定價(jià)方法及策略

1、定價(jià)策略和方法定價(jià)策略和方法房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法：（一）、成本定價(jià)法銷(xiāo)售價(jià)格=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)成本營(yíng)銷(xiāo)推廣成本利潤(rùn)稅金（二）、樓盤(pán)對(duì)比法一般根據(jù)已供應(yīng)上市的樓盤(pán)的價(jià)格作為參照，對(duì)新樓盤(pán)進(jìn)行定價(jià)，以此方法定價(jià)，篩選的可比樓盤(pán)量應(yīng)有保證，一般不應(yīng)少于5個(gè)樓盤(pán)。（三）、目標(biāo)群體消費(fèi)力預(yù)測(cè)法通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，我們可以獲得其對(duì)項(xiàng)目單價(jià)預(yù)期和總價(jià)承受力。一般消費(fèi)者給的價(jià)格預(yù)期往往要低，實(shí)際定價(jià)時(shí)，可以做為低價(jià)來(lái)適當(dāng)上浮，消費(fèi)者的總價(jià)

2、承受能力是其家庭年收入3~6倍。（四）、市場(chǎng)價(jià)值定價(jià)法價(jià)值不等于價(jià)格。對(duì)于那些具有極強(qiáng)唯一性和高品質(zhì)的產(chǎn)品而言，成本定價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比并不能真實(shí)反映其在市場(chǎng)中應(yīng)有的價(jià)值。此時(shí)需要結(jié)合消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值預(yù)期來(lái)定價(jià)。（五）、租金還原法地產(chǎn)投資的合理回收周期在10~15年，在此投資回報(bào)周期內(nèi)，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際狀況，考慮租金收益逐年增幅的問(wèn)題。這樣定出來(lái)的參考價(jià)格才比較貼近物業(yè)的實(shí)際價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略：（一）：大打折扣增

3、加消費(fèi)者滿足感前幾年，某樓盤(pán)剛開(kāi)始一期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，選擇“所有房源半價(jià)銷(xiāo)售”的策略。當(dāng)時(shí)，該樓盤(pán)周邊的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品很多，消息一出，馬上引起市場(chǎng)轟動(dòng)，加上該盤(pán)當(dāng)時(shí)的定價(jià)確實(shí)比周邊的樓盤(pán)要低一些，因此銷(xiāo)售情況不錯(cuò)。分析：一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上很少見(jiàn)到低于9折的大幅度折扣，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，最高可獲7折優(yōu)惠”、“一口價(jià)房源最高8折”等煽動(dòng)性的語(yǔ)言，加上觸目驚心的大紅“X”，往往很吸引眼球。另一方面，這樣的價(jià)格策略，也很容易給消費(fèi)者帶來(lái)心理上的滿足感，認(rèn)為撿

4、到了大便宜，對(duì)銷(xiāo)售往往有所促進(jìn)。不過(guò)，這樣的策略不是所有的項(xiàng)目都適用。（二）：高價(jià)開(kāi)盤(pán)增加市場(chǎng)認(rèn)可度（風(fēng)險(xiǎn)最大的定價(jià)方式）有的項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)之初，不跟隨周邊市場(chǎng)的價(jià)格，而以較高售價(jià)推出市場(chǎng)。分析：使用這樣的定價(jià)策略可以避開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)，利用買(mǎi)家“一分錢(qián)一分貨”的心理，向客戶傳遞項(xiàng)目高素質(zhì)、高品質(zhì)及強(qiáng)大的升值能力，特別是中高檔商業(yè)項(xiàng)目，絕大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者為二次置業(yè)，這種定價(jià)方式可以強(qiáng)調(diào)商鋪的保值升值作用。此外，高價(jià)還可以吸引消費(fèi)者的注意，提高項(xiàng)目知名度

5、。使用這種策略針對(duì)的主要是高收入人士，價(jià)格對(duì)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲影響不大。但只適合實(shí)力雄厚的發(fā)展商在銷(xiāo)售高檔項(xiàng)目商鋪時(shí)使用，且在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，容易被其他素質(zhì)高、樓價(jià)相對(duì)較低的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶走客戶，高價(jià)也增加了項(xiàng)目銷(xiāo)售的難度，回籠資金速度較慢。（三）：大差距定價(jià)增加控制力“均價(jià)”的高低一向是人們判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，不少項(xiàng)目都采用了拉開(kāi)高低價(jià)格距離的“差價(jià)”營(yíng)銷(xiāo)方式。分析：這種定價(jià)方式可以拓寬項(xiàng)目的客戶層面，還可以增加發(fā)展商對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的控制能力。房管部門(mén)

6、嚴(yán)格監(jiān)控發(fā)展商的“捂盤(pán)”行為，所有房源一旦拿到預(yù)售證就必須銷(xiāo)售，但發(fā)展商完全可以通過(guò)刻意提高某些暫時(shí)不準(zhǔn)備賣(mài)出去的房源的定價(jià)來(lái)達(dá)到控制銷(xiāo)售進(jìn)度的目的。另外，由于部分房源用的是高定價(jià)，也很容易形成價(jià)格參照體系，讓購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房源的人獲得很大的心理滿足。當(dāng)然，什么才是合理的價(jià)差，對(duì)發(fā)展商的水平有較高的要求。（四）：低開(kāi)高走敦促買(mǎi)家入市（最常見(jiàn)的）低開(kāi)高走是現(xiàn)在不少項(xiàng)目都采用的定價(jià)策略。發(fā)展商為了吸引顧客，以較低價(jià)格開(kāi)盤(pán)，以聚集人氣，形成熱銷(xiāo)局面