淺談“三舊”改造項目開發(fā)強度的測算

1、淺談“三舊”改造項目開發(fā)強度的測算摘要：隨著我國城市化的進(jìn)程的推進(jìn)，“三舊”改造是政府為了解決土地資源稀缺和開發(fā)需求旺盛矛盾的有效方法。本文以政府投入與產(chǎn)出關(guān)系的分析，提出土地開發(fā)強度的簡單測算模型，為政府的決策提供依據(jù)。關(guān)鍵詞：“三舊”改造；土地整合；開發(fā)強度；容積率。中圖分類號：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1、“三舊”改造的背景改革開放30多年來，廣東省經(jīng)濟社會快速發(fā)展，綜合實力實現(xiàn)歷史性跨越。在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，也消耗了

2、大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴(yán)重制約廣東省可持續(xù)發(fā)展。廣東省人均耕地只有約0.45畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于聯(lián)合國糧農(nóng)組織規(guī)定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地保護任務(wù)和耕地占補平衡極為艱巨。為了保持增長，未來15年廣東省約需40萬畝建設(shè)用地，而國家下達(dá)給廣東的新增建設(shè)用地指標(biāo)平均每年僅有29萬畝，每年缺口約11萬畝。為了破解發(fā)展難題，先行先試，2008年12月20日，《國土資源部、廣東省人民政府共同建設(shè)節(jié)約

3、集約用地試點示范省合作協(xié)議》在廣州簽定。以舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊為對象的“三舊”改造，正是其中的重國家不可再生的重要資源，城市土地則是被投入了物化勞動(基礎(chǔ)設(shè)施)的資源，具有更高的經(jīng)濟價值。合理使用城市土地有很大的經(jīng)濟意義，同時還有重要的社會意義和環(huán)境意義。因此，必須確定城市適宜的開發(fā)容量并形成合理的空間密度分布，在滿足發(fā)展需要和保證環(huán)境質(zhì)量二者之間取得平衡。對城市開發(fā)強度進(jìn)行合理控制和引導(dǎo)，也是塑造城市特色和城市整體景觀風(fēng)貌的重要手段

4、之一。3、土地開發(fā)強度的傳統(tǒng)研究3.1現(xiàn)行規(guī)劃編制對開發(fā)強度控制的不足城市開發(fā)強度控制是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟、社會、文化、政策等諸多因素。目前我國的城市規(guī)劃體系中，開發(fā)強度控制主要由控制性詳細(xì)規(guī)劃確定，但在確定控制指標(biāo)時一直存在著理性依據(jù)不足、隨意性過大的問題，使規(guī)劃的權(quán)威性和科學(xué)性受到質(zhì)疑和非議。3.2現(xiàn)行規(guī)劃編制中影響開發(fā)強度的因素（一）地塊的用地性質(zhì)。由于各種用地有不同的“功能”定位，如商業(yè)金融業(yè)用地、行政辦公用地等的容積