

35、業(yè)目的：自住和投資置業(yè)特征：父母養(yǎng)老、子女結(jié)婚、遷居濰坊市區(qū)、子女教育。外地以生意人為主經(jīng)濟(jì)能力：較強，家庭年收入8萬以上,,最大優(yōu)勢：大盤規(guī)模 最大劣勢：分批拆遷/形象一般 最大機會：城市北部的發(fā)展 最大威脅：市場容量小,地塊SWOT分析,本項目發(fā)展戰(zhàn)略：完全具備市場領(lǐng)導(dǎo)者的條件,依托北部發(fā)展前景，大盤未來成熟的配套，樹立高形象，華夏品牌為戰(zhàn)略導(dǎo)向、打造城市新名

36、片,必須做市場的領(lǐng)導(dǎo)者，新中央居住區(qū)的諦造者,,傳統(tǒng)的產(chǎn)品主義開發(fā)思路不但不能實現(xiàn)項目的價值相反會增加項目的市場風(fēng)險,,欲超越產(chǎn)品主義，復(fù)合地產(chǎn)是必由之路,以大盤的開發(fā)思路，自覺融入?yún)^(qū)域的總體規(guī)劃，自覺引領(lǐng)區(qū)域的整體發(fā)展充分挖掘項目優(yōu)勢，實現(xiàn)項目價值最大化開發(fā)戰(zhàn)略思路和競爭策略、營銷包裝的全面領(lǐng)先，成為區(qū)域價值的風(fēng)向標(biāo)從區(qū)域和城市的高度對價值資源進(jìn)行整合和提升與城市共同發(fā)展，適度超前、成長累積的開發(fā)理念。,本案將承載廊坊中心區(qū)

37、CLD(中央生活區(qū))的重要功能。,本案完全具備CLD核心開發(fā)要素，并且未來將承擔(dān)4萬左右人口的規(guī)模，規(guī)模上具備CLD相關(guān)條件，人口將占到 廊坊市區(qū)人口5%左右的比例(以目前的70萬城市人口計算)，承載城市中央生活區(qū)重要功能當(dāng)之無愧。,,CLD六大核心開發(fā)要素,政府需為CLD提供配套——借鑒亞運村,完善的公共交通系統(tǒng)；優(yōu)越的自然環(huán)境，公園；學(xué)校、醫(yī)院等配套的完善通過政府的重要活動舉辦提升區(qū)域價值；對區(qū)域規(guī)劃的確定；政府公關(guān)和政

38、府宣傳,價值定位,項目區(qū)位特征,項目地塊特征,消費者需求,競爭分析,位于廊坊北部區(qū)域，自然環(huán)境非常優(yōu)越；交通便宜，臨近西北環(huán)，上京津唐方便；。周邊新項目較多，已形成一定居住氛圍。,大盤規(guī)模，城市地王形象。位置優(yōu)勢，交通便捷，處于城市上北區(qū)域。目前周邊配套不夠成熟，本案可以針對區(qū)域配套情況針對性解決。,認(rèn)政府?？释律罘绞?，融入都市圈生活。追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活。對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注度不斷提高。,以追求品質(zhì)、人文

39、、的項目不斷涌現(xiàn)，但在整體規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、生活方式營造等方面較為不足。產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品創(chuàng)新空間較大。本案將在文化、教育與商業(yè)配套方面享有優(yōu)勢。,上北居住區(qū),城市地王,新城市魅力,樣板社區(qū),,,,,中央居住區(qū)—國際復(fù)合型休閑樣板社區(qū),本項目形象定位詮釋,定位詮釋,形象定位原則,我們要做有城市氣息，但又遠(yuǎn)離城市喧嘩的社區(qū)我們將倡導(dǎo)一種國際的、休閑的城市生活在這里能體驗到嶄新的生活新方式，能滿足中高端客戶對于高品質(zhì)舒適生活的追

40、求這個社區(qū)是新濰坊的一張城市名片，能夠引領(lǐng)城市價值和區(qū)域價值的提升。,國際的、復(fù)合型、休閑的、樣板的,首席國際復(fù)合型休閑樣板社區(qū),形象元素,符合項目整體戰(zhàn)略對應(yīng)目標(biāo)消費群的價值取向與市場形成差異化與本區(qū)域的整體規(guī)劃和形象相匹配,形象定位,產(chǎn)品建議—幾個核心問題,產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品線組合商業(yè)和配套景觀的處理市政道路,產(chǎn)品風(fēng)格,案名——歐羅巴城,歐洲的全稱是歐羅巴洲，英文為Europe。有一個廣泛流傳的傳說：“萬神之王”宙斯看中了

41、腓尼基國王的漂亮女兒歐羅巴，想娶她作為妻子，但又怕她不同意。一天，歐羅巴在一群姑娘的陪伴下在大海邊游玩。宙斯見到后，連忙變成一匹雄健、溫順的公牛，來到歐羅巴面前，歐羅巴看到這匹可愛的公牛伏在自己身邊，便跨上牛背。宙斯一看歐羅巴中計，馬上起立前行，躲開了人群，然后騰空而起，接著又跳入海中破浪前進(jìn)，帶歐羅巴來到遠(yuǎn)方的一塊陸地共同生活。這塊陸地以后也就以這位美麗的公主的名字命名，叫做歐羅巴了。,現(xiàn)代與歐洲建筑簡約元素運用結(jié)合，突出休閑風(fēng)情元素

42、。主打異域風(fēng)情大盤，集合歐洲各國在國內(nèi)流行的地中海風(fēng)格、西班牙、荷蘭風(fēng)格、法式風(fēng)格組成四個風(fēng)情不同的組團(tuán)，形成一個國際異域大盤。,,法式,法式風(fēng)格,法式建筑講究點綴在自然中，并不在乎占地面積的大小，追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系，不過有時也有意呈現(xiàn)建筑與周圍環(huán)境的沖突。因此，法式建筑往往不求簡單的協(xié)調(diào)，而是崇尚沖突之美。 法式建筑還有一個特點，就是對建筑的整體方面有著嚴(yán)格的把握，善于在細(xì)節(jié)雕琢上下工夫。法式建筑是經(jīng)典的，而不是時尚的，是經(jīng)過數(shù)百年

43、的歷史篩選和時光打磨留存下來的。法式建筑十分推崇優(yōu)雅、高貴和浪漫，它是一種基于對理想情景的考慮，追求建筑的詩意、詩境，力求在氣質(zhì)上給人深度的感染。風(fēng)格則偏于莊重大方，整個建筑多采用對稱造型，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間，屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，且或圓或尖，造型各異。外墻多用石材或仿石材裝飾，細(xì)節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。,法式風(fēng)格,西班牙建筑風(fēng)格,白墻、紅瓦，

44、層次鮮明起伏的屋面，讓大多的西班牙建筑擁有非常優(yōu)美的變化曲線。用紅陶筒瓦、以及鐵藝窗等建筑元素營造出柔和、尊貴而又充滿質(zhì)感的生活氛圍。建筑風(fēng)格上，對文化石外墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口等符號進(jìn)行抽象化利用，如從紅陶土筒瓦到STUCCO手工抹灰墻，從弧型墻到一步陽臺，還有鐵藝、陶藝的小品等，都表達(dá)出西班牙建筑的典型風(fēng)格。 　　  　西班牙建筑產(chǎn)品往往突顯其手工藝術(shù)特點。從門窗、鐵藝及外墻體施工工藝，到必不可少的紅陶土筒瓦、STUC

45、CO手工抹灰墻等，每一個細(xì)節(jié)都精雕細(xì)琢，且采用的建筑材料一般都會給人斑駁的、手工的、比較舊的感覺。 　　　　西班牙建筑往往講究空間的合理規(guī)劃分配，且絕不會忽略建筑對人的情感與空間景觀的照顧。不僅僅只是在臥室、客廳等基本功能上，更在立體的空間搭配使用上追求盡善盡美，像露臺、花園、庭院等部分一點也不含糊。,地中海建筑風(fēng)格,地中海風(fēng)格建筑，原來是特指沿歐洲地中海北岸沿線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家南部沿海地區(qū)的住

46、宅。這些地中海沿岸的建筑和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)格的建筑相結(jié)合，產(chǎn)生了諸如法國普羅旺斯、意大利托斯卡納等地區(qū)的經(jīng)典建筑風(fēng)格。后來這種建筑風(fēng)格融入歐洲其他地區(qū)的建筑特點后，逐漸演變成一種豪宅的符號。閑適、爛漫卻不乏寧靜是地中海風(fēng)格建筑所蘊含的生活方式的精髓所在。    長長的廊道，延伸至盡頭然后垂直拐彎；半圓形高大的拱門，或數(shù)個連接或垂直交接；墻面通過穿鑿或半穿鑿形成的鏤空的景致。這是地中海建筑中最常見的三個元素。

47、,,荷蘭風(fēng)格,荷蘭風(fēng)格包括殖民風(fēng)格和殖民復(fù)興風(fēng)格。荷蘭殖民建筑在紐約州和新澤西州首先興起，它有兩大明顯的往特點：（A）雙折線屋頂；（B）側(cè)墻沿街面開數(shù)扇老虎窗。荷蘭殖民、復(fù)興風(fēng)格根基于 1880 年復(fù)興時期的諸建筑風(fēng)格，吸取了辛格風(fēng)格的建筑特征，顯非對稱式（L 形式），屋頂上有時開一個巨大的辛格窗。荷蘭風(fēng)格建筑布局合理，通風(fēng)與采光性好。形體：橫平豎直，簡潔明快。 色彩：深灰、潔白、溫暖的木色；是深沉、清澈以及自然的顏色。 錯動：陽臺

48、，門窗的錯動同時強調(diào)著整體與個體。木材的點綴使得材料的組合明快生動，并給建筑帶來豐富的表情。,荷蘭風(fēng)格,建筑組團(tuán),根據(jù)產(chǎn)品的特色，結(jié)合項目的分期，將本案劃分為巴賽苑（西班牙）、尼斯苑（法國）、桑丹苑（荷蘭）、波西塔諾（地中海）等四個組團(tuán)，在建筑風(fēng)格上，各有特點；在園林風(fēng)格上，各有特色。分期推出，分期開盤。其中一期郁金苑為西班牙式風(fēng)格。,18層板塔 50%11層洋房 20%花園洋房 15%聯(lián)排 15%,18

49、層板樓 50%11層洋房 50%,18層板樓 60%11層洋房 20%聯(lián)排別墅 10%疊拼別墅 10%,空中會館 30%服務(wù)式公寓 40%聯(lián)排別墅 30%疊拼別墅 10%,產(chǎn)品線組合,18層板塔 60%11層洋房 30%花園洋房 10%容積率：2.2,18層板樓 60%11層洋房 40%容積率：2.2,6層洋房 40%聯(lián)

50、排別墅 40%疊拼別墅 20%容積率： 0.9,空中會館 40%服務(wù)式公寓 40%酒店：20%容積率：2.5,備選方案,巴賽組團(tuán)戶型基本要求,戶型設(shè)計建議,控制面積和總價——必須做到,創(chuàng)新元素,全明，南北通透，凸窗，大陽臺——基本要求,緊湊兩房控制在75—85平左右；緊湊三房控制在90—100平左右；洋房兩房控制在100—120平左右；洋房三房面積在130-140平左右洋房四房面積在15

51、0-160平左右,保證客廳20平以上，雙廳設(shè)計，南向帶陽臺；廚房面積不小于6平；衛(wèi)生間面積不小于6平；主臥室15平以上，雙衛(wèi)；贈送凸窗及大陽臺戶型全明，南北通透,突破區(qū)域水平，進(jìn)行創(chuàng)新，引領(lǐng)濰坊樓盤——取勝關(guān)鍵,戶型面積,舒適戶型基本層面,入戶花園凸窗空中花園客廳挑空贈送面積（適當(dāng)使用）,巴賽組團(tuán)戶型比例,“5＋1”與“6＋1”層花園洋房是多層的升級產(chǎn)品形式，借鑒花園洋房的元素來美化產(chǎn)品的形態(tài)、提供居住品質(zhì)；5＋1” 形

52、式的花園洋房將設(shè)置于景觀相對較優(yōu)的位置；與普通多層相比，花園洋房更強調(diào)建筑和景觀的融合；,,花園洋房——一梯兩戶的洋房,11層電梯洋房,18層板塔(2梯3戶的板塔樓）,18層板塔(2梯4戶的板塔樓）,商業(yè)配套,兩街一點的商業(yè)布局,1. 2期地塊東臨翟各莊小學(xué)與國家電網(wǎng)變電所，相比與其它地塊區(qū)位較差，2.貫穿項目的主要兩條路是50米寬的永興路和規(guī)劃路新源道，從動線角度來講，到達(dá)本案的人流和車流主要以新源道自東向西，永興路自南向北。商業(yè)

53、設(shè)置到2地塊十字路口位置，不僅能滿足車流交通的便捷性，又有相當(dāng)好的向南昭示性。3.開發(fā)順序上來看，把商業(yè)設(shè)置到2期，待一期二期入住之后，才啟動商業(yè)，有一二期的消費人群做基礎(chǔ)加上周邊社區(qū)和交通逐步成熟，此時開業(yè)大大降低了商業(yè)的經(jīng)營危險。,,變電所,翟各莊小學(xué),,,本案設(shè)計20000平方米左右的集中商業(yè)，集中商業(yè)地下一層，地上三層。單層面積控制在6000左右。商業(yè)前設(shè)置廣場，設(shè)立地上停車位。（按照每100平米配備0.3個停車位 ）建議設(shè)置

54、400個停車位。從停車位數(shù)量上要有前瞻性。集中商業(yè)業(yè)態(tài)包括中型超市（6000平方米家樂福冠軍店）、五星級電影院（6000平方米）、名品店（6000平方米）等，應(yīng)充分考慮設(shè)計時垂直交通。,集中商業(yè),小型商業(yè)中心圖片,香榭麗舍大道,建議與住宅分開，如果不分開，建議設(shè)置轉(zhuǎn)換層。臨街商業(yè)建議設(shè)置為一層臨街加部分一拖二商鋪，滿足各種業(yè)態(tài)的需求。一層商業(yè)有獨立面臉，便以日后銷售。面寬設(shè)置4－5米，進(jìn)深8－10米，單個鋪位面積控制在50平米左右。,,

55、,,,,,,,,A區(qū)永興路的臨街商業(yè)，不只是滿足項目自身，更多的是滿足區(qū)域,業(yè)態(tài)有：中型餐飲街、洗車房、汽配店、等,A區(qū),A區(qū),B區(qū),香榭里舍大道是世界五大名街之一，巴黎最漂亮的大街，東起協(xié)和廣場西至星形廣場，全長約1800米,100米寬的大街――確切意思是“極樂田園大街”，在協(xié)和廣場和凱旋門之間，是巴黎大街中心的女王。在第二帝國時期，香榭麗舍成為咖啡館、飯館云集的時髦豪華的大街。后來則云集了銀行、保險公司、航空公司和精品店、快餐店與雜

56、貨店等。香榭麗大道幾乎與塞納河的一段是平行的，從大道向南便可以到達(dá)塞納河了。,,B區(qū),,,,,具有修理服務(wù)功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；,具備購物功能，能提供主、副食，生活用品,具備餐飲服務(wù)功能，為居民提供早點、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；,具備綜合服務(wù)功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴(kuò)等,圣安娜街,五大力量的塑造,五大力,殺傷力——名校展示力——園林傳播力——亮點利益力——交通體系精神力——會所,必殺技,學(xué)區(qū)

57、房是北京在金融危機中最抗跌的物業(yè)類型，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時候，學(xué)區(qū)房也成為漲幅最大的物業(yè)，對于銷售不暢的樓盤而言，好學(xué)校具有點石成金的作用；對于銷售狀況良好的樓盤，好學(xué)校具有錦上添花的作用，本案作為廊坊最具規(guī)模的小區(qū)之一，無論是針對廊坊還是北京客戶，一些好的教育配套是不可缺乏的。建議配備兩所幼兒園，一所公立，一所私立（私立從北京引入知名品牌）；配建的小學(xué)引入北京品牌，并進(jìn)行小學(xué)的教育顧問。,美格雙語幼兒園,●  定位 

58、     美格雙語幼兒園的定位是“中國孩子的國際學(xué)?！保試H化的教育理念、國際化的師資、國際化的教學(xué)手段創(chuàng)造國際化的教育品質(zhì)！   ●  風(fēng)格      美格雙語幼兒園本身帶著濃厚的北美尤其是加拿大教育的特點：尊重孩子的個性特點、崇尚自然教育、強調(diào)藝術(shù)啟蒙并且要求有高水平的師資。  ●  主

59、張      美格雙語幼兒園主張：幼兒教育應(yīng)該真正實現(xiàn)“Learn to Play and Learn in Play”！ 月費約2000元，適合高端客戶。另外建議配備一所普通幼兒園，針對普通業(yè)主。,中國知名五十年品牌小學(xué)——芳草地小學(xué),芳草地小學(xué)是一所中學(xué)建制的兼收中外學(xué)生的完全小學(xué)。學(xué)校始建于1956年，時為外交部子弟小學(xué)。柬埔寨西哈努克親王的兩位王子曾來校就讀。1973

60、年，隨著和我國建交國家的增多，在周恩來總理的親切關(guān)懷下，學(xué)校開始大規(guī)模接收駐華使館人員的子女和外籍及港澳臺學(xué)生入學(xué)。五十寒暑走過，芳草地小學(xué)以輝煌的辦學(xué)業(yè)績，成為享譽海內(nèi)外的京城名校。為滿足社會的需求，今日芳草地小學(xué)已形成集團(tuán)化分址辦學(xué)的規(guī)模，在北京設(shè)立了幾所分校，并打算在外地設(shè)立分校。另外，可考慮跟北師大合作，實現(xiàn)北師大附小的名義掛牌。,園林,園林應(yīng)有社區(qū)中心景觀+組團(tuán)中心景觀+次級景觀+分戶景觀（別墅、洋房）等司機景觀構(gòu)成。

61、由于建筑風(fēng)格的多樣，建議在尊重中心景觀的基礎(chǔ)上，園林的設(shè)計風(fēng)格應(yīng)該多樣化，跟組團(tuán)的建筑風(fēng)格保持一致。,,,,香榭里大街,歐洲之心,社區(qū)中心景觀,香榭里大街,歐洲之心,中心部位設(shè)計為環(huán)島形式，用富有藝術(shù)感和沖擊力的雕塑群成為小區(qū)的精神堡壘，由于項目主要為歐洲風(fēng)格，因此中心景觀建議采用“歐洲之心”的名稱，,組團(tuán)內(nèi)景觀—強調(diào)特色和細(xì)致,尊重各期的建筑風(fēng)格，例如西班牙風(fēng)格：將西班牙最具代表性的精神人物——塞萬提斯筆下的唐·吉軻德及其

62、忠仆桑喬的主題雕塑立在組團(tuán)主入口處，給居住于此或路經(jīng)于此的人們以強大的視覺沖擊力和文化上的吸引力；以二十世紀(jì)最偉大的繪畫藝術(shù)大師畢加索（西班牙籍）的《亞威儂少女》、《和平鴿》等傳世之作的圖案做為小區(qū)內(nèi)小型廣場及交匯處地坪的拼貼；并將童話代言人米羅（西班牙籍）制作圖案做成拼貼或陶版畫鑲嵌于社區(qū)的墻體和公共設(shè)備；以超現(xiàn)實主義繪畫大師達(dá)利（西班牙籍）畫作中的夢境元素創(chuàng)意制作社區(qū)街道家具如坐椅、小品雕塑等……,組團(tuán)景觀示意圖,傳播力——小區(qū)的亮

63、點營造,墻體材料，采用聚氨酯外墻保溫材料；太陽能公共照明系統(tǒng)；隱藏式太陽能光熱系統(tǒng)；土壤源熱泵系統(tǒng) ；混凝土天棚輻射采暖制冷系統(tǒng) ；雨水收集與循環(huán)利用系統(tǒng)；社區(qū)智能化服務(wù)與保安系統(tǒng)；盡量爭取建設(shè)部綠色建筑認(rèn)證,交通,1、引入空調(diào)巴士，巴士分三條線： 第一條線：廊坊—亦莊—國貿(mào) 第二條線：本案—高新區(qū) 第三條線：本案—市區(qū)2、整合公交資源 整合本案——北京；本案——

64、高新區(qū)；本案——市區(qū)的公交線路，和公交公司合作，增設(shè)總站或優(yōu)化線路；,雙會所： 運動會所（包括健身中心、臺球、羽毛球、游泳池、多功能館、沐浴室） 休閑會館（咖啡吧、棋牌室、閱覽室、多功能廳、紅酒吧、雪茄吧、親子中心、女子SPA）,第三部分 營銷策略大綱,案名,華夏.歐羅巴城四季城、國際花城、歐聯(lián)邦,SLOGAN,主廣告語：讓生活熱愛我們產(chǎn)品類：這里的建筑有四國，這里的花園無四季精神類：生命中的每一刻

65、，都該是享受 地段類：幸福在森林深處品牌類：華夏.幸福締造者,CLD概念的提出,以華夏.奧韻作鋪墊，強調(diào)區(qū)域的人文和健康特質(zhì)城市規(guī)劃館對北部區(qū)域規(guī)劃的展示CLD規(guī)劃設(shè)計全球招標(biāo)（突出國際化大師）CLD規(guī)劃論壇、新聞發(fā)布會,,政府先行、區(qū)域先行,項目形象的推出,四個大師打造的歐洲！猜猜這是那種歐？建筑還是人文？建筑的人文價值論壇！,四位一體全新營銷策略,品牌營銷,公關(guān)營銷,體驗營銷,圈層營銷,,,,,,,,核心營銷思路,充分

66、利用華夏的品牌影響力，和世界級設(shè)計大師聯(lián)袂出擊，打造廊坊CLD。 CLD概念的升華和提煉，華夏.歐羅巴城人文精神的塑造，打動廊坊。,,品牌營銷——大盤品牌的建立,提示； 先找到意見領(lǐng)袖，造成蝴蝶效應(yīng)，再結(jié)合葡萄藤營銷竄連。,針對我們設(shè)定的高尚客戶群 分析不同的消費特征，每一類型都有自己的社交圈層。運用影響力深度的小眾傳播，制造“小眾影響”。 譬如：廊坊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；北京亦莊經(jīng)濟(jì)開

67、發(fā)區(qū)；高爾夫球會；銀行貴賓卡；廊坊外地人商會等。也可利用現(xiàn)場空間進(jìn)行體驗營銷，如樣板區(qū)域銷售人員從原來的一對一轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬σ坏淖鸪绶?wù)；在媒體策略上，我們研究了目標(biāo)客戶的接受信息的途徑和方式，以專業(yè)刊物和興趣性刊物為主,,圈層營銷,樣板區(qū)域體驗營銷,西班牙風(fēng)格的會所兼作售樓處，售樓處前景觀應(yīng)完工。,,體驗營銷,,帶您的孩子識歐洲；歐洲文化藝術(shù)展；世界級歐洲藏品廊坊行；讓孩子踢到歐洲；,公關(guān)營銷,,啟動區(qū)銷售計劃,根據(jù)工程進(jìn)度,結(jié)合市