淺析“住房反向抵押貸款保險”產(chǎn)品開發(fā)條件

1、淺析“住房反向抵押貸款保險”產(chǎn)品開發(fā)條件淺析“住房反向抵押貸款保險”產(chǎn)品開發(fā)條件蔡玲[內(nèi)容摘要內(nèi)容摘要]“住房反向抵押貸款保險”是老年人養(yǎng)老的一種新方式，我國尚沒有相關(guān)的險種產(chǎn)品。如何開發(fā)該險種產(chǎn)品？本文從房地產(chǎn)市場等相關(guān)角度淺析“住房反向抵押貸款保險”的條件，探討住房反向抵押貸款保險進一步創(chuàng)新發(fā)展?！白》糠聪虻盅嘿J款保險（ReverseHousingMtgageLoanInsurance）”是指已經(jīng)有現(xiàn)金需求的老人向保險公司抵押自住房

2、產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，保險公司根據(jù)對投保人的年齡、預(yù)計壽命、健康狀況、房屋現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估，按月或年支付定量的保險金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。保險公司可以在投保人去世后正式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，用于銷售、出租或者拍賣，同時享有房產(chǎn)的升值部分。該險種對于保險公司而言，是通過分期付款的形式，收買投保人擁有的房屋產(chǎn)權(quán)；對于那些擁有房產(chǎn)但缺乏其他現(xiàn)金收入來源的老年人來說，可以提前支用該房屋的銷售款，等于提供了一種

3、“以房養(yǎng)老”的方式。一、“住房反向抵押貸款保險”國外發(fā)展經(jīng)驗住房反向抵押貸款保險最早源于荷蘭，當(dāng)時是為了解決住房問題而提出的一種措施。荷蘭的操作方式是把人壽保險和住房貸款捆綁在一起，沒有單獨核算收益。投保住房抵押貸款保險或?qū)⒆≌盅嘿J款與人壽保險相結(jié)合。如荷蘭國際集團（ING）的ING模式，要求購房者購買相應(yīng)年限和金額（如養(yǎng)老金保險壽險組合）作為借貸的抵押，購房者再需支付全部房價的15%和20%的首期房價即可購買住房。在這種機制下，一方

4、面購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰好足以清償本金，經(jīng)濟負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面，又可避免因借款人中途死亡殘廢以致喪失還款能力而出下貸款無法收回的風(fēng)險。同時，做為投保人可以使用所購買住房，保險公司提供對應(yīng)的養(yǎng)老保障直到投保人身故，房屋歸屬保險公司所有。如全殘，不用負(fù)擔(dān)相關(guān)保險金，依然擁有保險責(zé)任；如提前身故將退還投保本金和對應(yīng)的利息，房屋歸屬保險公司或協(xié)議由其繼承人繼續(xù)繳納并繼承擁有養(yǎng)老保障。住房反向抵押貸款保險成熟于

5、美國。美國運作住房反向抵押貸款主要三種形式（1）房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HomeEquityConversionMtgage）（2）房屋保管者（HomeKeeper）（3）財務(wù)自由計劃（FinancialFreedom）。美國的住房反向抵押貸款保險發(fā)展得益于政府的支持，完善的住房金融市場，開放的文化觀念。住房反向抵押保險始于20世紀(jì)的60年代，但是發(fā)展緩慢，住房反向抵押貸款保險真正的獲得老年人的廣泛參與是因為美國聯(lián)邦住房管理局的支持。聯(lián)邦

6、全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級市場，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲蓄等政府機構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證了反向抵押貸款的低風(fēng)險和高回報。美國是崇尚獨立的國家，老年人不要求子女贍養(yǎng)，更希望依靠自身的資產(chǎn)贍養(yǎng)自己。二、中國建立“住房反向抵押貸款保險”背景及需求分析。1、住房政策、住房消費新中國成立以后直至1978年，我國實施的是基于公有制基礎(chǔ)的住房實物分配體制，是一種依賴于政府和單位，覆蓋面廣，福利不均衡的住

7、房保障制度。公共福利品的住房分配機制表現(xiàn)為絕大多數(shù)的城鎮(zhèn)住房屬于國有或企事業(yè)單位所有，私產(chǎn)占極少部分。住房實物分配與職工的勞動貢獻關(guān)系不緊密，更多的與非經(jīng)濟因素（如職級、工齡、家庭人口等）相掛鉤。1978年以后我國停止了住房實物分配，逐步實現(xiàn)了住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適政府政府消費者（投保者（投保人或被保人或被保險人）人）房地房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營者保險公司公司2、法制的規(guī)范房地產(chǎn)價格是對房地產(chǎn)市場進行有效管理的重要經(jīng)濟手段，價格是一

8、種市場信號，房地產(chǎn)市場的諸多問題都能從價格中直接或間接地反映出來。我國已經(jīng)頒布了《價格法》，但涉及房地產(chǎn)價格的規(guī)定過于原則，實踐中房地產(chǎn)價格混亂的現(xiàn)象依然是一個嚴(yán)重的問題?；靵y的房地產(chǎn)價格使住房反向抵押貸款保險中房產(chǎn)評估很難公允。因此推行住房反向抵押貸款保險，很有必要對房產(chǎn)價格管制問題作專門規(guī)定。3、二手房市場在國家宏觀調(diào)控大環(huán)境下，2005年4月由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，從八個方面對房地產(chǎn)市場提出引

9、導(dǎo)和調(diào)控要求。但二手房市場總體趨勢依然表現(xiàn)為增長迅速，供銷兩旺，價格上漲。二手房市場的發(fā)展主要原因在于：（1）政策有保障，自2003年起，中央到地方出臺了一系列二手房交易的管理政策起到了積極的作用。（2）隨著城市化和城市建設(shè)的快速發(fā)展，人們對住房的需求各不相同，人們對于生命周期的不同階段對住房有不同的要求，這樣就造就了房地產(chǎn)三級市場的活躍發(fā)展。（3）人們消費觀念的根本性變化，人們希望通過賣小買大實現(xiàn)置業(yè)升級進入二手市場。二手房市場高速發(fā)

10、展但也存在復(fù)雜的情況。二手房市場相對于一級市場其特點是零散的，不間斷的，小規(guī)模，持續(xù)的，而且每一筆二手房交易都有其特殊的背景，買賣雙方對彼此的有關(guān)情況更需了解，對所購買的二手房的法律狀況等都需要進一步核實與調(diào)查。因此房產(chǎn)中介在二手房市場中扮演重要的角色。如何改善二手房市場中的不規(guī)范經(jīng)營，引導(dǎo)市場建立有序的競爭秩序關(guān)鍵在于二手房中介市場的健康發(fā)展。4、二手房中介市場二手房中介市場主要包括房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。住房反向抵押貸款保險