[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析

1、房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析,房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表傳統(tǒng)的財務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用,6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述,6．1．1房地產(chǎn)項目財務(wù)分析的含義 財務(wù)分析也叫財務(wù)評價。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償

2、能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。,6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述,財務(wù)分析的基本程序是： 1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。 2．編制基本財務(wù)報表。 3．財務(wù)分析指標(biāo)的計算與評價。 4．進(jìn)行不確定性分析。 5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。,6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述,6．1．2財務(wù)分析的作用 1．衡量項目的盈利能力

3、 這種衡量主要是靠計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標(biāo)來進(jìn)行的。,6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述,2．衡量項目的清償能力 這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進(jìn)行的。 3．衡量項目的資金平衡能力 資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行的。,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報

4、表,6．2．1現(xiàn)金流量表 1．現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,2．現(xiàn)金流量表的種類 按照投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為： 1）全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及

5、投資回收期等評價指標(biāo)的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。 其表格形式見表6-1。,全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表表6-1 單位：萬元,全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表6-1 單位：萬元,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,2）資本金現(xiàn)金流量表 資本金是項目投資

6、者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。 其表格形式見表6-2。,資本金現(xiàn)金流量表表6-2 單位：萬元,資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表6-2 單位：萬元,6．

7、2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,3）針對兩表的有關(guān)說明 （1）凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。 （2）兩表的區(qū)別。 （3）計算期 （4）房地產(chǎn)投資項目往往有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分。,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,4）投資者各方現(xiàn)金流量表 該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方

8、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 當(dāng)一個房地產(chǎn)項目有幾個投資者進(jìn)行投資時，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。 其表格形式見表6-3。,投資各方現(xiàn)金流量表表6-3 單位：萬元,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,6．2．2資金來源與運(yùn)用表 1．資金來源與運(yùn)用表的含義 資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期

9、內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務(wù)報表，它為項目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務(wù)信息。 其表格形式見表6-4。 本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。,現(xiàn)金來源與運(yùn)用表表6-4 單位：萬元,現(xiàn)金來源與運(yùn)用表續(xù)表6-4 單位：萬元,6．2房地產(chǎn)投資項目

10、財務(wù)分析基本報表,2．資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。 作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來源與運(yùn)用表的累計盈余欄目。,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本

11、報表,3．與一般建設(shè)項目的不同 在填列資金來源與運(yùn)用表時，與現(xiàn)金流量表一樣，出售項目和出租項目也會有所不同，這是與一般建設(shè)項目不同的地方。 1）出售項目資金來源與運(yùn)用表（見表6-5） 2）出租和自營項目的資金來源與運(yùn)用表（見表6-6）,出售項目資金來源與運(yùn)用表表6-5 單位：萬元,出租與自營項目資金來源與運(yùn)用表表6-6

12、 單位：萬元,出租與自營項目資金來源與運(yùn)用表續(xù)表6-6 單位：萬元,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,6．2．3損益表 1．損益表的含義 損益表是反映房地產(chǎn)投資項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務(wù)報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利

13、潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。 其表格形式如表6-7。,損益表表6-7 單位：萬元,損益表續(xù)表6-7 單位：萬元,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,2．損益表的內(nèi)容及計算 1）關(guān)于利潤總額 損益表中的利潤總額一般應(yīng)為： 利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－運(yùn)營費(fèi)用－修理費(fèi)用－經(jīng)營稅金與附加

14、－土地增值稅,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,（1）以出售為主的房地產(chǎn)項目的利潤總額 利潤總額=銷售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅 其中，銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據(jù)可以依據(jù)第5章的財務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報表得到。 其表格形式見表6-8。,出售型房地產(chǎn)項目的損益表表6-8 單位：萬元,6．2房地產(chǎn)投

15、資項目財務(wù)分析基本報表,（2）以出租為主的房地產(chǎn)項目利潤總額 利潤總額=出租收入－經(jīng)營成本－經(jīng)營稅金與附加 其中，出租收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過第5章的財務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報表得到。 其表格形式見表6-9。,出租型房地產(chǎn)項目的損益表表6-9 單位：萬元,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,2）關(guān)于稅后利潤 稅后利潤=利潤總

16、額－所得稅 其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率 一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計算出來的利潤總額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為33%。,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,3）關(guān)于利潤分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序分配： （1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。 （2）提取盈余公積金。 （3）向投資者分配利潤，即表中的

17、應(yīng)付利潤。 考慮了這三項因素后（大部分情況下只有后兩項因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤補(bǔ)分給投資者。,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,6．2．4資產(chǎn)負(fù)債表 1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報表。該表主要用于考察項目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等

18、于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。 2．資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,6．2．5基本報表的相互關(guān)系 基本報表是財務(wù)分析體系中重要的組成部分。各種基本報表之間有著密切的聯(lián)系。 “利潤表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表，不同的是，通過“利潤表”計算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過“現(xiàn)金流量表”計算的是盈利能

19、力的動態(tài)指標(biāo)。同時“利潤表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。,6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表,“借款還本付息表”、“資金來源與運(yùn)用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進(jìn)行項目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來源與運(yùn)用表”可以計算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率等指標(biāo)。 另外，通過“資金來源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項目的資金平衡能力的分析。,6．3傳統(tǒng)的

20、財務(wù)指標(biāo)分析,6．3．1基本指標(biāo) 1．收益乘數(shù) 收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場價值（價格）與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析的工具，但可以很容易地將那些明顯不能接受的項目加以剔除。,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,收益乘數(shù)按計算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。,,,比較而言，總收益乘數(shù)分析更為常用。因為凈收益乘數(shù)需要事先確定凈經(jīng)營收益，稍微麻煩一些。,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,2．財務(wù)比率 財務(wù)比率一般用

21、于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財務(wù)比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。 1）營業(yè)比率：它是項目的經(jīng)營支出占實際總收入的百分比。,,一般說來，營業(yè)比率越高代表營運(yùn)的效率越差，反之則效率越高。,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,2）損益平衡比率：它是項目的經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個比率越小，則潛在總收入越大，則項目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項目總收入水平可以越低。所以，損益平衡

22、比率越低越好。,,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,3）償債保障比率 償債保障比率有時也叫償債能力比率、還本付息比率。表示項目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系 。這是項目凈經(jīng)營收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。,,該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財務(wù)風(fēng)險越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標(biāo)越大越好。,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,3．盈利能力指標(biāo) 所有盈利分析方法的一個共同特點(diǎn)是將

23、投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來。 1）全面資本化率：表示預(yù)期凈經(jīng)營收益占市場價格的百分比。,,從前面的收益乘數(shù)分析可知，它是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。 因為沒有反映融資狀況對投資項目的影響，全面資本化率這個指標(biāo)的適用性受到一定的限制。,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,2）股本化率（也叫權(quán)益資本化率）：表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。,,股本化率考慮了不同融資條件對物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對投資項目的影響。,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析

24、,3）現(xiàn)金回報率(也叫資本金凈利潤率)：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。,,作為考慮了所得稅后的指標(biāo)，它仍有缺點(diǎn)。它沒有考慮物業(yè)價值的變動和稅后現(xiàn)金流量隨時間的變化對投資績效的影響。,,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,4）經(jīng)紀(jì)人收益率 經(jīng)紀(jì)人收益率指標(biāo)解決了現(xiàn)金回報率指標(biāo)的缺點(diǎn)。它調(diào)整了分子，用稅后現(xiàn)金流量再加上遞增的權(quán)益投資額，使之既考慮了所得稅結(jié)果，也考慮了由于抵押貸款分期償還后相應(yīng)的權(quán)益增加（即物業(yè)價值的變動）情況，從而使所投資

25、的物業(yè)看起來更富有吸引力。,,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,4．回收期指標(biāo) 回收期是計算各投資項目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時的年數(shù)。收回初始投資所需時間越短的項目越好。 回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。從前面的介紹中我們知道有幾種不同的收益指標(biāo)，所以回收期相應(yīng)也有幾種計算方法。 回收期=市場價格/凈經(jīng)營收益（全面資本化率的倒數(shù)） 　 回收期=初始股本投資/稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)

26、） 　 回收期=初始股本投資/稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報率的倒數(shù)） 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資/預(yù)期現(xiàn)金流量。 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時間。,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,6．3．2投資分析的合理化趨勢 1．傳統(tǒng)財務(wù)分析方法的不足 1）忽略了整個持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營期的第1年，最多也是前面幾年的經(jīng)

27、營情況。 2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。 3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時間問題。,6．3傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)分析,2．發(fā)展趨勢 投資分析的合理化的趨勢就是，項目的投資收益要作數(shù)量、質(zhì)量和時間三方面的修正。 一般情況下，投資者會綜合考慮各種經(jīng)驗分析值以及項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再做決策。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指

28、標(biāo)分析,1．根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。,,,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,2．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。,,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,3．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。,,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,6．4．2各財務(wù)分析指標(biāo)與報表的關(guān)系 從上述有關(guān)財務(wù)分析的內(nèi)容與財務(wù)分析指標(biāo)體系，我們可以看出財務(wù)分析

29、指標(biāo)與財務(wù)基本報表之間的對應(yīng)關(guān)系。見表6-12。,表6-12 財務(wù)分析指標(biāo)與基本報表的關(guān)系,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,6．4．3各財務(wù)分析指標(biāo)的計算 靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時間價值因素的影響而計算的盈利指標(biāo)。 1）投資利潤率 投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤總額（或預(yù)計回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目的獲利水平。其計算公式為：,,式中：總

30、投資額=投資+貸款利息,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,實際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。 計算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤率（或收益率），說明該項目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,2）投資利稅率 投資利稅率是項目利稅額

31、與總投資額的比值。其計算公式為：,,式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。 計算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項目是可以考慮接受的。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,3）資本金利潤率 資本金利潤率是項目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計算公式為：,,計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標(biāo)

32、資本金利潤率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項目是可以考慮接受的。,,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,4）資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項目所得稅后利潤與項目資本金之比。其計算公式為：,,應(yīng)該說，資本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個指標(biāo)，因為它反映了投資者自己出資所帶來的凈利潤。,,,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,5）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項目的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期的計算具體

33、有兩種方法： （1）當(dāng)項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時： 投資回收期=項目總投資/項目年平均收益額 例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓項目進(jìn)行出租，估計投入運(yùn)營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該項目的靜態(tài)投資回收期。 根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,（2）當(dāng)項目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時：

34、 投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值/本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計算求得。當(dāng)累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)項目投資回收的粗略

35、評價。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,6）借款償還期 借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期。（1）國內(nèi)借款償還期 國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項目計算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息所需要的時間。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來源與運(yùn)用表”計算。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,其詳細(xì)計算公式

36、為： 借款償還期 = 借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額） 實際操作中，項目借款償還期往往已由借款合同確定。計算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項目沒有清償能

37、力，是不可行的。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,（2）國外借款償還期 國外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計可能的借款償還條件計算。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為房地產(chǎn)項目具有清償能力。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,7）財務(wù)比率 這里財務(wù)比率與本章第3節(jié)中介紹的的財務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營

38、收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,2．動態(tài)指標(biāo)的計算 動態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標(biāo)。常用的動態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。 1）財務(wù)凈現(xiàn)值 （1）凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房

39、地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,,式中：NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第年的現(xiàn)金流入量； COt：第年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項目計算期（）。凈現(xiàn)值可以通過財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,（2）關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解 ①關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用 在各

40、項目之間進(jìn)行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。 ②關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報率來確定。 項目分析評價人員在確定財務(wù)基準(zhǔn)收益率時，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

41、；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預(yù)期；項目風(fēng)險的大??；項目的壽命期長短等。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,③關(guān)于計算期 對開發(fā)項目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項目或置業(yè)后出租的項目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉(zhuǎn)售或項目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。 從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應(yīng)該是指項目

42、在經(jīng)濟(jì)上的可用時間而非耐用年限。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,（3）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng)NPV＞0 時，表明投資項目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng)NPV＝0時，表明投資項目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng)NPV＜0時，表明投資項目收益率達(dá)不

43、到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有NPV≥0時，投資項目在財務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,2）財務(wù)內(nèi)部收益率（1）財務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關(guān)系。如圖6-4所示：,圖6-

44、4 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：,,式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目計算期終了時，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,（2）財務(wù)

45、內(nèi)部收益率的計算 其公式為：,,式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負(fù)值的折現(xiàn)率。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,其計算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流

46、量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時的正值和負(fù)值各一個，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,（3）財務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財務(wù)內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定

47、項目在財務(wù)上是否可行。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,①FIRR與i比較，反映項目的盈虧狀況： FIRR＞i ，項目盈利； FIRR=i ，項目盈虧平衡； FIRR＜i ， 項目虧損。②FIRR與ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： FIRR＞ic ，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRR＜ic ，項目盈利低于行業(yè)平均水平。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分

48、析,③ 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRR≥ic時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進(jìn)一步研究。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風(fēng)險的估計和其它投資機(jī)會的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的實際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就

49、會虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,（4）內(nèi)部收益率存在的問題 以下存在的問題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評價項目得出的決策信號與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。 一是再投資利率問題；二是多重根問題。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,① 再投資利率問題 再投資利率指房地產(chǎn)投資項目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。 采用內(nèi)部收益率分析方法對

50、各種項目進(jìn)行比較時，暗含了這樣一個假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,A．當(dāng)這種假定的前提條件存在時，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實際的。 B．但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時，即當(dāng)時市場上其它投資機(jī)會的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時，或者說內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會成本，并高到不現(xiàn)實的地步時，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率

51、就是一個不合理、不現(xiàn)實的假設(shè)。這時，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。 C．當(dāng)各種投資項目的使用壽命或持有期不同時，再投資問題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,② 多重根問題 一般而言,項目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時仍會有負(fù)現(xiàn)金

52、流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時方程有且只有一個內(nèi)部收益率解。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,3）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時間?；颈磉_(dá)式為：,,式中：n:為動態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計算公式為： 動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值/本期凈現(xiàn)金流量

53、折現(xiàn)值。,6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析,在項目財務(wù)評價中，計算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項目在財務(wù)上就是可以考慮接受的。 動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,6．5．1項目概況 該房地產(chǎn)投資項目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科

54、技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī) 劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)如下： 1．用地面積：11 417㎡； 2．建筑密度：≦35%； 3．容積率（地上）：≦4.62； 4．綠化率：≧25%； 5．人口密度：≦1 085人/公頃 6．規(guī)劃用途：商住綜合樓,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,6．5．2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)的要求及

55、對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1~2層為商業(yè)用途，3~4層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為19層高，為住宅用途。 本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-16與6-17。,表6-16 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一),表6-17 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(二),6．

56、5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,6．5．3項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 1．有關(guān)工程計劃的說明 項目總工期為36個月（從2001年3月至2004年3月）。 當(dāng)完成地下室第一層工程時，開展預(yù)售工作。 2．項目實施進(jìn)度計劃 項目實施進(jìn)度計劃如表6-18所示。,表6-18 項目實施進(jìn)度計劃表,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用

57、 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,6．5．4項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算1．投資與成本費(fèi)用估算 1）土地出讓地價款。包括兩部分： （1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6 131萬元。 （2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9 060萬元。 上述兩項合計：15 191萬元。,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)

58、項目財務(wù)分析事例,（2）前期工程費(fèi)。本項目前期工程費(fèi)估算參見表6-19。（3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過程參見表6-21。（5）開發(fā)期稅費(fèi)。其估算過程參見表6-22。（6）不可預(yù)見費(fèi)。取以上（1）~（4）項之和的3%。則不可預(yù)見費(fèi)為：　?。?5 191+894.48+11 013+660.51）×3%=832.

59、77（萬元） 開發(fā)成本小計：30 966.4萬元,表6-19 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元,,表6-20 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬元,表6-21 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬元,表6-22 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,2．開發(fā)費(fèi)用估

60、算 1）管理費(fèi)用。取以上（1）~（4）項之和的3%。則管理費(fèi)用為： （15 191+894.48+11 013+660.51）×3%=832.77（萬元） 2）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計為：2 706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)

61、項目財務(wù)分析事例,3）財務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1 年借款10 000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計算如下： 第1年應(yīng)計利息：（0+10 000÷2）×7.11% =355.5 第2年應(yīng)計利息：（10 355.5+0÷2）×7.11%=736.28 第3年應(yīng)計利息：（5 177.75+0÷2）×7.11

62、%=368.14 則財務(wù)費(fèi)用為上述合計：1 459.92萬元。詳見表6-30：貸款還本付息表。 開發(fā)費(fèi)用小計： 4 998.97萬元 總成本費(fèi)用合計：35 965.72萬元。,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,3．投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。 詳見表6-23。,表6-23 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬元,6．5房地產(chǎn)投資項目財

63、務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,4．項目銷售收入估算 1）銷售價格估算。 銷售價格的估算采用市場比較法和成本定價法確定。（1）住宅部分 ① 市場比較法定價過程 在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項目的交易日期均為2000年11月1日，C項目的交易日期為2000年9月 1日。已知2000年下半年

64、至今，該城市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項目的住宅價格為：7 458元/㎡。詳見表6-24和表6-25。,表6-24 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表,表6-25 本項目住宅價格市場比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用

65、 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,② 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目住宅部分的建房成本為6 437元/㎡（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目住宅部分的銷售單價為： 銷售單價 = 建房成本×（1+成本利潤率） =6 437×（1+10%） =7 080（元/㎡）,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某

66、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,（2）商鋪部分 ① 市場比較法定價過程 目前該市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目E、F作比較實例。其中，E項目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項目的交易日期是2001年1月1日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項目的商鋪單價為：19 283元/㎡。詳見表6-26。,表6-26 本項

67、目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,② 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為9 194元/㎡（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為： 銷售單價=建房成本×（1+成本利潤率）=9

68、 194×（1+10%）=10 113.4（元/㎡）,6．5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例,（3）車位銷售價格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價為25萬元/個~30萬元/個。（4）建議銷售單價 在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為： 住宅：7 400元/㎡ 商鋪：19 200元