重慶龍湖內部講座工程項目管理與控制(69)頁

1、工程項目管理與控制,工程管理中心：李世康 2009年12月21日,重慶龍湖內部講座：,一 、 項目概論1. 項目的定義,（1）項目的本質特征 是一系列工作的組合 是一種必須完成的、臨時性的、有限的任務過程 具有特定的目標 必定在一定的約束條件下進行 必然消耗或占用一定的資源（2）項目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標的一次性任務或事項。,2、項目的必備條件,構成一個項目，必須

2、具備如下4項基本條件： （1） 是一個系統(tǒng)的有機整體； （2） 具有明確的目標； （3） 具有明確的起點和終點； （4） 具有資源條件的保障與制約。,3、項目周期,項目的周期是指項目從始至終的生命期，項目周期研究的是項目管理工作在時序上的安排。一般而言，投資項目周期可劃分為如下三個階段。（1）項目投資前期：從投資設想到投資實施前的一段時期。主要包括如下工作內容： 市場調查與投資機會研究；

3、 項目方案策劃； 市場分析與項目可行性研究有 ； 項目方案評估與決策然 。,（2）項目投資實施期：從項目開始投資到項目竣工完成，交付使用前的一段時期。其主要工作內容有： 項目融資； 項目設計與施工任務的承發(fā)包； 項目的管理與控制； 項目的市場推廣（市場營銷）,（3）項目經營使用期：項目交付使用后的一段時期。其主要工作內容因項目性質不同而有很大

4、區(qū)別。 生產經營（產品的設計、生產、推銷）； 經營管理（市場推廣、經營） 物業(yè)管理（服務、管理）,4、項目策劃,（1）策劃：為了實現預期的目標，借助科學方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調查、研究、分析、創(chuàng)意、設計并制定計劃與行動方案的過程。 策劃是一個過程； 策劃是一個創(chuàng)造性的活動；

5、 策劃是具有前瞻性的理性行為； 策劃是對未來事件的系統(tǒng)安排； 策劃是一門藝術。,（2）項目策劃 項目策劃是指以項目實施方案為核心的，全面的、綜合的調查研究、項目構思、項目創(chuàng)意、計劃編制、技術經濟分析與評價工作。項目策劃具備如下特征： 立足于市場和環(huán)境分析 ； 目的在于編制切實可行的項目實施

6、方案； 是以方案為核心的反復論證、反復調整、不斷優(yōu)化的過程； 靈魂在于市場定位與賣點設計； 生命力在于創(chuàng)意和構思。,（3） 項目策劃程序,,捕捉、利用、創(chuàng)造市場機會,市場研究,環(huán)境信息,前提與假設,項目構思,構思篩選,市場調查與預測,資源調查、資源分析,競爭對手分析,消費者分析,市場狀況分析,產品分析,自有資源資本分析,社會資源資

7、本分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,構思再篩選完善,項目概念,方案策劃,市場投資機會研究,產品市場營銷策劃,市場投資策略策劃,市場營銷策劃,,,,,,,,,,,,,,,,,,,二、項目管理1、項目管理的定義,在項目活動過程中，為實現項目目標而運用知識、技能、工具、技術和經驗對項目實施的策劃、計劃、指揮、協(xié)調和控制過程。,2、項目管理的內涵,（1）是一種管理方法體系。（2）是以項目目標實現為核心的管理活動。（3

8、）是團隊活動。（4）貫穿于項目的全過程。（5）涉及項目的各環(huán)節(jié)。,項目管理的內涵 1（全過程、各環(huán)節(jié)）,DM - 開發(fā)管理Development Management,PM – 項目管理（建設管理）Project Manajement,FM – 設施管理.物業(yè)管理Facility Management,,項目前期,項目實施期,準備,設計,施工,項目使用期,,,,,,項目管理的內涵 2（全過程、各環(huán)節(jié)）,項目管理的內涵

9、 3（全過程、各環(huán)節(jié)）,,,,,,,項目構思和設想,決策—開始實施,項目完成—開始運營,報廢—拆除,運營階段,實施階段,決策階段,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,項目管理,PM,,,,,開發(fā)管理,DM,物業(yè)管理,FM,保修期(1-2 年),,,,,,FM,,LM,LM,,,3、項 目 組 織,,（1）組織：各生產要素相結合的形式的制度。前者表現為組織的結構，后者表現為約束和激勵組織成員的各種規(guī)章、制度。（

10、2）項目組織結構形式：項目要素相結合的形式和制度。取決于項目性質、項目存在和運行的內外環(huán)境條件。常見的有如下幾種形式。,職能式組織結構：按經營管理職能劃分部門，實施專業(yè)化管理的組織結構形式。任何一個項目均可作為某職能部門的一部分（或一個下屬部門而存在）。項目式組織結構：從公司職能部門中分離出來的、相對獨立的、以項目的目標實現為主要目的組織形式。,矩陣式組織結構：在職能式組織的垂直層次結構上，疊加了項目式的水平層次結構。視項目具體的環(huán)境

11、條件和項目自身的性質，采用多種形式（強矩陣式、平衡矩陣式、弱矩陣式）?；旌褪浇M織結構：在同一公司、同一時期，同時存在職能式組織結構形式的項目和項目式組織的項目的結構形式。,4、項目組織結構形式的選擇,主要影響因素：（1）不確定性（2）技術復雜程度（3）持續(xù)時間（4）規(guī)模（5）重要程度（6）客戶類型（7）時間限制性（8）對外依賴性（9）對內依賴性,幾種規(guī)律性的選擇原則：規(guī)模小、以技術為重點的項目：選擇職能式組織時間

12、性強、要求反應快的項目：選擇項目式組織時間長、規(guī)模大、復雜的項目：選擇項目式組織重要、影響大的項目： 選擇項目式組織結構技術相對復雜，需要多個部門予以支持的項目：選擇矩陣式組織結構,5、工程項目管理組織,（1）項目小組和項目經理部工程項目通常按項目的大小設立項目小組或項目經理部項目小組：中小工程項目的管理組織，由項目經理、專業(yè)工程師（土建、機電等）、財務、行政、公共關系等職能管理人員構成。項目經理部：大型及特大型項目的管理組

13、織，由項目經理及各職能部門（計劃部、工程部、市場部、合同部、公共關系部等）構成。,（2）項目經理部組織設置的運作任命項目經理；明確項目任務、資源條件、期限、責任、權限；研究組織架構、部門設置、權力及資源配置、管理與決策程序；職能分工、人員配置、責任及權限劃分、任務分配；信息系統(tǒng)設計、溝通與交流渠道設計；制度建設、人員招聘、人員培訓等；機構試運行、調整、優(yōu)化。,（3）項目經理項目經理是項目管理的核心，是項目成敗的關鍵。項

14、目經理主要職責： 對公司：保證項目目標與公司目標的一致性；恰當地控制與管理公司對項目配置的資源；及時有效的向公司領導層匯報項目進展情況。 對項目：為項目成員提供良好的工作條件和氛圍，對項目成員業(yè)績進行考核與獎懲；對項目的計劃、實施、控制與風險防范負責，保證項目目標的實現。,項目經理的基本素質要求： 管理經驗、成熟的個性、良好的人際關系； 較強的技術背景、較豐富的閱歷與工作經驗；

15、 創(chuàng)造性的思維方法、靈活而機動的處理復雜事務關系的能力； 堅忍不拔的個性、自信、敏感而富于熱情，精力充沛，待人寬厚而忠于職守。,三、 項 目 控 制,1、控制 （1）控制的基本概念 對活動過程進行檢查、衡量、評估和糾正，以確保活動目的得以實現的管理過程 （2）控制過程 計劃與標準的制定 成效與

16、實績的評價 偏差的糾正,（3）有效控制 確保計劃實施 偏差及時糾正 風險得以防范或避免,（4）控制技術 預算控制技術 統(tǒng)計控制技術 審計控制技術 檢查控制技術 網絡計劃技術,2、項目控制,項目控制的內容 （1）項目投資（成本）控制 （2）項目進度控制 （3）項目

17、質量控制 （4）項目風險控制 （5）項目合同控制,項目控制的依據（1）文件資料：設計文件、預算文件、合同文件、計劃文件（2）統(tǒng)計資料、財務報表、問題報表、檢查記錄（3）法規(guī)文件,項目控制程序（1）制定標準（2）收集信息（3）鑒別偏差（4）分析原因、制定措施（5）落實任務,房地產開發(fā)項目成本管理與控制 為什么項目成本往往會超出預算 項目成本管理的內容與方法

18、 項目成本控制的內容與方法 項目控制系統(tǒng)的建設,（一）為什么項目成本往往會超出預算,1、不準確的成本估計 * 遺漏、缺項 * 單價不準確 * 工程量不準確,2 、不規(guī)范的控制方法 沒有控制標準 沒有規(guī)章制度 沒有管理與控制程序 沒有責任制

19、 沒有準確而即時的信息,3、其他因素 設計變更（規(guī)劃、結構、裝修） 材料、設備變更 施工工藝變更 工期變更（天氣、工藝、組織、材料及設備） 法律、法規(guī)（稅、費、利率、其他） 突發(fā)事件,（三）項目成本控制的內容與方法 1、成本控制的依據 項目成本估算（預算） 工程進度表

20、 現金流量表、累計費用表 資源消耗（占用）圖,2、成本控制的方法,（1） 成本績效分析法 用以確定項目成本費用是否在預算之內，工作績效是否與實際成本保持一致的分析方法。 利用4個相關成本指標來計算成本績效∶ TBC：總預算成本（項目或子項目） CBC：累計預算成本（從項目開始計）,CAC：累計實際成本（從項目開始計） CEV：累計盈余量 （從項目開始計）

21、 盈余量：用以描述實際工作績效價值的指標（CEV=實際工作量×單價=TBC×完工比率）,將CAC、CEV、CBC繪制在同一圖中（累計費用曲線），將會很直觀地觀察到項目（子項目）成本計劃執(zhí)行情況。,成本績效指數：用以描述成本效率的評價指標，為累計盈余量與實際成本的比值。 CPI=CEV/CAC 上例：至報告期止（第8周）

22、 CEV=54萬元 CAC=68萬元,則該項目至報告期的成本績效指數為CPI=54/68=0.79，即每一元的支出，僅實現了0.79元的盈余量。      成本差異：累計盈余量與累計實際成本的差額。

23、 CV=CEV-CAC,該項目至報告期的成本差異為CV=54-68=-14，即工效值比實際成本少了14萬元。成本預測：按實際發(fā)生數預測項目完工成本（FCAC）假定未完工部分將按目前的效率進行，則該項目的預測成本為：FCAC=TBC/CPI（總預算成本/成本績效指數）FCAC=100/0.79=126.582（萬元）超預算126.582-100=26.582（萬元）,假定余下的工程將按預算進行，則該項目的預測成本

24、為： FCAC=CAC+（TBC-CEV） 累計實際成本+（總預算成本-累計盈余量） FCAC=68+（100-54）=114（萬元） 超預算114-100=14（萬元）,* 按重估價所有未完工程成本進行預測，則該項目的

25、預測成本為： FCAC=CAC+重估剩余工程成本,（2）掙值法（偏差分析法）：分析項目目標實施與目標期望值差異的方法。通過度量和計算已完成工作量的預算費用、實際費用和計劃工作的預算費用判定計劃實施進度和費用偏差。       * 凈值 按單位預算價格計算出來的實際完成工作量費用之和（實際工程價值

26、、即已完工程預算費用） BCWP=已完成工作量×預算定額（單價） （BCWP相當于上述累計盈余量CEV）,* 偏差 CV（費用偏差）=BCWP-ACWP（已完工作實際費用） （ACWP相當于上述累計實際成本CAC） SV（進度偏差）=BCWP-BCWS（計劃工作預算費用CBC） （

27、BCWS相當于上述累計預算成本） * 評價曲線 將ACWP、BCWP、BCWS三條曲線繪在費用曲線上,費用（以實物工程量、 工時或金額表示） 計劃完 竣工費用差異 成費用

28、 ACWP 竣工進度 BCWS

29、 差異 BCWP 檢查日期 計劃完成日期 完工日期 （時間）,,,,

30、,分析與評價 判定費用偏差及進度偏差狀況 CV〈0：超支 SV〈0：落后于進度計劃 判定未來發(fā)展趨勢 分析原因，采取措施 （3）項目審查（項目評估） 按實施計劃及實施狀況對項目實施效果進行的全面審查與評估。

31、 ① 目的  發(fā)現已發(fā)生或尚未發(fā)生，潛在的問題 評價項目實施績效 分析原因 尋找改進措施,預測發(fā)展趨勢評估項目管理質量 ② 內容、深度和頻次 * 項目審查至少包括如下內容： 項目實施的現狀（進度、質量、投資、合同……） 項目財務審計 項目績效及未來發(fā)展趨勢

32、 項目風險評估 項目管理與控制狀況,* 項目審查的深度分為三類： 形式審查：面上的，對現狀進行的簡要審查。 詳細審查：形式審查發(fā)現有不可接受的問題或潛在風險時，往往進行詳細審查。 技術審查：當詳細審查迂到需專門技術知識問題（如財務、法律、建筑、機械……）時，為解決技術上的難題，進行針對性的技術審查。*

33、項目審查的頻次,項目審查的頻次依需要而定，通常進行如下三次： * 項目初始審查：在項目開始后大約一個月內進行。主要關注項目計劃的制定，下達、工作標準、工作制度的編制，項目人員和組織機構建設。 * 項目進展審查：在項目進行過程中，定期或不定期地進行。主要關注項目績效、計劃的合理性、風險及潛在風險、財務狀況、進度、質量等。 * 項目完成審查：在項目完成前4-6周進行，主要針對項目完成情

34、況進行全面的評價。,③ 基本程序         成立項目審查小組分工編制審查計劃         分析項目計劃和各種報表、數據         設計調查表   

35、;      建立審查標準         建立項目審查數據庫         進行調查        分析問題   &#

36、160;   編制審查報告       審查總結,三、房地產項目進度控制 （一）進度指標 1. 持續(xù)時間：從開工到結束的時間 2. 工程數量：建筑面積（平方米）、施工長度（距離）（米、千米）運輸（噸、公里））土石方量（立方米） 3. 投資額 4. 形象進度：子項目完成工期 （二）

37、進度控制的依據——進度計劃 1. 進度計劃表 2. 橫道圖 3. 網絡圖 4. 形象進度圖,（三）進度控制的程序 1. 檢查、審核、報表、合同、預算、計劃 2. 分析原因、責任 3. 研究糾偏方案： 成本費用 后續(xù)工期要求 施工工藝 預定工期

38、 合同,4. 制定措施　　 * 資源條件　　 * 施工組織　　 * 工藝技術,四、房地產項目質量控制　　?。ㄒ唬┵|量控制內容　　　?。?前期質量控制內容　　　?。?決策質量控制內容　　　?。?設計質量控制內容　　　?。?施工質量控制內容　　　?。?物業(yè)管理質量控制內容,（二）質量控制方法　　?。?質量責任制　　　２.質量管理點　　

39、?。?三檢制　　　　　?。?全面質量管理　　?。?質量保證體系,四、項目控制系統(tǒng)的建設——項目要素集成控制網絡計劃技術　　?。ㄒ唬┮丶煽刂凭W絡計劃技術　　1、背景 　　工程建設項目日益龐大、技術程度日益復雜、建設條件日益苛刻，迫切要求更可靠，更嚴密、更科學的管理?！　№椖抗芾韮群屯庋硬粩鄶U展 　　　內涵：由單純的質量管理、進度管理擴展到合同用戶、風險、安全、投資等更深的層次。,外延：由施工建設階段

40、的管理向前延申到市場研究，項目策劃、項目決策，向后延申到項目經營、物業(yè)管理領域?！　∮嬎銠C技術的發(fā)展為大規(guī)模信息處理及數學模型（層次分析模型，線性規(guī)劃模型、網絡圖等）的應用奠定了基礎。　　信息技術、網絡技術的高速發(fā)展為復雜項目管理系統(tǒng)的開發(fā)創(chuàng)造了條件（美國的P3、英國的ARTMIS、中國的夢龍等等）。,業(yè)主方和代表業(yè)主利益的工程管理,,,,,,,項目構思和設想,決策—開始實施,項目完成—開始運營,報廢—拆除,運營階段

41、,實施階段,決策階段,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,項目管理,PM,,,,,開發(fā)管理,DM,物業(yè)管理,FM,,保修期(1-2 年),,,,,,FM,項目全壽命集成化管理系統(tǒng),,項目單項要素的控制技術日益完善?！　【W絡技術的進度控制、“掙值”分析法的投資控制　　建立在網絡計劃基礎上的優(yōu)化技術、風險評審技術、質量控制技術　　2、項目要素集成控制網絡 　為了實施對項目開發(fā)全過程及全方位的控制，

42、利用計算機和信息技術平臺，將項目所有有關信息匯集在網絡圖的節(jié)點中，實施管理與控制。,項目單項要素的控制技術日益完善。　　網絡技術的進度控制、“掙值”分析法的投資控制　　建立在網絡計劃基礎上的優(yōu)化技術、風險評審技術、質量控制技術　　2、項目要素集成控制網絡 　為了實施對項目開發(fā)全過程及全方位的控制，利用計算機和信息技術平臺，將項目所有有關信息匯集在網絡圖的節(jié)點中，實施管理與控制。,它是全過程的管理與控制：前期

43、建設期、經營使用期　　它是立足于信息管理技術的全面的管理與控制：　　 時間信息：持續(xù)時間、最早開始時間、最早完成時間、時差、實際完成時間　　財務信息：成本計劃、實際成本、現金流量審計工程量信息：工程數量、工程變更,質量信息：檢驗方法、檢驗時間、檢驗結果 　　資源信息：人工、材料、設備　　其他信息：用戶、承包方、供應商、風險　　它是科學的管理與控制：運用了多種數學方法，盡可能地排斥了人的主觀意識　　它是適時的

44、管理與控制：具有予警作用　　它是綜合的管理與控制：從根本上改變了目前技術、質量、進度脫節(jié)，組織、計劃、資金不協(xié)調的狀況。,,互聯(lián)網,,,,ASP –專業(yè)網站.,建造師/工程師,投資方/開發(fā)方,經營者,承包方,供貨方,,,,,,基于外部網絡的項目要素集成控制系統(tǒng),如果投資商、開發(fā)商和項目的其他參于方只有本地局域網，那便意味著他們沒有一個互聯(lián)網的提供器，那么基于外部網絡的項目管理信息系統(tǒng)就要被使用。,,謝謝聆聽！,,善 待 你