【商業(yè)地產(chǎn)】-重慶東海世紀(jì)城品牌營(yíng)銷策略-48ppt

1、,喚醒>改變>南移東海世紀(jì)城品牌企劃意見(jiàn),WYW--2004.11.26,21世紀(jì)的中國(guó)，正在進(jìn)入一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。地產(chǎn)，在飛速的城市化進(jìn)程中，正在迎來(lái)一個(gè)大發(fā)展的歷史階段。具有強(qiáng)烈的時(shí)代嗅覺(jué)和社會(huì)責(zé)任感的地產(chǎn)企業(yè)，也自覺(jué)的將自己的定位向城市運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行轉(zhuǎn)換。 東海地產(chǎn)，重慶當(dāng)前一個(gè)年輕而充滿活力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在21世紀(jì)這個(gè)城市飛速擴(kuò)張的年代，也自覺(jué)或不自覺(jué)的參與到了重慶城市運(yùn)營(yíng)的陣營(yíng)中來(lái)。

2、 南岸的濱江地帶規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，彈子石的CBD建設(shè)正在展開(kāi)，我們周圍的一切，正在改變。東海世紀(jì)城，在這個(gè)城市裂變的年代，也必須緊跟時(shí)代的步伐，為城市而建，為未來(lái)而建……,,序言>城市運(yùn)營(yíng)，未來(lái)中國(guó)的使命召喚。,,,2004年以后的市場(chǎng)解析,2004年，是大盤啟動(dòng)的一年，也是外來(lái)勢(shì)力搶灘重慶的一年。重慶，正在走向中國(guó)，走向世界。城市的人居模式，也正式從小區(qū)走向了社區(qū)。但是，在紛紛攘攘的地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)中，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商，卻不約而同的將目光

3、瞄向了中高端市場(chǎng)，低密度花園洋房和別墅大行其道……他們高估了重慶人民的購(gòu)買力！在重慶，中高端市場(chǎng)，客觀的說(shuō)，還是小眾市場(chǎng)，并非大眾市場(chǎng)。 每年，重慶的城市化進(jìn)程，催生出100萬(wàn)的城市新公民，也催生出數(shù)十萬(wàn)的拆遷市民，更讓數(shù)量巨大的年輕學(xué)者，從校園，步入到這個(gè)飛速擴(kuò)展的城市里，成為新一代的社會(huì)公民。對(duì)于這樣的一個(gè)群體，我們對(duì)其基本的判斷則是：他們是大眾，是這個(gè)社會(huì)主要的構(gòu)成部分，更是地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。他們也有享受現(xiàn)代城市

4、社區(qū)居住的需求，但不是低密度花園洋房和別墅。,,2004年以后的市場(chǎng)解析,,2004年以后，當(dāng)前的開(kāi)發(fā)方向不會(huì)有大的改變，但市場(chǎng)的需求格局也不會(huì)改變。低密度花園洋房和別墅依舊成為眾多開(kāi)發(fā)商的選擇，但廣大的社會(huì)民眾卻只能對(duì)之望而興嘆。市場(chǎng)的供需矛盾將更顯尖銳。 重慶，包括中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)不是一日形成的。美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的發(fā)展壯大用了200年的時(shí)間，我們中國(guó)的改革開(kāi)放才僅有20年的歷史。重慶的城市化進(jìn)程催生出的民眾，不是中產(chǎn)階級(jí)

5、。面對(duì)這樣的社會(huì)現(xiàn)狀和市場(chǎng)趨勢(shì)，我們更為理性的開(kāi)發(fā)路線，應(yīng)該是走大眾開(kāi)發(fā)路線，以中低端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主，為這個(gè)城市締造一種普世的生活哲學(xué)。,,,東海地產(chǎn)的企業(yè)姿態(tài),戰(zhàn)略要旨>為企業(yè)未來(lái)的開(kāi)發(fā)路線指定方向,>當(dāng)別人為小眾市場(chǎng)而打得頭破血流的時(shí)候，我們則堅(jiān)守大 眾市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)路線，繼而成為本領(lǐng)域的中堅(jiān)力量。,,開(kāi)發(fā)理念>企業(yè)定位的基石和企業(yè)的品牌姿態(tài),>締造普世的生活哲學(xué)。關(guān)懷人世，溫暖眾生。>在城市的新興區(qū)域

6、，為普通民眾構(gòu)建幸福居家。>成為城市公寓社區(qū)的專業(yè)供應(yīng)商。,,,東海地產(chǎn)的企業(yè)姿態(tài),參考案例>別人已經(jīng)在做了，幸好只是少數(shù)人,>陽(yáng)光100·國(guó)際新城；陽(yáng)光100·城市廣場(chǎng)；駿逸江南……,,產(chǎn)品模型>制定我們未來(lái)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),>并非小戶型，也非獨(dú)棟公寓，而是城市新興地帶的高層公 寓社區(qū)。,,客戶描述>明確我們未來(lái)的買家特質(zhì),>城市新興階層；購(gòu)買力稍嫌不足的大眾家庭,,,東海

7、世紀(jì)城項(xiàng)目定位策略研討 >消費(fèi)市場(chǎng)研究,>年齡與可接受單價(jià)的關(guān)系,結(jié)論：當(dāng)前地產(chǎn)消費(fèi)人群年齡主要集中在28 -45歲，部分定價(jià)較低的套型可以引起51歲以上的人群購(gòu)買。,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目定位策略研討 >消費(fèi)市場(chǎng)研究,>職業(yè)與可接受單價(jià)關(guān)系表,結(jié)論：除產(chǎn)業(yè)工人以外，私營(yíng)企業(yè)主、經(jīng)理人員、專業(yè)技術(shù)人員、商業(yè)服務(wù)人員等均是當(dāng)前地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)人群。,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目定位策略研討 >消費(fèi)市場(chǎng)研究,>工作性質(zhì)

8、與購(gòu)房決定性因素關(guān)系表,結(jié)合項(xiàng)目交通、周邊配套狀況及開(kāi)發(fā)商實(shí)力的特點(diǎn)，可以得出以下結(jié)論：戶型、價(jià)格、交通、環(huán)境是第一位的影響因素；配套、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、物管是第二位的影響因素；增值潛力和銷售行為規(guī)范是末位影響因素。居住仍然是首要的購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力。硬景對(duì)購(gòu)買者的吸引力最大，軟景的作用逐漸上升,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目定位策略研討 >消費(fèi)市場(chǎng)研究,>家庭收入與可接受單價(jià)關(guān)系,結(jié)論：可以接受項(xiàng)目單價(jià)的客戶群的家庭月收入主要集中在（3

9、500—4500/元?月及以上區(qū)間）,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目定位策略研討 >消費(fèi)市場(chǎng)研究,>購(gòu)房目的與可接受單價(jià)的關(guān)系,結(jié)論：首次居家置業(yè)、二次居家置業(yè)、多次居家置業(yè)、與投資置業(yè)都是本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。居家置業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的接受程度，隨置業(yè)次數(shù)的增加而相應(yīng)的上升；投資置業(yè)對(duì)低房?jī)r(jià)和中等偏上的房?jī)r(jià)接受程度較高，且隨置業(yè)次數(shù)增加，這種偏離的幅度更大。,年齡：30-40歲主力客戶研討：住在南岸和渝中區(qū)；工薪階層；首次置業(yè)為主。主力客

10、戶價(jià)值觀研討：理性而樸實(shí)；擁有讓自己和家人住得更好的單純的人生理想；向往和諧平等、友愛(ài)的鄰里溫情。家庭月收入：3500元/月及以上家庭人口：主流3人，小部分4-5人購(gòu)房目的：自用與投資,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目定位策略研討 >目標(biāo)客戶群定位,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目定位策略研討 >產(chǎn)品分析,產(chǎn)品形態(tài)：城市高層公寓社區(qū)優(yōu)勢(shì)：鄰近重慶彈子石CBD，交通便利，當(dāng)前的價(jià)值洼地，未來(lái)的主城中心，增值潛力巨大的城居生活版塊。劣勢(shì)：產(chǎn)品規(guī)劃

11、設(shè)計(jì)受到諸多限制，容積率高，建筑密度大，高層的建筑形態(tài)非當(dāng)前居住需求的主流。周邊鄰近城市主干道，噪音污染較大。機(jī)會(huì)：性價(jià)比高，與社會(huì)大眾的需求與購(gòu)買力匹配。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略指向的大眾市場(chǎng)，是當(dāng)前及未來(lái)的需求主體，能夠滿足企業(yè)的長(zhǎng)程開(kāi)發(fā)，與陽(yáng)光100的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略不謀而合，具備更為強(qiáng)勁的生命力與持續(xù)性成長(zhǎng)的可能性。威脅：陽(yáng)光100國(guó)際新城…,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目定位策略研討 >產(chǎn)品物理屬性定位,城市公寓社區(qū)》江南CBD的上層建筑?！敖?/p>

12、CBD”是對(duì)項(xiàng)目版塊的詮釋與未來(lái)展望；“上層建筑”是對(duì)項(xiàng)目高層建筑規(guī)劃特色的詮釋。,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)劃建議>項(xiàng)目規(guī)劃建議,建議采取保證住宅景觀與采光通風(fēng)條件的板式樓體。同時(shí)考慮到小區(qū)軸線與天際線的韻律，可以處理一定量的點(diǎn)式塔樓。規(guī)劃上要盡量照顧到均好性的問(wèn)題。在不影響容積率的前提下，盡可能降低建筑密度。,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)劃建議>園林環(huán)境與外立面建議,? 建議采用簡(jiǎn)約的園林綠地處理方法，形成“自然生長(zhǎng)式”的園林環(huán)境

13、。避免園林要素的堆砌形成人的視覺(jué)疲勞與空間的浪費(fèi)。同時(shí)建議以住戶的活動(dòng)空間功能為依據(jù)形成園林的空間劃分。在小區(qū)園林環(huán)境用地與建筑覆蓋用地的比例上，主張?jiān)诒Ｕ先莘e率指標(biāo)前提下，降低覆蓋率。通過(guò)建筑物的錯(cuò)落，自然連通各個(gè)園林空間，除小區(qū)人流聚集場(chǎng)所以外，盡量避免平鋪直敘的大塊綠地的出現(xiàn)，給人更有趣味與交流體驗(yàn)的功能空間。? 項(xiàng)目的外立面應(yīng)采用簡(jiǎn)潔明快的處理方式，充分考慮客戶群的審美需求與城市的景觀功能。建議在外立面的處理上考慮一定的

14、創(chuàng)新嘗試。如空中的公共活動(dòng)空間與私人活動(dòng)空間。,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)劃建議>項(xiàng)目戶型面積建議,>參考資料01：年齡與欲購(gòu)房面積關(guān)系,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)劃建議>項(xiàng)目戶型面積建議,>參考資料02：家庭收入與欲購(gòu)房面積的關(guān)系,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)劃建議>項(xiàng)目戶型面積建議,>參考資料03：購(gòu)房目的與欲購(gòu)房面積的關(guān)系,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)劃建議>項(xiàng)目戶型面積建議,結(jié)論：項(xiàng)目主要戶型面積應(yīng)定位在70㎡—1

15、20㎡區(qū)間，其中50-60㎡兩室戶（30%）；80-95㎡三室戶（40%）；100-120㎡大三室戶（10%）。以上三種套型應(yīng)在總戶數(shù)中占80%，適當(dāng)考慮大于120㎡的戶型，與40-50㎡戶型。,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)劃建議>社區(qū)住宅配套建議,功能完善，同時(shí)面積較大的社區(qū)綜合健身運(yùn)動(dòng)館是小區(qū)必須重點(diǎn)考慮的配套。為了避免建筑密度的增加，建議選取一個(gè)800~1000㎡室內(nèi)場(chǎng)館，設(shè)置室內(nèi)籃球、乒乓球、羽毛球場(chǎng)地與專業(yè)器材健身房等，并在項(xiàng)目

16、開(kāi)售時(shí)對(duì)外開(kāi)放，同時(shí)配合社區(qū)環(huán)境內(nèi)局部的簡(jiǎn)單運(yùn)動(dòng)健身設(shè)備。雖然社區(qū)內(nèi)部有一個(gè)社會(huì)停車場(chǎng)，但為了滿足發(fā)展性的要求，車庫(kù)的配置也是必須的。建議按照3-5戶/車位考慮，全部設(shè)置地下，同時(shí)提高地下停車庫(kù)空高達(dá)到4.5M，以滿足轉(zhuǎn)成機(jī)械式雙層車庫(kù)的可能。考慮到未來(lái)彈子石CBD發(fā)展前景及區(qū)域內(nèi)居民生活的需要，有必要在項(xiàng)目的商業(yè)部分設(shè)置大型超市，以滿足業(yè)主及周邊居民的消費(fèi)需求。超市規(guī)模擬定為6000~8000㎡，使之成為彈子石CBD區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)商

17、業(yè)設(shè)施，引進(jìn)國(guó)際知名超市連鎖店，并以之帶動(dòng)社區(qū)其它商業(yè)建筑的銷售。社區(qū)幼兒園建議引進(jìn)專業(yè)的幼兒園以聯(lián)辦或開(kāi)分園的方式處理，面積考慮不超過(guò)800㎡。學(xué)校、醫(yī)院、菜市可以通過(guò)城市配套予以就近解決。,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)劃建議>社區(qū)公用停車場(chǎng)、市民廣場(chǎng)及高壓線塔處理建議,市民廣場(chǎng)建議設(shè)置在高壓線限制范圍內(nèi)，與社區(qū)公用停車場(chǎng)相鄰。在規(guī)避高壓線對(duì)民用建筑的限制同時(shí)，盡量隔絕公用停車場(chǎng)對(duì)社區(qū)居民的噪音污染。鎮(zhèn)政府辦公大樓建議設(shè)置在社區(qū)公

18、用停車場(chǎng)旁邊，避免政府辦公與業(yè)主生活的彼此沖突。,,東海世紀(jì)城產(chǎn)品規(guī)劃所導(dǎo)出的生活聯(lián)想,高層建筑》上層生活》云中漫步中小戶型》社會(huì)大眾》普世生活哲學(xué)現(xiàn)代主義》建筑美學(xué)》城市坐標(biāo)板式高層》民主建筑》獨(dú)立·自由·平等均好景觀》通透空間》人本關(guān)懷未來(lái)新城》蜂巢》繁殖夢(mèng)想·孵化未來(lái),,東海世紀(jì)城項(xiàng)目命名建議,東海世紀(jì)城東海?未城東海?光谷東海?當(dāng)代,,東海世紀(jì)城項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建設(shè),項(xiàng)目?jī)r(jià)值（微觀

19、）：主城區(qū)》CBD門戶》現(xiàn)代主義上層建筑》城市公寓社區(qū)》民眾的幸福居家區(qū)域價(jià)值（中觀）：城市觀景臺(tái)》CBD的生活坐標(biāo)》城市公民的未來(lái)生活港城市價(jià)值（宏觀）：城市進(jìn)化的推動(dòng)者》生活進(jìn)化的未來(lái)誘因》普世生活哲學(xué),,東海世紀(jì)城行銷建議>戰(zhàn)略總綱,通路擴(kuò)展：走出地產(chǎn)銷售一貫的“坐商行為”吧，通路的擴(kuò)展和激勵(lì)，是增加銷售機(jī)會(huì)、提升銷售業(yè)績(jī)的重要革命。建議在彈子石、上新街、南坪設(shè)置分銷場(chǎng)，未來(lái)適當(dāng)時(shí)候還應(yīng)該考慮在解放碑設(shè)置分銷場(chǎng)。

20、高端引爆：從項(xiàng)目亮相的開(kāi)端，就必須重拳出擊。代言一個(gè)城市、代言一個(gè)區(qū)域、代言一個(gè)階層，如此，我們才可以站在一個(gè)更高的平臺(tái)上，對(duì)市場(chǎng)發(fā)號(hào)司令，而不必跟在別人的后面一步一傾。集中火力：媒體的選擇必須運(yùn)用“剃刀原則”，二流媒體不在我們的運(yùn)用范圍內(nèi)。高潮迭起：NP、PR、SP的進(jìn)程，必須環(huán)環(huán)相扣，不容有間隙的存在。,,東海世紀(jì)城行銷建議>戰(zhàn)略使命：為東海世紀(jì)城后續(xù)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造充足的現(xiàn)金流。,東海世紀(jì)城的開(kāi)發(fā)，是分階段實(shí)施的營(yíng)建過(guò)程，40

21、多萬(wàn)方的體量建設(shè)，需要大量的現(xiàn)金流。項(xiàng)目后續(xù)階段以及未來(lái)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，都需要擁有大量的現(xiàn)金流，所以當(dāng)前的行銷使命，必然是獲取和積累現(xiàn)金流，以分解開(kāi)發(fā)和發(fā)展的壓力。,,東海世紀(jì)城行銷建議>戰(zhàn)略目標(biāo)：截止2005年8月底，實(shí)現(xiàn)3億元的銷售業(yè)績(jī)。,東海世紀(jì)城第一期的開(kāi)盤時(shí)間為2005年的7月，總體的銷售產(chǎn)值約為4億元左右，以完成80%計(jì)，則銷售產(chǎn)值為3億元左右。之所以將完成時(shí)間確定為8月底，是為了給后續(xù)開(kāi)發(fā)留下更多的蓄勢(shì)時(shí)間，同時(shí)

22、贏得行銷的首場(chǎng)大勝，鼓舞士氣。,,東海世紀(jì)城行銷建議>項(xiàng)目定位：城市公寓社區(qū)》江南CBD的上層建筑,城市公寓社區(qū)，是對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的詮釋；江南CBD的上層建筑，則是項(xiàng)目物理價(jià)值的體現(xiàn)。上層建筑，體現(xiàn)了產(chǎn)品的高層屬性，同時(shí)也體現(xiàn)了產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)，更是對(duì)未來(lái)生活品質(zhì)的詩(shī)意解析。,,東海世紀(jì)城行銷建議>項(xiàng)目導(dǎo)語(yǔ)：改變你的生活,項(xiàng)目導(dǎo)語(yǔ)，就是項(xiàng)目核心價(jià)值的體現(xiàn)，它是對(duì)項(xiàng)目物理賣點(diǎn)和人文內(nèi)涵的高度濃縮。世界正在改變，城市正在改變，生

23、活正在改變，不過(guò)生活的此次改變，是因東海世紀(jì)城而起，一種未來(lái)的城居生活即將誕生。生活于此的人們，可以擁有城市CBD的繁華與便捷，可以享有錦繡山河的壯闊與寧?kù)o；可以東望蒼翠山巒以養(yǎng)生，可以遠(yuǎn)眺大江以養(yǎng)心。住得更高，活得更好。項(xiàng)目導(dǎo)語(yǔ)，也是貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷全程的核心傳播概念，所以在其語(yǔ)氣和語(yǔ)態(tài)上，也必須以項(xiàng)目受眾的觀念導(dǎo)向?yàn)閯?chuàng)作方向。東海世紀(jì)城是為廣大的社會(huì)民眾而建的，所以項(xiàng)目導(dǎo)語(yǔ)也必須是平實(shí)的，大眾的。,,東海世紀(jì)城行銷建議>項(xiàng)目指

24、代之生活形態(tài)：新城居主義》CBD的七彩人生,在中國(guó)現(xiàn)今的時(shí)代，先富起來(lái)的少數(shù)人們開(kāi)始遷往郊區(qū)的底密度花園洋房和別墅，但更多的人們還必須留在城市。但是，留在城市的人們，也有住得更好的要求，所以，新城居主義便應(yīng)運(yùn)而生。CBD作為一個(gè)城市的核心，它的誕生不僅僅是經(jīng)濟(jì)意義上的進(jìn)化，更是生活形態(tài)的改變。和城市的其它區(qū)域比較而言，CBD擁有更繁華的城市景觀，有更便捷的市政和生活配套，有更多的工作機(jī)會(huì)和發(fā)展機(jī)會(huì)，有更多的浪漫故事發(fā)生……CBD的人

25、生，是陽(yáng)光的，是豐足的，所以，它是七彩的。,,東海世紀(jì)城行銷建議>推廣周期規(guī)劃,開(kāi)盤時(shí)間建議：2005年7月。由此制定各階段的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，工程進(jìn)度和形象工程均需提速，蓄客開(kāi)端時(shí)間也需提前，保障充足的蓄客周期。蓄勢(shì)期：2005年3月1日至6月20日，力爭(zhēng)蓄客量達(dá)到3000人以上，即有效銷售單位的2倍左右。開(kāi)盤引爆期：2005年6月21日至7月31日，力爭(zhēng)在開(kāi)盤強(qiáng)銷周期內(nèi)，達(dá)成80%以上銷售。續(xù)銷過(guò)度期：2005年8月1日至9月

26、10日，這個(gè)階段是重慶酷熱的時(shí)期，暫且收斂鋒芒吧。二次強(qiáng)銷期：2005年9月25日至11月30日，國(guó)慶黃金周和秋交會(huì)均在這一階段，需再度發(fā)力強(qiáng)攻，為二期蓄勢(shì)。續(xù)銷過(guò)度期：2005年11月29日至12月31日，根據(jù)二期推出時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確定推廣力度。,,東海世紀(jì)城行銷建議>推廣戰(zhàn)術(shù)>蓄勢(shì)期,系列蓄勢(shì)報(bào)版的導(dǎo)入VI導(dǎo)視系統(tǒng)制作傳播樓盤現(xiàn)場(chǎng)及外賣場(chǎng)包裝戶外廣告（戶外廣告牌，燈桿旗、燈箱、車身）設(shè)計(jì)制作及發(fā)布DM設(shè)計(jì)制作

27、樓書(shū)設(shè)計(jì)制作TVC的企劃制作與發(fā)布執(zhí)行外賣場(chǎng)規(guī)劃實(shí)施（6月以前完成）PR公關(guān)活動(dòng)、EVENT事件行銷的策劃實(shí)施,,東海世紀(jì)城行銷建議>推廣戰(zhàn)術(shù)>開(kāi)盤引爆期,系列開(kāi)盤報(bào)版發(fā)布樓盤現(xiàn)場(chǎng)及外賣場(chǎng)SP活動(dòng)規(guī)劃實(shí)施戶外廣告更新發(fā)布TVC形象傳播PR公關(guān)活動(dòng)、EVENT事件行銷的策劃實(shí)施,,東海世紀(jì)城行銷建議>推廣戰(zhàn)術(shù)>續(xù)銷過(guò)度期,項(xiàng)目外賣場(chǎng)SP活動(dòng)規(guī)劃實(shí)施少量報(bào)版發(fā)布戶外廣告維持發(fā)布,,東海世紀(jì)城行銷

28、建議>推廣戰(zhàn)術(shù)>二次強(qiáng)銷期,系列強(qiáng)銷報(bào)版發(fā)布樓盤現(xiàn)場(chǎng)及外賣場(chǎng)SP活動(dòng)規(guī)劃實(shí)施戶外廣告更新發(fā)布TVC形象傳播PR公關(guān)活動(dòng)、EVENT事件行銷的策劃實(shí)施,,東海世紀(jì)城行銷建議>推廣戰(zhàn)術(shù)>續(xù)銷過(guò)度期,項(xiàng)目外賣場(chǎng)SP活動(dòng)規(guī)劃實(shí)施少量報(bào)版發(fā)布戶外廣告維持發(fā)布,,東海世紀(jì)城行銷建議>東海世紀(jì)城VI規(guī)劃,項(xiàng)目案名：東海世紀(jì)城（暫命名）項(xiàng)目導(dǎo)語(yǔ)SLOGAN：改變你的生活 EVERYTHING WILL

29、 COME BETTERVI設(shè)計(jì)方向：城市化、現(xiàn)代化，體現(xiàn)普世、陽(yáng)光普照、多彩生活、核心吸引力等諸多項(xiàng)目特性。VI作業(yè)內(nèi)容：基礎(chǔ)系統(tǒng)，包括標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)組合等；應(yīng)用系統(tǒng)，包括辦公系列、交通系列、環(huán)境包裝系列、廣告應(yīng)用系列、公關(guān)系列等。具體作業(yè)清單待定。VI執(zhí)行時(shí)間：2004年11月25日至2004年12月10日，完成基礎(chǔ)系統(tǒng)的作業(yè)與修正；2004年12月11日至2004年12月31日，完成應(yīng)用系統(tǒng)的作業(yè)與修正。,,東海世紀(jì)城行

30、銷建議>東海世紀(jì)城階段性推廣主題,蓄勢(shì)?第一波：城市趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：?jiǎn)拘选犯淖儭纺弦菩顒?shì)?第二波：居家趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：江南》CBD》上層建筑蓄勢(shì)?第三波：產(chǎn)品特性。關(guān)鍵詞：未來(lái)要塞》標(biāo)志建筑》現(xiàn)代主義蓄勢(shì)?第四波：生活內(nèi)涵。關(guān)鍵詞：CBD夢(mèng)想》生活真義》幸福公民登場(chǎng)?第一波：開(kāi)盤強(qiáng)力促銷。關(guān)鍵詞：體驗(yàn)》擁有》CBD的生活夢(mèng)想,THANKS !以上僅供參考 不妥處請(qǐng)包涵感謝聆聽(tīng)!,購(gòu)物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略,演講

31、嘉賓 邱志東 先生,1、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略,目錄,一、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的,購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的,1、完善購(gòu)物中心定位2、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力3、滿足消費(fèi)者需求4、提升租值,二、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,1、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整

32、體定位產(chǎn)生偏差3、營(yíng)業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重,什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,4、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動(dòng)5、需要增加其他種類的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu)6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營(yíng)位置和樓 層的換位調(diào)整,什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,7、同行之間的競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)需要8、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有較大市場(chǎng)空間9、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前

33、種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整,什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的調(diào)整和提升,三、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,1、購(gòu)物中心定位的檢討 2、購(gòu)物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和對(duì)抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求 5、購(gòu)物中心常客的消費(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析,6、 原有租戶的經(jīng)營(yíng)狀況、租約履行時(shí)間狀況 7、 市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略的得失及未

34、來(lái)方向 8、 擬引進(jìn)租戶的市場(chǎng)拓展方向和市場(chǎng)布點(diǎn)情況 9、 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較,購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施或動(dòng)線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用,購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,四、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略,,1、專職團(tuán)隊(duì)的組建

35、和業(yè)務(wù)要求2、目標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機(jī)構(gòu)的選擇及專職團(tuán)隊(duì)的分工4、調(diào)整項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選定和方案設(shè)計(jì)5、主要重點(diǎn)租戶的市場(chǎng)拓展情況分析、需求及招商策略,購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略,購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略,6、 調(diào)整提升項(xiàng)目的概念創(chuàng)立和市場(chǎng)前景，未來(lái)營(yíng)銷推廣方案 7、 調(diào)整提升項(xiàng)目的裝修設(shè)計(jì)方案及公共部分改造方案效果展示8、 靈活的合作方式和租金收益平衡預(yù)算9、 原有租戶的去留