[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算,,,1 投資估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等，各項費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè)項目類型的特點不同，其費用構(gòu)成有較大的差異。,,1．1 土地費用估算 開發(fā)項目土地費用是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用

2、土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。,,（1）土地征用拆遷費 土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周

3、轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。,,（2）土地出讓地價款 以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。,,土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地

4、用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。,,（3）土地轉(zhuǎn)讓費 土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。,,（4）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權(quán)

5、可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。,,（5）土地投資折價 房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價。,,1．2 前期工程費 前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。,,項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用支出一般可百分比估算。

6、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％一3％，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0．5％左右。,,“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算，可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。,,1．3 房屋開發(fā)費 房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 （1）

7、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。 當(dāng)房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應(yīng)對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。,,（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費用。

8、主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。,,（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。,,在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、

9、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：,,1）單元估算法。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。,,2）單位指標(biāo)估算法。單位指標(biāo)估算法是指

10、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量（千卡/小時）指標(biāo)計算，變配電安裝按設(shè)備容量（千伏安）指標(biāo)計算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量（千卡/小時）指標(biāo)計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量（立方米/小時）指標(biāo)計算，各類圍墻、室外管線工程按長度（米）指標(biāo)計算，室外道路按道路面積（平方米）指標(biāo)計算等。,,3）工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)

11、算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資。,,4）概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用。常使用的估算公式是： 直接費＝每平方米造價指標(biāo)×建筑面積， 主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。,,1．4 管理費 管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的 各種費用。主要包括：管理人員工資、

12、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤消、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。,,管理費可按項目總投資的3％一5％估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費應(yīng)該在各個項目間合理分?jǐn)偂?,1．5 財務(wù)費用 財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費

13、用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10％左右。,,1．6 銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣

14、告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。,,1.7 開發(fā)期稅費 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應(yīng)考慮項目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府 或有關(guān)部門征收的費用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。,,1．8 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承

15、包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。,,1．9 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的3％一7％估算。 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應(yīng)估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設(shè)施設(shè)備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，

16、維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預(yù)見費。,,2 資金使用計劃 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況。,,3 收入估算與資金籌措 8．4．3．1 收入

17、估算 估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃（含銷售、出租、自營等計劃）。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。,,（1）租售方案 租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。對于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，此

18、時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期（年、半年、季度、月）擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。,,（2）租售價格 租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。,,租售價格的確

19、定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。,,（3）租售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項目竣工后暫時找不到租客的時間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對年租金收入的影響。租售收人估算，要計算出每期（

20、年、半年、季度、月）所能獲得的租售收人，并形成租售收入計劃。,,（4）收款方式 收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。,,3．2 資金籌措 資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足開發(fā)項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍

21、然不滿足資金需求時，可安排借貸資金,房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制,在完成房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、開發(fā)項目策劃、開發(fā)項目投資與成本費用估 算、開發(fā)項目收入估算與資金籌措計劃編制等基礎(chǔ)工作后，就可以通過編制財務(wù)報表、計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行財務(wù)評價。,,4．1 財務(wù)評價的報表 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲于輔助報表中，這些輔助報表

22、通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。,,4．1．1 基本報表 （1）現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期（年、半年或季度、月）的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)，進行開發(fā)項目財務(wù)盈利能力分析。按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為：,,1）全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)

23、凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎(chǔ)。,,2）資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。,,3）投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值

24、等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 （2）資金來源與運用表 該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。,,（3）損益表 該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。,,應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足

25、彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。,,在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。 稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金和公益金，之后是可向投資者分配的利潤。,,（4）資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行

26、獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。,,4．1．2 輔助報表 輔助報表包括項目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表、開發(fā)期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收

27、入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。,可行性研究報告的撰寫,可行性研究報告作為房地產(chǎn)投資項目可行性研究結(jié)果的體現(xiàn)，是申請立項、貸款以及和有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同時的必備資料。每個可行性研究報告必須說明評估什么、為什么評估、得出什么結(jié)論和憑什么得出這些結(jié)論?？尚行匝芯繄蟾嫱ǔＳ砷_發(fā)商委托房地產(chǎn)評估、咨詢機構(gòu)來撰寫。,,5．1 項目可行性研究報

28、告的基本構(gòu)成 在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來說，一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。,,（1）封面：要能反映評估項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。 （2）摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。摘要的讀者對象是沒有時間看詳細報告但又對項目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必

29、達意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1 000字為宜。,,（3）目錄：如果可行性研究報告較長，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。,,（4）正文：這是可行性研究報告的主體，．一般要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。報告的厚度并非取得信譽的最好方法，重要性的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。,,對于一

30、般的可行性研究報告，通常包括的具體內(nèi)容有：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風(fēng)險分析、結(jié)論與建議等12個方面。,,項目可行性研究報告如用于向國家計劃管理部門辦理立項報批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項目公司組織機構(gòu)等方面的內(nèi)容。因此，報告的正文中應(yīng)包括哪些內(nèi)容，要視

31、評估的目的和未來讀者所關(guān)心的問題來具體確定，沒有固定不變的模式。,,（5）附表：對于正文中不便于插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后。按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。,,（6）附圖：為了輔助文字說明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖

32、。這些附圖一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖、項目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項目用地附近競爭性項目分布示意圖等。有時附圖中還會包括評估報告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。,,當(dāng)然，有時報告還應(yīng)包括一些附件，如國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、銷售（預(yù)售）許可證、審定設(shè)計方案通知書、建筑

33、設(shè)計方案平面圖、公司營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證等。這些附件通常由開發(fā)商或委托評估方準(zhǔn)備，與評估報告一同送有關(guān)讀者。,,5．2 項目可行性研究報告正文的寫作要點 按照前述報告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點介紹如下。 （1）項目總說明。在項目總說明中，應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目評估報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。,,（2）項目概況。在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、

34、項目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項目建成后的服務(wù)對象。,,（3）投資環(huán)境研究。主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。,,（4）市場研究。按照所評估項目的特點，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進行分析研究。市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市

35、場信息資料，通過列舉市場交易實例，令讀者信服你對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面 的理解。,,（5）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目。這一部分主要應(yīng)就項目所處 的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項目予以分析說明。競爭性發(fā)展項目的介紹十分重要，它能幫助開發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項目進行市場定位。,,（6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件

36、。主要介紹開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中 市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報告撰寫者最好能根據(jù)所掌握的市場情況，就項目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。,,（7）建設(shè)方式及進度安排。項目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進度安排、

37、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。,,（8）投資估算及資金籌措。這一部分的主要任務(wù)是就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。,,項目總投資的估算，應(yīng)包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用、不可預(yù)見費和開發(fā)期稅費。。,,投資分年度使用計劃實際是項目財務(wù)

38、評價過程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來源中包括預(yù)售（租）收入時，還要和后面的銷售（出租）收入計劃配合考慮,,（9）項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定。這一部分通常包括銷售收人測算、成本及稅金和利潤分配三個部分。,,要測算銷售收入：首先要根據(jù)項目設(shè)計情況確定按功能分類的可銷售或出租面

39、積的數(shù)量；再依市場研究結(jié)果確定項目各部分功能面積的租金或售價水平；然后再根據(jù)工程建設(shè)進度安排和開發(fā)商的市場銷售策略，確定項目分期的銷售或出租面積及收款計劃；最后匯總出分年度的銷售收入。,,成本和稅金部分：一是要對項目的開發(fā)建設(shè)成本、流動資金、銷售費用和投入運營后的經(jīng)營成本進行估算；二是對項目需要交納的稅費種類及其征收方式和時間、稅率等做出說明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利潤分配：主要反映項目的獲利能力和可分配利潤的

40、數(shù)量，屬于項目盈利性分析的內(nèi)容。,,（10）項目經(jīng)濟效益評價。這是項目評估報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟可行性進行分析。,,這部分的內(nèi)容，一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運用表與貸款償還分析。現(xiàn)金流量分析，要從全部投資和資本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。資金來源與運用表，集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。貸款

41、償還分析，主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收人中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。,,（11）風(fēng)險分析。一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時還要進行概率分析。風(fēng)險分析的目的，就是就項目面臨的主要風(fēng)險因素（如建造成本、售價、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等）的變化對項目財務(wù)評價指標(biāo)（如財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等）的影響程度進

42、行定量研究；對當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件可能變化的影響進行定性分析。,,其中，盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項目經(jīng)濟效益的主要風(fēng)險因素（如總開發(fā)成本、售價、開發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等）在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財務(wù)評價指標(biāo)的影響情況。,,敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析（兩種或兩種以上因素 同時變化）。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因素和最可能

43、、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員及時采取對策并進行有效的控制。,,概率分析目前在我國應(yīng)用尚不十分普遍，因為概率分析所需要依據(jù)的大量市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目前還很難收集。但精確的概率分析在西方發(fā)達國家的應(yīng)用日漸流行，因為概率分析能通過模擬市場可能發(fā)生的情況，就項目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果。,,（12）可行性研究的結(jié)論?？尚行匝芯康慕Y(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目