免費(fèi)王府花園策劃案例

1、★房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)★案例篇二〇一九二〇一九年九月十日星期二20時(shí)8分成都.“王府花園”策劃案例——策劃的有為與無(wú)為項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介王府花園位于成都玉林小區(qū)芳草街，由成都棠湖物業(yè)發(fā)展有限公司投資建造，99年成都十大明星樓盤(pán)，總占地面積87000平方米，為成都市區(qū)優(yōu)質(zhì)的大型高尚住宅社區(qū)。小區(qū)內(nèi)有43000平方米中西園林景觀，1000平方米夏威夷園林游泳池1000米生態(tài)運(yùn)動(dòng)步徑。王府花園在成都首創(chuàng)雙會(huì)所配套、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、

2、多功能健身中心等30多項(xiàng)VIP服務(wù)，70米超寬樓距，最短樓距也達(dá)30米。王府花園是由法國(guó)建筑泰斗麥克朗指導(dǎo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的。38棟8－18層融會(huì)歐陸現(xiàn)代建筑精華的電梯高層住宅，巍然屹立在玉林小區(qū)芳草街，以多層次空間定格，流暢的線條變化、典雅的外飄的陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、落地玻璃窗，構(gòu)成豐富的建筑立面層次。王府花園還創(chuàng)造了“一鍵通”社區(qū)智能服務(wù)中心。一成都房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述成都房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述99年的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷，高潮迭起：（－）錦西宣言與城南“新

3、成都”以錦西名宅文化節(jié)為主要內(nèi)容的錦西宣言，其內(nèi)涵涉及到生態(tài)、傳統(tǒng)、人居等豐富的戰(zhàn)略觀念。其中以金房集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“金房苑”占地500畝，按照可持續(xù)發(fā)展的要求設(shè)計(jì)的大型精品小區(qū)，成為錦西名宅戰(zhàn)略中的龍頭項(xiàng)目，其余還有：國(guó)家城市住宅試點(diǎn)小區(qū)——一金房苑國(guó)家小康工程示范小區(qū)——一錦城苑四川住宅建設(shè)示范小區(qū)——一攀園、交大智能小區(qū)國(guó)家安居工程示范小區(qū)——一黃忠小區(qū)而作為城南的“新成都”，這里被喻為富人區(qū)的高檔區(qū)域，不僅誕生了早期諸如“玉林小區(qū)”、

4、“錦繡花園”等名貴住宅。到了現(xiàn)在，高檔住宅的扎堆效應(yīng)更是愈演愈烈，土地價(jià)格直線上升，我們所要分析的王府花園就位列該區(qū)。另外還有錦宮新城、麗都花園、三九雅閣等等。盡管在房屋的經(jīng)營(yíng)上有著各自的銷(xiāo)售及推廣手段，但其城南的整體性?xún)r(jià)值還是決定了這是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)民心所向的優(yōu)質(zhì)地段。由于城南地段的開(kāi)發(fā)日益增多，成都府南河沿岸也順理成章地進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的視線，臨河而居也便成了最主要的訴求點(diǎn)。自豪斯物業(yè)發(fā)展公司推出極具個(gè)性化的城市院宅“上河城”后，

5、成都金興集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“興順苑”，成都信特公司的“雅典的名義”、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、成都市統(tǒng)建辦、青羊區(qū)政府統(tǒng)建辦聯(lián)合開(kāi)發(fā)，總投資逾20億人民幣，占地1300畝，建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米的“成都花園”等項(xiàng)目的相繼進(jìn)駐，使得河邊沿岸景象萬(wàn)千。（二）“蓉城好住宅”99年成都房地市場(chǎng)前景一片燦爛，在這種情形下，由成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)，成都房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、成都市房地產(chǎn)交易中心聯(lián)合組織專(zhuān)家及專(zhuān)門(mén)的評(píng)審小組，從企業(yè)資信、小區(qū)規(guī)模及功能特征、樓宇質(zhì)量、小區(qū)配套

6、、物業(yè)管理、服務(wù)措施等方面評(píng)出了23家“99蓉城好住宅”、又將成都市場(chǎng)的繁榮推向另一個(gè)高度。（三）99成都十大風(fēng)云樓盤(pán)成都的報(bào)業(yè)猶如成都的房地產(chǎn)界一樣活躍，報(bào)業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也集中表現(xiàn)在各自對(duì)房地產(chǎn)界的緊密聯(lián)系。繼成都幾家政府部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行“99年蓉城好住宅”的評(píng)比之后，由成都某媒體所評(píng)選的‘99成都十大風(fēng)云樓盤(pán)”亦迅速延續(xù)了那種激情的余熱。盡管這只是出了某媒體單方面的想法，但還是可以從中看出成都“99樓市”的不同尋常。不管是政府部門(mén)的參與，

7、還是新聞媒體的借勢(shì)炒作，99年成都房地市場(chǎng)無(wú)疑是成就了歷年來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的一個(gè)高峰。這其中有開(kāi)發(fā)商自身的努力造市，政府部門(mén)的大力支持，新聞媒體的配合炒作，成都的房地市場(chǎng)已迅速步入理性消費(fèi)的時(shí)期。繁榮熱鬧的99成都房地市場(chǎng)過(guò)去之后，接下來(lái)的2000年除按照慣性繼續(xù)保持一定的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)之外，原先為表面所掩蔽下的繁榮開(kāi)始暴露出種種問(wèn)題。作為規(guī)律性的冬季清盤(pán)春季開(kāi)盤(pán)，2000年初又出現(xiàn)了鋪天蓋地的廣告熱潮，各自所宣稱(chēng)的“城鎮(zhèn)概念”、“人居概念”、

8、“教育概念”、“新居住概念”、“小康概念”等等，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃成了實(shí)實(shí)在在的概念大比拼?！锓康禺a(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)★案例篇二〇一九二〇一九年九月十日星期二20時(shí)8分的感染力，導(dǎo)致宣傳上停留于大而空的層面，無(wú)法與消費(fèi)群達(dá)至良好的溝通。三王府花園兩大課題王府花園兩大課題理想的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案與現(xiàn)實(shí)的方案往往存在很大的落差。從道理上說(shuō)，王府花園要再次呈現(xiàn)首次銷(xiāo)售時(shí)的旺勢(shì)，就必須在現(xiàn)場(chǎng)包裝、工程進(jìn)度、園林綠化等多方面進(jìn)行大量的投入，讓買(mǎi)家感受到

9、王府花園的確在發(fā)生變化，真實(shí)的感受到在王府花園生活的方方面面，如此，是最理想的狀況。但是，要做好這樣的部署需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間，而對(duì)于王府花園來(lái)講，由于第二次展銷(xiāo)的不理想，急需通過(guò)好的方法能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷(xiāo)售，回籠資金。具體而言，王府花園目前有如下的兩大課題：1.15號(hào)樓貨層單位的銷(xiāo)售、15號(hào)樓是王府花園首期推出的單位，經(jīng)過(guò)大半年的銷(xiāo)售，售出率已超過(guò)70%，發(fā)展商希望在推出新的單位之前，能夠基本將15號(hào)樓售馨。仔細(xì)分析15號(hào)樓的單位，主要分成兩種

10、：一是朝向和景觀相對(duì)較差的單位，由于附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的推出，對(duì)比起來(lái)，使得這些單位顯得售價(jià)偏貴，如果不抓緊時(shí)間盡快出貨，以后銷(xiāo)售的困難還會(huì)更大；二是頂層的一些復(fù)式單位，面積在200－400平方之間，很顯然，由于總價(jià)過(guò)大，這些單位基本上很難售出，發(fā)展商已經(jīng)做好了長(zhǎng)期銷(xiāo)售的打算。2.67號(hào)樓全新單位的推出67號(hào)樓是王府花園準(zhǔn)備全新推出的兩棟、其特點(diǎn)是全部采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，戶(hù)型以160平方米的四房二廳二衛(wèi)為主、售價(jià)大約在60萬(wàn)左右。單獨(dú)的評(píng)估67號(hào)樓

11、的戶(hù)到應(yīng)該說(shuō)設(shè)計(jì)的相當(dāng)不錯(cuò)，無(wú)論是功能分區(qū)、空間安排還是景觀朝向等指標(biāo)在成都都是領(lǐng)先的。但是67號(hào)樓也存在以下明顯的銷(xiāo)售困難：遠(yuǎn)期樓花：6號(hào)樓剛剛打樁，7號(hào)樓剛剛平地，平均交樓時(shí)間約需2年，要消費(fèi)者即時(shí)購(gòu)買(mǎi)的難度較大。戶(hù)型單一：雖然單體戶(hù)型的設(shè)計(jì)不錯(cuò)，但是戶(hù)型的過(guò)分單一是顯而易見(jiàn)的難題，這直接導(dǎo)致消費(fèi)面過(guò)窄，尤其是150平方左右的戶(hù)型是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，供應(yīng)量特別大，買(mǎi)家選擇面廣，銷(xiāo)售速度較難加快。社區(qū)形象：其實(shí)王府花園最大的優(yōu)勢(shì)是在于它

12、的總體規(guī)劃，但由于整體社區(qū)的建設(shè)速度相對(duì)較慢，影響潛在買(mǎi)家的信心。尤其是買(mǎi)160平方米的買(mǎi)家，往往都是屬于二次置業(yè)，相當(dāng)挑剔，在社區(qū)形象尚未完善之時(shí)，推出遠(yuǎn)期樓花，難度肯定很大。對(duì)于凌峻來(lái)講，目前的問(wèn)題是要幫助客戶(hù)盡快地出貨以及回籠資金，這包括1－5號(hào)樓的貨尾清貨，也包括全新單位的推出，考慮到兩種不同單位的差異，我們決定將王府花園新一輪市場(chǎng)推廣運(yùn)動(dòng)分成兩個(gè)布驟：第一步：以創(chuàng)新的方式直接進(jìn)行尾貨的促銷(xiāo)，時(shí)間約為兩周；第二步：重新進(jìn)行王府花

13、園的形象包裝，并同時(shí)推出67號(hào)樓，時(shí)間約為兩周。四一場(chǎng)漂亮的促銷(xiāo)戰(zhàn)一場(chǎng)漂亮的促銷(xiāo)戰(zhàn)促銷(xiāo)看似容易，其實(shí)并不簡(jiǎn)單。降價(jià)是最容易想到的方法，但卻是不適宜的，原因有二：1、因?yàn)樵诖黉N(xiāo)之后，會(huì)緊接著新單位的推出，直接降價(jià)將會(huì)帶來(lái)較大的負(fù)面影向；2、直接降價(jià)已經(jīng)是市場(chǎng)上用得非常多的促銷(xiāo)方式，除非降價(jià)幅度很大，不然效果往往不理想；要做好1－5號(hào)樓的尾貨促銷(xiāo)，必須要把握住潛在買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)行為特點(diǎn)，采取針對(duì)性的促銷(xiāo)方法。根據(jù)對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)者的深入調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)

14、，90%的買(mǎi)家所采用的付款方式是銀行按揭，那么，可不可以從這方面來(lái)進(jìn)行促銷(xiāo)呢？對(duì)于大多數(shù)選用按揭的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，感到最頭疼的莫過(guò)于銀行利息，如果能夠減輕或者免去一部分銀行利息，將會(huì)吸引更廣泛的消費(fèi)群來(lái)選擇王府花園。一個(gè)大膽的想法產(chǎn)生了——－“十年免息”，即當(dāng)購(gòu)房者選擇做三十年銀行按揭的時(shí)候，發(fā)展商為其負(fù)擔(dān)十年的貸款利息；如果選擇十五年銀行按揭，則負(fù)擔(dān)五年貸款利息，以此類(lèi)推。我們覺(jué)得，這種促銷(xiāo)方法比直接的降價(jià)更能夠吸引做銀行按據(jù)的購(gòu)房者，也