集體土地騰退的合法性分析

1、集體土地騰退的合法性分析集體土地騰退的合法性分析最近兩年來，騰退作為農(nóng)村集體土地上拆遷的新形式，在北京近期的征地拆遷中被廣泛適用。騰退最早源于綠化隔離帶騰退，2001年12月30日北京市政府發(fā)布了《北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法》，對于北京朝陽、海淀、豐臺、昌平、大興和石景山等多個地區(qū)進(jìn)行綠化隔離地區(qū)的土地置換，對于相應(yīng)范圍內(nèi)的集體土地和地上房屋進(jìn)行騰退，而其后鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府在綠化隔離帶騰退中發(fā)掘到了不需進(jìn)行審批而低價拿地的成本和效率

2、優(yōu)勢，進(jìn)而騰退的拆遷方式在北京的集體土地拆遷中大范圍的作為先進(jìn)經(jīng)驗拓展開來。一、騰退的源起一、騰退的源起騰退起源于綠化隔離帶騰退，而綠化隔離帶騰退涉及的主要是公共利益，綠化隔離地區(qū)的騰退并不需要如一般的集體土地征收一樣辦理拆遷許可證等前置性文件，申請土地置換單位僅需就土地置換提供申請書、土地置換協(xié)議或置換方案，以及項目建議書的批準(zhǔn)文件和規(guī)劃批準(zhǔn)文件和置換土地附圖，相對于一般集體土地征收的審批程序和前置性文件，其程序上是較為簡單的。從綠化

3、隔離帶騰退的安置上看，居民可以選擇以建安成本購買安置房或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照建筑面積重置價格結(jié)合成新予以補(bǔ)償。經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)，也可采取產(chǎn)權(quán)對換、差價補(bǔ)償?shù)刃问饺〉眯陆欠?。申請自行安置的住戶，也可以領(lǐng)取騰退費(fèi)。騰退費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按其原有正式住房的建筑面積重置價格結(jié)合成新的2倍計算。這樣的安置補(bǔ)償費(fèi)在當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)水平下是較為合理補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意

4、見。征地補(bǔ)償、安置方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征收土地方案的實(shí)施”?？梢姛o論是村委會還是騰退指揮部均不享有擬定、公布補(bǔ)償方案和實(shí)施拆遷的職權(quán)，對于騰退指揮部的主體合法性實(shí)有待商榷。但是在目前的拆遷環(huán)境下，以村委會為先鋒，各級政府在其后大力支持，配合公安、消防、稅務(wù)、城管等各級部門配合

5、施加壓力或進(jìn)行強(qiáng)拆偷拆，其實(shí)施騰退的效果和力度都是極為強(qiáng)大的。3、騰退補(bǔ)償安置一般在由村委會主持的騰退中，其補(bǔ)償數(shù)額和標(biāo)準(zhǔn)均是偏低的，如在豆各莊進(jìn)行的騰退安置中，被騰退房屋的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價、重置成新價、其它設(shè)備及附屬物價格以評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果為準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價為1600元建筑平方米，基準(zhǔn)房價為600元建筑平方米，同時乘以容積率修正系數(shù)。而貨幣補(bǔ)償自行安置住房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，被騰退認(rèn)定的建筑面積可享受每平方米3500元自行安置住