淺析地價評估與招拍掛出讓底價的關(guān)系

1、淺析地價評估與招拍掛出讓底價的關(guān)系[王學(xué)哲]摘要：摘要：2002年，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號令），明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權(quán)。”自此，一場轟轟烈烈的土地供應(yīng)制度革命展開了。在整個招牌掛交易過程中，土地出讓底價的確定無疑是其中最敏感和關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。出讓底價過高，可能導(dǎo)致項目交易失敗，

2、影響到項目的建設(shè)進(jìn)度和資金回籠；出讓底價過低，可能會造成國有資產(chǎn)流失。本文將從合理的確定出讓底價出發(fā)，結(jié)合評估和招牌掛的相關(guān)理論和實踐，就如何運用合理的方法對項目的土地價值進(jìn)行評估，如何在地價評估的基礎(chǔ)上確定招拍掛底價進(jìn)行的論述。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：土地土地招拍掛招拍掛底價底價交易價交易價評估評估一、土地招拍掛出讓評估的特點土地招拍掛交易在我國尚處于起步階段，土地招拍掛出讓評估相對于其他目的下的土地評估有著鮮明的特點，把握這些特點是我們從事

3、地價評估，進(jìn)而確定招拍掛出讓底價的前提。1.招拍掛出讓評估是正常市場價的評估傳統(tǒng)的土地評估業(yè)務(wù)主要包括土地出讓金評估、土地征收價值評估等。土地出讓金評估由于直接關(guān)系到國家的財政收入，其評估價值一般必須限定在既定的基準(zhǔn)地價范圍之內(nèi)；而土地征收價值評估由于關(guān)系到社會的穩(wěn)定和城市建設(shè)進(jìn)展，政府對其征收價值同樣設(shè)定了最低保護(hù)價等限定，其評估必須依據(jù)土地管理法和拆遷法規(guī)等規(guī)定進(jìn)行評估，都不是正常交易情況的市場價評估。而土地招拍掛則是在公開、公平等

4、條件下展開的，是完全的市場化行為就單個項目而言，實現(xiàn)土地交易價值的最大化是土地出讓方的目標(biāo)，因此招拍掛評估是正常的市場價值評估。2.招拍掛出讓評估是規(guī)劃條件下的評估土地抵押、土地征收等目的的評估，都是基于對土地的現(xiàn)狀用途基礎(chǔ)之上3.準(zhǔn)確分析各種價值影響因素影響土地招拍掛交易價值的因素包括政策和市場、區(qū)位、規(guī)劃和現(xiàn)狀條件等多種錯綜復(fù)雜的因素，一般要求評估人員具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)、策劃和工程咨詢等綜合經(jīng)驗和較強(qiáng)的邏輯分析能力，同時估價機(jī)構(gòu)應(yīng)

5、當(dāng)積累強(qiáng)大的市場等技術(shù)數(shù)據(jù)庫。評估人員首先應(yīng)廣泛認(rèn)真的收集各種基礎(chǔ)資料，運用合理的方法和數(shù)據(jù)庫對各種因素逐一論證和分析，以求估價結(jié)果真實可信。4.選用合理的估價原則和估價方法針對招拍掛土地出讓評估的特點，估價應(yīng)重點遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則和變動原則。估價方法應(yīng)以市場比較法和剩余法為主，以成本逼近法、收益還原法和基準(zhǔn)地價等方法為主。在土地招拍掛市場比較成熟的地區(qū)，市場比較法是首選的方法，通過對交易時點等影響土地

6、交易價格的因素進(jìn)行修正和分析，能比較直接、準(zhǔn)確得出宗地正常市場價值。剩余法通過對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值進(jìn)行分析，扣除相對剛性的開發(fā)成本及開發(fā)商的合理利潤，即可得出宗地的正常市場可接受價值。對于很多項目來說，由于土地一級開發(fā)尚未完成，或者出于謹(jǐn)慎性原則等考慮，委托方會要求采用成本法或者基準(zhǔn)地價法進(jìn)行評估。三、出讓底價的確定方法出讓底價應(yīng)以評估報告為基礎(chǔ)，結(jié)合項目的實際情況，運用招拍掛技巧綜合確定。1.出讓底價確定應(yīng)以評估報告為基礎(chǔ)評估報