如何成為一名出色的房地產總經理

1、如何成為一名出色的房地產總經理如何成為一名出色的房地產總經理類別:地產企業(yè)管控模式職業(yè)經理人評論(9)瀏覽(1042)2010060617:55標簽：企業(yè)管理與優(yōu)秀職業(yè)經理人的作用應聘房地產總經理請回答如下問題1.你認為總經理工作職責有哪些？工作職責：1、主持房地產公司日常行政、經營管理工作；2、嚴格執(zhí)行公司董事會的各項決定及董事長的各項工作指令；3、主導擬訂房地產公司年度及中、長期發(fā)展規(guī)劃，提出發(fā)展戰(zhàn)略、調整方案及經營計劃，經公司董事

2、會批準后組織實施；4、根據公司的年度經營計劃和目標，組織制訂公司各部門的經營目標及具體實施方案；并對其過程進行管控，出現問題及時解決和調整，及時完成對公司各部門的月度考核及年終考評；5、推行全面預算管理，主持制訂公司的財務預算并進行過程管控；6、組織并完成公司所有資產的有效管理；7、加強企業(yè)文化建設，建設高效、廉潔、穩(wěn)定的經營管理團隊，形成良好的工作氛圍；8、在董事長授權下，代表公司對外開展業(yè)務工作，處理經營管理過程中的突發(fā)事件，防范各

3、種風險；9、完成董事會要求的其他工作；2.總經理應應具備的自身素質？1、注重情商管理，掌控全局，依勢嬗變，直面復雜狀態(tài)，樹立領導風格，激發(fā)團隊士氣，授權有術；2、10年以上房地產企業(yè)全面管理工作經驗；、房地產開發(fā)總經理的知識結構要求他一專多能，多元共生；3、具有大中型房地產項目的實際操盤經驗，熟悉房地產行業(yè)全面運作、經營管理及各部門工作流程；4、綜合運用所有知識管理好人和項目，在團隊管理方面有較強的領導技巧和才能；5、具有敏銳的商業(yè)觸

4、覺、優(yōu)秀的領導能力、出色的人際交往和社會活動能力；6、善于協調、溝通，責任心、事業(yè)心強；7、親和力、判斷能力、決策能力、計劃能力、談判能力強；8、良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守，有很強的感召力和凝聚力。房地產開發(fā)企業(yè)的特點是人才密集、資金密集、專業(yè)性強，要成為一名優(yōu)秀總經理需要具備如下的知識結構：1、人才經營與組織創(chuàng)新知識2、地產規(guī)劃、建筑設計與環(huán)境藝術設計知識3、智能建筑與IT運用知識4、地產融資與財務管理知識５、建筑項目管理知識

5、６、地產營銷知識除了知識以外，具備開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式創(chuàng)新能力是更高的境界。房地產開發(fā)不能總是停留在房地產專業(yè)領域，大家都在比總體規(guī)劃、建設設計、建筑施工、小區(qū)景觀等專業(yè)層次，最后房地產開發(fā)同質化嚴重。如果跳出房地產局限，從文化發(fā)展的高度，將房地產與其它產業(yè)結合進行泛地產開發(fā)，賦予房地產更深的文化底韻，尋求開發(fā)模式的創(chuàng)新，這是真正的房地產企業(yè)家精神。地產投資回報才有保障，經營者才有信心。政策上，國家的開放程度與政策的連續(xù)性對房地產市場也有

6、巨大影響。人口決定了房地產市場的規(guī)模與發(fā)展趨勢。人口規(guī)模不但影響到住宅房地產的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產的需求，所以商業(yè)地產中要充分考慮該項目所處地區(qū)的流動人口與常住人口的數量?，F在的趨勢就是人口不斷地從農村流向城市，城市化水平急速提高。此外，家庭的結構變化趨勢也在人口因素的考慮之列，這會對房地產產品的戶型配比起到了一個導視作用。政策法規(guī)與利率稅制：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過政策法規(guī)與利率稅制進行房地產調控的手

7、段，既體現了尊重經濟規(guī)律，又帶有行政干預的色彩。其次是微觀環(huán)境的作用，微觀環(huán)境是房地產經營業(yè)務往來過程中的直接影響因素。包括供應者、營銷中介、顧客、競爭者和社會公眾等因素。顧客是房地產產品的直接購買和使用者，任何產品，只能滿足其特定的目標市場需求。如住宅小區(qū)靠近知名學校，即制訂以強調子女教育為主題的營銷策略，占領中小學生家庭的住宅市場；小區(qū)靠近公園綠地，即強調運動與休閑，以重點贏得中老年家庭的青睞。房地產企業(yè)市場環(huán)境還包括各類公眾，如融

8、資公司（開發(fā)商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發(fā)商聲譽的保障者）、政府公眾（這個不說也明白）、公民團體公眾（商業(yè)地產中的重點）、當地公眾（為施工騷擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內部公眾（樹立開發(fā)信心的源泉）。在房地產開發(fā)企業(yè)中，好的產品才有好的市場，物業(yè)第一、營銷第二。我們在進行了市場環(huán)境分析后，就可以根據戰(zhàn)略要求選擇合適的目標市場，即進行市場定位。在進行市場定位時，最基礎的是要考慮內外部環(huán)境的分析和地塊分析的情況，其它需要考慮

9、到的因素有目標市場的吸引力（目標市場的平均利潤率、目標市場對于企業(yè)品牌建立的影響等）、目標市場的競爭情況（相同目標市場的競爭型項目的情況、競爭型企業(yè)的情況、未來進入這一目標市場的項目的情況等）、目標市場的容量（比如某地區(qū)一年總價60萬以上的豪宅目標市場的市場容量為5個億）等。市場定位是動態(tài)的，因為市場是動態(tài)的，這意味著由于各種原因，需要為項目進行市場再定位，進行再定位時所采用的策略，很大程度上取決于消費者興趣和需求的變化。在同一個項目里

10、，對各層次客戶的需求，可有針對性的發(fā)展若干個不同類型、檔次、風格的物業(yè)，以滿足不同類型客戶的需求。市場定位確立后，就開始了項目定位，項目定位的關鍵在于如何使得產品適應所定位市場的需求和行為特征。在實際中，項目定位一般有兩種順序：一種是先根據定位市場的需求和行為特征確定產品差別化的內容，然后再對差別化的內容進行提煉和表達，形成項目定位。另一種是先根據定位市場形成項目定位，取得產品差別化的基本思路，然后再將差別化的思路具體體現到產品的各個方

11、面中。以下的準則是項目定位時可以考慮的：1）重要性：項目定位對目標市場而言是否有較高價值，買家能否從中獲益(功能上或情感上)。2）差異性：項目定位是否競爭對手和周邊樓盤沒有做的。3）優(yōu)越性：相似的項目定位是否可以優(yōu)勝于競爭對手。4）可溝通性：項目定位是否能讓目標客戶感受到和看得見，發(fā)展商有否操作的能力。5）不可復制性：其他的樓盤是否難以對定位進行復制和抄襲。6）可承受性：目標客戶有否為項目定位而支付的能力或成本。7）利潤性：定位可為發(fā)展