1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理綜合知識(shí)

1、《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃》第一章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理綜合知識(shí)第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)綜合知識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)綜合知識(shí)一、相關(guān)概念（一）（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動(dòng)、使用長(zhǎng)期、個(gè)別性等特征。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是通過(guò)土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等

2、多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是隨著城市住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，城市住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同于施工企業(yè)。施工企業(yè)是指建筑、安裝工程施工的行業(yè)，是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門(mén)，一般來(lái)說(shuō)，只管施工，不管征地、拆遷、三通一平（給排水、

3、供電、道路通暢、場(chǎng)地平整）等，房屋建成后，驗(yàn)收合格交付開(kāi)發(fā)企業(yè)，因而屬于第二產(chǎn)業(yè)部門(mén)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不僅是土地和建筑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)部門(mén)，而且還從事部分土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的部門(mén)。但在建房方面，如編制工程預(yù)算、竣工決算等方面是相同的。二、房地產(chǎn)的種類(lèi)從物質(zhì)形態(tài)角度來(lái)劃分，房地產(chǎn)主要可分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型（如圖11所示）。土地房地產(chǎn)建成后的物業(yè)在建工程《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與

4、納稅籌劃》多的原因促使人們更換自己的住宅，所以該類(lèi)物業(yè)的交易量十分巨大。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用的目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)由于涉及的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)（單位）投資為主

5、，物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)的租金。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上取決于其與社會(huì)接近的程度，所以位置對(duì)于這類(lèi)物業(yè)有著特殊的重要性。工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)通常是為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來(lái)逐漸發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究和發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝的需要

6、，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等業(yè)）用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前，在我國(guó)各工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用戶，有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。特殊物業(yè)對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此，對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期

7、投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。（三）在建工程（三）在建工程在建工程是指已經(jīng)開(kāi)始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。受原有投資融資能力、管理能力、投資策略以及市場(chǎng)環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)上總存在一些在建工程交g易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等，因此針對(duì)在建工程的投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。三、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)