[教育]長春恒興國際城商業(yè)定位

1、長春恒興國際城商業(yè)定位,目 錄,項目投資環(huán)境分析項目自身條件分析項目商業(yè)定位,項目投資環(huán)境分析,1、宏觀分析2、競爭對手分析3、消費(fèi)者分析4、政策分析,東北地區(qū)：自然資源豐富，石油、金、鐵儲量全國第一，人均耕地面積全國第一，老工業(yè)基地，技術(shù)人才眾多，為長三角、珠三角、京津冀之后的中國第四大經(jīng)濟(jì)圈。長春市：汽車城，電影城，文化城，雕塑城，歷史上作為偽滿洲國國都名氣人口曾超過東京，在2010年中國城市競爭力排名中位于第29

2、位，弱于大連（9位）和沈陽（14位），強(qiáng)于哈爾濱（46位）。南關(guān)區(qū)： 面積80.95平方公里，人口112.37萬，在長春六大主城區(qū)中人口最多。,1、宏觀分析,數(shù)據(jù)來源：《中國城市流通競爭力報告2010》，中國經(jīng)濟(jì)出版社,項目所在城市概況,長春地處東北平原中央，是東北地區(qū)天然地理中心，東北亞幾何中心，東北亞十字經(jīng)濟(jì)走廊核心，地理位置十分優(yōu)越。長春人口多于沈陽、大連，面積大于沈陽、大連，生產(chǎn)總值卻低于沈陽、大連，說明長春生產(chǎn)能力尚未充

3、分發(fā)揮。在東北四個典型城市中，長春地區(qū)生產(chǎn)總值增速最大，說明長春正處于高速發(fā)展期。長春社會消費(fèi)品零售總額、社會消費(fèi)品零售總額增速、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出均較低，說明本地居民消費(fèi)能力相對較弱。長春商品市場個數(shù)不到沈陽的一半，也遠(yuǎn)少于大連、哈爾濱，說明其商品市場數(shù)量較少。長春進(jìn)出口總額高于沈陽、是哈爾濱的兩倍多，出口潛力巨大。長春商品交易市場成交額大于沈陽，貨運(yùn)總量卻少于沈陽，可能原因是一大部分商品直接出口去

4、了國外。,,重慶路商圈,,紅旗街商圈,,桂林路商圈,2、競爭對手分析,,,本項目,,2000m,長春第一商圈，長春市的市級商業(yè)中心，以中高檔消費(fèi)為主。主力店有：卓展、亞泰富苑、國貿(mào)、百貨大樓、萬達(dá)購物廣場、人防地下商場、沃爾瑪、國美、蘇寧等。目前重慶路商圈的主要問題是：1、交通擁擠；2、停車位嚴(yán)重不足；3、業(yè)態(tài)分布不合理，互補(bǔ)性不強(qiáng)。,重慶路商圈,以上均為2009年數(shù)據(jù)，僅供參考。數(shù)據(jù)來源http://blog.linkshop.co

5、m.cn/u/ybmybm/archives/2009/114513.html,重慶路商圈不同業(yè)態(tài)比例,長春第二商圈，匯集了歐亞商都、巴黎春天百貨、亞細(xì)亞百貨、百腦匯等大型商家，三大業(yè)態(tài)為百貨、超市、電子市場。臨近電影城、朝陽公園、南湖公園，人文環(huán)境資源好。與重慶路商圈相比，發(fā)展空間大，未來可能挑戰(zhàn)重慶路的第一商圈地位。目前正在規(guī)劃建設(shè)以萬達(dá)和國信兩大綜合體為龍頭的大型綜合體項目。,紅旗街商圈,定位為時尚、另類、前衛(wèi)，吸引年輕人。大小商

6、家2700戶，僅韓國投資興辦的企業(yè)就有近百戶。形成了長春韓國街、同志街名品名店一條街、隆禮路酒吧一條街、同光路通信一條街，桂林路精品服飾一條街、西康路名小吃一條街、立信街燒烤一條街、百匯街全民創(chuàng)業(yè)一條街等專業(yè)街路。,桂林路商圈,對恒興國際項目的啟示,長春商戶對價格很敏感，商業(yè)部分如果利用扣率聯(lián)營，扣率應(yīng)低于重慶路商圈同類型項目中扣率最低的亞泰富苑。根據(jù)長春的城市發(fā)展階段、競爭對手以及恒興國際自身特點(diǎn)，恒興國際定位中高端市場比較合適。論

7、據(jù)如下：2010年長春城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16072元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出13409元，遠(yuǎn)低于北京、上海，并低于東北地區(qū)的大連、沈陽。重慶路商圈正在進(jìn)行升級改造工程，卓展擴(kuò)建項目、原百貨商場改造項目均面向高端客戶。如果恒興國際也定位高端客戶，競爭壓力極大。定位高端市場的卓展處于虧損，定位中高端的亞泰富苑經(jīng)營狀況較好。重慶路商圈面向高中檔客戶，短期內(nèi)難有競爭對手。紅旗街商圈以百貨、超市、電子產(chǎn)品為三大業(yè)態(tài)，未來以萬達(dá)、國信之類

8、的城市綜合體為龍頭發(fā)展，發(fā)展?jié)摿薮蟆９鹆致飞倘σ詴r尚為賣點(diǎn)吸引年輕人。恒興國際項目必須走差異化競爭道路才能成功。,3、消費(fèi)者分析,客流來源：本商圈主力消費(fèi)人群主要來自長春本地的中高收入層，以長春市居民為主，本地居民占到75%，外地人口為25%，主要是吉林省非長春人為主；年齡：商圈的客流主要集中在40歲以下的人群中，主力年齡層大約為20到50歲的青年及中年人士，40歲以下的人群占到74%，40歲以上的只占26%。顯示出商圈潛在的消費(fèi)者

9、年齡相對年輕，且女性的比例比較大?；橐鰻顩r：商圈客流比例中已婚比例占到59%，未婚比例占到41%。家庭人口：商圈客流以3口之家居多，占56%，4口之家占18%，其他占26%。文化程度：商圈客流文化程度略高于長春市居民的總體程度，有51%的顧客文化程度在大學(xué)、大專以上，高中、中專占到36%，文化程度較低的僅占13%。職業(yè)特征：在商圈客流中占13%的為商業(yè)服務(wù)人員、個體經(jīng)營者、大中學(xué)生和私營企業(yè)人員，10%的為公司職員，黨政機(jī)關(guān)公務(wù)

10、員占10%，自由職業(yè)者8%，專業(yè)技術(shù)人員占12%，其他占8%。,消費(fèi)者數(shù)據(jù)搜集困難，故先以離項目最近的重慶路商圈數(shù)據(jù)作為參考。實(shí)際項目中應(yīng)通過嚴(yán)格的調(diào)研取得準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。,消費(fèi)者消費(fèi)趨向研究,消費(fèi)時間：一天當(dāng)中主要在下午和晚上購物，占59%，一周當(dāng)中主要在雙休日購物的占66%。消費(fèi)地點(diǎn)及內(nèi)容：主要在繁華商業(yè)區(qū)和家庭附近的超市和百貨商場購買日用品、服飾和食品。影響因素：影響消費(fèi)者購物的因素主要是價格和質(zhì)量，其次是購買便利。消費(fèi)趨勢：潛在

11、消費(fèi)者中等收者居多，有少部分高收入人群。,消費(fèi)者要什么？,4、政策分析,根據(jù)《南關(guān)區(qū)2010年政府工作報告》：“2011年，要以實(shí)施‘項目落地年’活動為載體，始終突出項目建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)項目建設(shè)。年內(nèi)計劃推進(jìn)億元以上項目120個，其中新建項目50個，續(xù)建項目32個，爭取項目38個，實(shí)現(xiàn)投資突破100億元，新增建筑面積300萬平方米。重點(diǎn)抓好長春國際金融中心、綠地中央廣場等16個大型商業(yè)綜合體和大馬路商貿(mào)區(qū)塊、南部新城金融總部集中區(qū)區(qū)塊等項

12、目建設(shè)?！备鶕?jù)2011年1月20日長春市市長在第十三屆人民代表大會第四次會議上的講話：“繼續(xù)抓好20個商務(wù)綜合體、20個區(qū)域性批發(fā)大市場，年內(nèi)力爭全部在建并盡快建成開業(yè)?！?這么多商業(yè)綜合體！市場消化得了嗎？,項目自身條件分析,基本情況項目周邊交通狀況項目周邊市政配套狀況項目周邊商業(yè)氛圍項目周邊辦公環(huán)境項目區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表專業(yè)團(tuán)隊,1、基本情況,項目名稱：恒興國際城用地性質(zhì)：居住、商業(yè)項目四至：

13、東至原線材廠東墻，西至大經(jīng)路，南至解放大路，北至二道街項目區(qū)位：長春市南關(guān)區(qū)大經(jīng)路與解放大路交叉口北側(cè)，西二道街東側(cè)，亞泰大街西側(cè),基地東側(cè)的道路為大馬路，西側(cè)為大經(jīng)路，北側(cè)為西二道街，南側(cè)為主干道解放大路。東側(cè)為主干道亞泰大街?；貎?nèi)有西頭道街等貫穿基地東西，基地東側(cè)為長春市的母親河伊通河，具備良好景觀帶。,2、項目周邊交通狀況,項目西側(cè)二道街,項目西南角解放大路與大經(jīng)路交叉口,東側(cè)：與大馬路之間隔著部分居民樓，交通受阻，南、西、北

14、三側(cè)均臨街；南臨：長春市東西向交通主干道解放大路，為雙向8車道設(shè)計；西側(cè)：大經(jīng)路為南北向交通要道，為雙向4車道設(shè)計；北側(cè)：二道街是東西向交通道路，為雙向混合車道，來往小型車輛和公交線路較多。距離長春市龍嘉國際機(jī)場約30公里，距離火車站約4.5公里，規(guī)劃中的地鐵2號線和5號線的交匯處，交通發(fā)達(dá)。,3、項目周邊市政配套狀況,2024/3/27,4、項目周邊商業(yè)氛圍,項目東南角商業(yè)門面,項目北側(cè)沿街商鋪,5、項目周邊辦公環(huán)境,項目用地

15、南側(cè)的解放大路有長春的“金融一條街”之稱，周邊辦公類建筑體除吉林省林業(yè)廳、電力局、吉林勞保等政府機(jī)關(guān)辦公大樓外，沿解放大路建有通鋼國際大廈、21世紀(jì)商務(wù)總部、長春國際商務(wù)中心、財富廣場、金碧閣等中高檔辦公樓、商住樓，且以形成一定的規(guī)模，初步培育出區(qū)域商務(wù)辦公氛圍；但目前多數(shù)項目的企業(yè)入駐情況一般，入駐率不高、租金偏低、且入駐企業(yè)規(guī)模不大，以中小企業(yè)為主。,總建筑面積：5.3萬平方米  主體高：99.6米 

16、A座：25層，共3.1萬平方米 B座：20層，2.2萬平方米 局部高度：110.6米 入駐企業(yè)：招商證券、泰康人壽、中國南方航空、工商銀行、 吉林銀行 、中國建設(shè)銀行,通鋼國際大廈,6、項目區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境分析,項目所在區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)中心不多，沿街商業(yè)門面經(jīng)營狀況不甚理想，需有區(qū)域核心商業(yè)來調(diào)動區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍；周邊辦公樓較多，具有一定的商務(wù)辦公氛圍，但是檔次參差不齊，多數(shù)檔次不高，區(qū)域高檔寫字樓市場前景廣闊；區(qū)

17、域內(nèi)住宅項目較少，商住較多，公寓類產(chǎn)品幾乎沒有，市場空白。 項目東側(cè)保留建筑前方有小塊空地，原規(guī)劃建設(shè)商住樓，總建大約在2萬㎡左右；項目用地東側(cè)過長春大橋有大幅空地，目前正在進(jìn)行場地平整，規(guī)劃建設(shè)住宅和沿街底商；項目西南角、21世紀(jì)商務(wù)總部旁有一幢爛尾樓，目前已被吳太集團(tuán)收購，規(guī)劃用途為商住、辦公，但是內(nèi)部設(shè)計較差，產(chǎn)品檔次與本案規(guī)劃的寫字樓有較大差距。,7、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表,8、專業(yè)團(tuán)隊,營運(yùn)商 廈門恒興置業(yè)有限

18、公司投資商 長春恒興置業(yè)有限公司設(shè)計單位 中國建筑東北設(shè)計研究院有限公司策劃公司 北京零點(diǎn)前進(jìn)策略咨詢有限責(zé)任公司,項 目 商 業(yè) 定 位,整體定位客層定位營銷策略功能配置商業(yè)構(gòu)想項目可能面對的風(fēng)險防范風(fēng)險措施建議,HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。,1、整 體 定 位,HO

19、TEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION +APARTMENT,“HOPSCA”豪布斯卡,（酒店+辦公+公園+購物中心+商會+住宅）,2、客 層 定 位,“HOPSCA”豪布斯卡,（酒店+辦公+公園+購物中心+商會+住宅）,,以中檔客戶為主，高檔客戶為輔，兼顧低檔客戶消費(fèi)需求。,3、營 銷 策 略,,商業(yè)：突出“物美價廉，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”的概念。,,寫字樓：突出專為XX類公司打造的高端寫字樓。,商戶主要選

20、家樂福、蘇寧、百信鞋業(yè)等以“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”特點(diǎn)出名的商戶，高檔商品可參考奧特萊斯模式主要銷售折扣商品。,例如IT公司電腦多，要求寫字樓布線合理，散熱好?？稍趯懽謽且?guī)劃之初就按某行業(yè)要求定做，宣傳時突出這個特點(diǎn)。參考融科資訊中心營銷方案。,,住宅：突出黃金地段升值空間大，學(xué)校多、生活方便等概念。,4、功能配置,除傳統(tǒng)的大型購物中心、日用百貨店、超市、精品店、時尚店之外，可考慮以下幾個特色店方案。區(qū)域內(nèi)政府機(jī)構(gòu)多，可設(shè)一個高檔商務(wù)禮品城。東

21、北氣候嚴(yán)寒，白酒消費(fèi)量大。建立一個大型的名酒城，或許不錯。區(qū)域內(nèi)醫(yī)院多，可設(shè)一個實(shí)惠型的銷售醫(yī)療器械和藥品的大藥店。可設(shè)一個主營嬰幼用品、保健品的大超市。區(qū)域內(nèi)學(xué)校多，針對學(xué)生求職的職業(yè)裝需求可建立價位在300-1000元之間的職業(yè)裝店。,5、商業(yè)構(gòu)想——商 業(yè),入駐寫字樓的客戶大多為第三產(chǎn)業(yè)公司，考慮長春發(fā)展階段和目前寫字樓市場供過于求的現(xiàn)狀，應(yīng)避免規(guī)劃過多的寫字樓空間。如果真遇到銷售問題，可考慮建一個少兒MBA學(xué)校，占用空置

22、面積。住在別墅區(qū)的孩子最寂寞，因?yàn)楹苌儆行』锇榭梢砸黄鹜?。通過少兒MBA學(xué)校把這些孩子集中到一起，給他們最好的師資，引導(dǎo)他們做培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)力的游戲，讓他們從小建立人脈網(wǎng)。參考金寶貝案例。,5、商業(yè)構(gòu)想——寫 字 樓,項目投資回收期長，資金壓力大。目前長春競爭力不如大連、沈陽，短期內(nèi)對某些高端客戶吸引力較弱。長春氣候酷寒，非東三省的高校畢業(yè)生一般畢業(yè)后不愿意留在長春，高端人才儲備不足影響工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而影響商業(yè)發(fā)展。商業(yè)發(fā)展水平直

23、接關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)市場是否繁榮。重復(fù)建設(shè)的其它項目會與恒興國際形成競爭。對搬遷住戶是否及時合理補(bǔ)償，可能會影響項目聲譽(yù)。,6、項目可能面對的風(fēng)險,,資金問題,,招商問題,7、防范風(fēng)險措施建議,投資前就與重點(diǎn)客戶協(xié)商，按其要求定制，最好先租后建。多做市場調(diào)研，準(zhǔn)確定位，走差異化競爭路線，避免和重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林路商圈以及新建的城市經(jīng)濟(jì)體等競爭對手雷同。如果雷同，就揚(yáng)長避短，努力在細(xì)節(jié)上打敗對手。多和政府溝通，爭取優(yōu)惠政策。