房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法作業(yè)題計(jì)算選擇題

1、1房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法（計(jì)算選擇題）2004年1——2、某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元m2。A、1667B、1765C、1875D、2000答案：?jiǎn)蝺r(jià)=30萬元（1525）=2000元m22——6、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5，樓面地價(jià)為960元m

2、2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）。A、78萬元B、882萬元C、1210萬元D、1272萬元萬元答案：理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=（96057000.8）3000=1272萬元3——12.某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元m2，建筑物重置價(jià)格為900元m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元m2。該建筑物的成新率為（）。A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=（180020008

3、003000）（9002000）=67%4——14、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上漲20元m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（）。A、2648元m2B、2688元m2C、2708元m2D、2734元m2答案：2500（11%）520

4、4=2708元m25——20、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（）。A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%答案：投資利潤(rùn)率=500（10003000200300）100%=11.1%6——21、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率

5、為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A、10.2B、11.0C、11.3D、11.5答案：建筑物現(xiàn)值=16[200800（12%）]40=11.296萬元7——22、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為（）元m2。A、14140B、42421C、56561D、60000答案：商鋪目前的價(jià)值=600075%10%[11（110%）30]=42421

6、元m28——29、某地區(qū)商品價(jià)格自2000年至2004年分別為681元m2、712元m2、744元m2、781元m2和815元m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（）。A、849元m2B、865元m2C、882元m2D、915元m2答案：商鋪2006年的價(jià)格=Pdi=681[（712681）（744712）（781744）（815781）]46=882元m22005年9——5、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為

7、4800元m2，建筑面積為100m2，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次性付清；丁成交價(jià)格4760元m2，建筑面積1100m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排譯碼為（）。A、甲乙丙丁B、乙丁甲丙C、

8、乙、乙丙甲丁D、丙乙丁甲答案：總價(jià)甲=2416（110%）0.58（110%）=47.54萬元；乙=2436（110%）0.5=59.82萬元318——25、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，所凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A、4023.04B、4074

9、.10C、4768.50D、5652.09答案：房地產(chǎn)現(xiàn)值=4808%[11（18%）403]（112%）1.5=4768.50萬元19——28、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元m2、2450元m2、2650元m2、2830元m2和3000元m2，其增量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)期基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于（）元m2。A、3100B

10、、3195C、3285D、3300答案：d=（24502300）0.1（26502450）0.3（28302650）0.2（30002850）0.4=179V=23001795=3195元m220——32、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。在有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，則地塊乙的總地價(jià)為（）萬元。A、65.4B、81.8C、87.2D、109.

11、0答案：V=36（40%30%2%）=40萬元，（40409%）3020=65.4萬元2006年21——2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元m2，樓面地價(jià)為1200元m2，則該宗土地的總價(jià)為（）萬元。A、、B、192C、240D、480答案：（120050%8）[（2000萬元5000）（50%8）]=480萬元22——3、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為

12、145m2，套內(nèi)建筑面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元m2。A、3000B、3277C、3295D、3599答案：3500145（1459）=3295.45元m2。23——6、某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元m2（年末收?。３鲎膺\(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元m2。假設(shè)折現(xiàn)率5%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為

13、200元m2，則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為（）元m2。A、3300B、3324C、3335D、3573答案：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4000（30050）（15%）（30050）（15%）2200=3335元m2。24——7、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的認(rèn)可。假定改為商業(yè)用地

14、后樓面地價(jià)為2000元m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（）萬元。A、93.75B、115C、293.75D、315答案：需補(bǔ)交地價(jià)=樓面地價(jià)（新容積率－舊容積率）＝（20002.0850）1000=315萬元25——11、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3～9的價(jià)格指數(shù)分別為99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)

15、100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元m2。A、2700.8B、2800.1C、2800.8D、2817.7答案：200994.810096.6100105.1100109.3100112.7100118.3100=2817.71元m2。26——12、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，該房地產(chǎn)按照建筑面