舊城改造項(xiàng)目要點(diǎn)

1、舊城改造項(xiàng)目要點(diǎn)一、幾個(gè)關(guān)鍵名詞1.拆遷成本：拆遷中所有的費(fèi)用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費(fèi)、安置費(fèi)、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。一般換算到還建面積的平米單位。2.定向摘牌：拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。3.拆賠比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1日0.8還有拆一賠一。4.丈量、確權(quán)：對(duì)拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、

2、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(集體、個(gè)人、國(guó)家)（有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等)，經(jīng)過業(yè)生、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。5.村民股份公司：村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會(huì)。股份公司對(duì)村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾采取不界定建房時(shí)間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對(duì)現(xiàn)有私房按市場(chǎng)方式拆

3、賠。3.準(zhǔn)政策方案一:完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定仍由規(guī)劃國(guó)土部門界定。4.準(zhǔn)政策方案二:完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定由集體股份公司。5.完全政策拆賠:若政府能夠保證落實(shí)“有效界定建房時(shí)間”(即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn))和“強(qiáng)制拆除違法建筑”兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能夠按照政府政策要求完全實(shí)施。(政府強(qiáng)勢(shì)，|西部城市)備注：建議從可操作性出發(fā)選拼拆賠方案。如果側(cè)重于操作風(fēng)險(xiǎn)最小應(yīng)選擇“